מדד נדלניסט: חודש רביעי ברציפות של קיפאון

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט

רגע לפני שסטנלי פישר הנחית את ההוראה להקשחה נוספת במתן משכנתאות, באוקטובר 2010 נרשם חודש של קיפאון ברוב שוק הדירות מיד שנייה. נתוני המדד מצביעים על כך שלראשונה ממאי 2010 לא נרשם כל שינוי במחירי הדירות ב־22 הנקודות שאחריהן עוקב המדד בכל חודש.

לדברי אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', "בחודש הקודם סברנו שבגלל החגים קיימת עצירה בשוק, אך מתברר שמגמת היציבות נמשכת כבר כשלושה חודשים". בהתייחסו לשוק הדירות החדשות למכירה הוא אמר כי "חלק ניכר מחברות הבנייה מדווחות על רגיעה בביקושים ובהיקפי מכירה של דירות חדשות, אם כי מגמת עליית המחירים בשוק זה נמשכת".

לדבריו, כבר עכשיו חלק מהקונים הפוטנציאליים אינם יכולים להתמודד עם רמת המחירים ונשארים לגור בשכירות, וצפוי שדמי השכירות יעלו בעקבות זאת.

המאירי מעריך כי שינוי של ממש בשוק יכול להירשם רק אם ישוחררו בתקופה הקרובה קרקעות רבות לשוק. "אם האוצר יוריד את מס השבח על מכירות מגרשים, לפי התוכנית שנחשפה ב'כלכליסט', ובמקביל יופשרו ויתוכננו השטחים של הסקטור החקלאי שבאזור המרכז, או אז אולי נראה בשוק הנדל"ן אופק חדש", הוא אומר.

תל אביב

עלייה בביקושים  

תל אביב, שבאופן קבוע מובילה את המגמות בשוק הדיור בישראל, הצליחה להקדים את השוק כולו גם הפעם. בשוק היד השנייה, שבו נרשמה ירידה בפעילות באופן עקבי כבר יותר מארבעה חודשים - מחירי הדירות תקועים סביב אותן רמות, בעיקר במרכז העיר. בדרום העיר נרשמו ירידות נקודתיות קלות מאוד שנראה כי נבלמו בחודש האחרון. קשה לדעת אם הבלימה במכירות מעידה על כניסה לקיפאון מוחלט או הכנה לירידת מחירים בחודשים הקרובים.

שלי סבירסקי, מנהלת סניף אנגלו־סכסון תל אביב בשכונות צפוניות, מספרת כי רמת הביקושים בעיר כולה עלתה באוקטובר מול החודש הקודם, שהיה חודש של חגים.

לדבריה, "אנחנו רואים התעוררות דווקא בשכונת המשתלה, שבעבר היתה מבוקשת פחות משכנותיה בעיקר בשל מצוקת הדירות במרכז העיר, וגם כי המחירים שלה ריאליים יחסית לשכונות הסמוכות לה".

סבירסקי הוסיפה כי בחודש אוקטובר חזרו משקיעים להתעניין בדירות להשקעה בשכונות כמו נווה שרת והדר יוסף, שם ניתן למצוא דירות קטנות, עד 3 חדרים, במחירים של 1–1.2 מיליון שקל.

בשוק השכירויות, אומרים פעילים בעיר, המחירים אכן עלו במעט באוקטובר. "עדיין יש ביקוש, ושוכרים ממהרים לסגור חוזים לפני עליית מחירים גדולה שעליה מדווח בתקשורת. אזורי השכירות החמים בתקופה האחרונה נמצאים בעיקר בשכונות הצפוניות עקב מיעוט דירות פנויות במרכז העיר", אומרת סבירסקי.

ירושלים  

ביקוש לדירות קטנות

הבירה חווה בחודשים האחרונים ביקוש רב לדירות קטנות שחסרות בה. משקיעים קטנים, אומרים בירושלים, מחפשים בה מציאות, אך נדיר שכעת יוצאות לשוק דירות כאלה. בשוק הדירות הגדולות יותר היה מחסור בקיץ ועכשיו המלאי שוב מתחדש. עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון, מעריכה שצפויה בעיר התייצבות במחירים משום שהמוכרים עדיין מציעים את הנכסים במחירים מופרזים.

משה בבני, מנהל מכירות באנגלו־סכסון ירושלים, מציין שלא מרגישים בעיר ירידת מחירים בשוק היד השנייה. "הביקוש הוא בעיקר לדירות של 1.5–2 מיליון שקל, במיוחד במרכז העיר והסביבה הקרובה. בהמשך למגמה של החודשים האחרונים, מורגשת האטה במכירות דירות היוקרה שמחירן גבוה ממיליון דולר".

באר שבע  

עלייה במחירים

בבאר שבע נפל הפור לאחרונה. העירייה החליטה להגביל את הבנייה החדשה בעיר כדי להפחית לפי תפיסתה את הפגיעה העתידית בה - של זרם המשקיעים הלא פוסק בעיר. ההחלטה השפיעה על השוק כנראה כבר באוקטובר. אבי חיון, זכיין רי/מקס פלוס בעיר, מספר כי היקף העסקאות עלה מעט באוקטובר וכי המחירים עלו ב־20–30 אלף שקל בממוצע לדירה. "בשכונת רמות, למשל, דירת 4 חדרים 118 מ"ר נמכרה ב־720 אלף שקל בספטמבר, ודירה דומה מוצעת כעת בכ־740 אלף שקל. הוא מעריך שהמחירים בעיר עומדים לעלות: "הקבלנים כרגע מוכרים דירות על הנייר, אבל ברגע שתהיה דירה לדוגמה והם יהיו קרובים לסיום הבנייה, ייפלטו עוד מאות דירות לשוק היד השנייה. לאור הביקוש העצום הקיים יהיו לכולן קונים, ובמחירים גבוהים יחסית".

חיפה 

הקיפאון נמשך  

עוד עיר שנראה כי קפא בה שוק היד השנייה היא חיפה. כבר שלושה חודשים אנו מדווחים על עצירה בעליות המחירים בה - שבלטו מאוד עד הקיץ.

דרור אלוני, זכיין אנגלו־סכסון חיפה, אומר: "נראה כי פעולות הממשלה האחרונות להורדת מחירי הדירות מתחילות לתת אותותיהן בעיקר בהיבט הפסיכולוגי, מה שגורם מצד אחד לכך שמוכרי דירות יזדרזו למכור כעת כי אולי המחירים יירדו. כמו כן מעמיקים הפערים בין מחירי הביקוש למחירי סגירה למעט בנכסים מיוחדים". מאידך, הוא מזכיר כי הבעיה המרכזית של חיפה היא מחסור בבנייה חדשה מתוכננת. "למעט שינויים תקופתיים, בתקופה הקרובה לא צפוי שינוי כלשהו במחירי הדירות למגורים בחיפה", אומר אלוני.

ראשון לציון 

מחכים לירידות

הממתינים לירידות מחירים מובילים גם את שוק דירות מיד שנייה בראשון לציון, שבו כמעט לא הורגשה השפעת ההצהרות וההחלטות של הרגולטורים בתחום זה עד החודש שעבר. עפרה קונס, זכיינית אנגלו־סכסון בעיר, אומרת שהביקושים בה נחלשו. "מוכרי הדירות ממשיכים לבקש אותם מחירים, ואילו הקונים מצדם מחכים שהמחירים יירדו".

יצוין כי לאחרונה נסגרו כמה מכרזי קרקע של מינהל מקרקעי ישראל בראשון לציון, שבהם שילמו קבלנים מחיר ממוצע של 750 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. המשמעות היא מחיר של 1.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, מה שמלמד על קושי צפוי שלהם להוריד את המחירים בשנים הקרובות.

ראשון לציון. הביקושים נחלשו	צילום: עמית שעל

רמת גן 

מחלקי הדירות חוששים

ברמת גן, עיר שבה נרשם בשלוש השנים האחרונות זינוק של עשרות אחוזים במספר המשקיעים, מרגישים מאוד את ההשפעה של הקשחת התנאים בתחום המשכנתאות כבר כמה חודשים. אחת הסיבות לכך, אומר שרגא צור, זכיין רי/מקס סטטוס, היא הפחד מפעולות העירייה נגד מחלקי דירות שמספרם בעיר נחשב לגדול מאוד.

לדברי צור, "בינתיים ברמת גן לא קרה כלום בעניין הזה, אבל בתל אביב הפגינו בעירייה שרירים, אז גם כאן מתחילים לחשוש".

הוא הוסיף כי "מי שיכול לחכות עד שהמצב יתבהר ולא לקנות עכשיו בית, מחכה. מי שלא יכול לחכות, משלם את המחיר".

אשדוד 

עדין תוססת

אחת הנקודות היחידות שבהן מצאנו החודש שוק תוסס היא אשדוד. למרות עצירת עליית המחירים בשוק היד השנייה שבה, שוק משפרי הדיור בעיר לא קטן, אך הוא נתקל במחסור בבנייה חדשה ומרווחת ששומר על מחירי דירות גבוה יחסית לאזור, מכיוון שזוגות צעירים בה מתקשים למצוא דירה. "אנו לא רואים כאן עניין מצד תושבי חוץ או משקיעים, בשל מחירי הנדל"ן הגואים", אומר יוסי שרון, זכיין רי/מקס פרפקט בעיר. לדבריו, "יש בעיר בעיה של היצע ואין הרבה בנייה חדשה". כיום נבנה אזור חדש המע"ר, (מרכז עירוני ראשי), שבו נמכרו דירות 4 חדרים במחירים גבוהים של 1.55 מיליון שקל ומעלה, שמרחיקים ממנו את רוב משפרי הדיור מהעיר. שרון סבור כי הבנייה הדלה בעיר תשמר בה את המחירים ברמות גבוהות.

אשקלון  

פעילות גבוהה יחסית

שכנתה הדרומית של אשדוד - אשקלון - שומרת על רמת פעילות גבוהה יחסית לרוב חלקי הארץ. מאז הקיץ גדל מאוד זרם המשקיעים שזורם לעיר, שהחיה את השוק שבה לאחר תקופה ארוכה של שקט יחסי. למרות זאת, מדווח אסי תמיר, זכיין רי/מקס אנרג'י, "יש תחושה שגם הקונים וגם המוכרים מתחילים להיות מושפעים מכל הפרסומים בתקשורת. יש רוכשים שמשחררים נכסים במחיר השוק, ואחרים עדיין מקווים שיקבלו סכומים לא ריאליים". הוא מציין כי "ההגבלה שעליה הורה נגיד בנק ישראל לא רלבנטית מבחינתנו, כי רוב הנכסים באשקלון לא מגיעים למחיר שנדרשת בו משכנתה בגובה של 800 אלף שקל".

אשקלון. זרם של משקיעים	צילום: צפריר אביוב

כפר סבא  

דוחים עסקאות

גם בכפר סבא מדווחים על נטייה של הרוכשים לדחות עסקאות. המתווכים מספרים כי מתעניינים רבים שפנו אליהם באוקטובר החליטו להמתין לפחות עד סוף נובמבר כדי ללמוד על השפעת הגזירות האחרונות של בנק ישראל על ענף המשכנתאות. איציק נחומי, זכיין רי/מקס הצומת, אומר כי "מי שרוצה למכור צריך להיות ריאלי. יש אנשים שעדיין מפנטזים, מבקשים מחירים לא הגיוניים". לדבריו, "אם יבטלו את הפטור ממס השבח, כפי שהאוצר מתכנן, הדבר יגרום להרבה מאוד בעלי בתים להוציא את הדירות לשוק כדי להרוויח את הפטור, וזה ישנה את פני הדברים בעיר. השוק יוצף בנכסים ואולי זה מה שיוביל בסופו של דבר גם לירידת מחירים", אומר נחומי.

רחובות 

מזהים עליית מחירים  

ברחובות דיווחו המתווכים כי באוקטובר כבר ניתן היה לחוש בהשפעה של הפעילות הרגולטורית נגד עליית מחירי הדיור. אולם במקום להביא לעצירת השוק, הגזירה החדשה של בנק ישראל הפכה את המגמה בה. גיא קהילה, זכיין רי/מקס מטרופולין בעיר, אומר כי לקראת סוף החודש החלו להרגיש ברחובות עלייה בכמות הקונים ובעסקאות. "יכול להיות שזה נובע מאפקט אחרי החגים והפרסומים על הקשחת תנאי המשכנתאות והריבית. עכשיו חזרנו לתפוקה גדולה ואנו מזהים עליית מחירים באזורי הביקוש". לדבריו, קשה לו לראות כיצד המחירים בעיר יכולים לעלות בקרוב, מכיוון שיש ברחובות כמות קונים גדולה וכמות נכסים קטנה יותר על המדף.

הרצליה

ביקושים לדירות 5 חדרים  

לדברי דוד לוי, זכיין אנגלו־סכסון הרצליה, "בחודש האחרון ובכלל בתקופה האחרונה, מורגשת עלייה ערה בביקושים לדירות 5 חדרים באזור הרצליה הירוקה המערבית, במתחם החדש. העלייה הנקודתית בשכונה נובעת הן מעצם היותה צמודה לפארק הרצליה ובשל הכניסה והיציאה הקלה לכביש המהיר, והן לאור העובדה כי אזור זה הוא אחד הבודדים בעיר שנבנה ממש כשכונה חדשה מיסודה. מחיר דירת 5 חדרים בשכונה נע מ־2.6 מיליון שקל ויכול להגיע עד 3.2 מיליון שקל. רמת המחירים בשכונה זו עלתה בכ־20% בשנתיים האחרונות. במרכז העיר נותרו המחירים יציבים בהשוואה לחודשים האחרונים. דירת 4 חדרים ממוצעת עם מעלית תעלה בין 1.5–1.6 מיליון שקל".

הוד השרון. "הרוכשים סוגרים עסקאות דווקא בגלל הגזירות החדשות"	צילום: יובל חן

הוד השרון  

יורדים מהגדר

השוק היחיד שבו דיווחו המתווכים בחודש אוקטובר כי נרשם בו חודש טוב מאוד היה שוק היד השנייה בהוד השרון. ההחלטה לקנות ועכשיו באה, אומרים בעיר, לאחר כמה חודשים של המתנה על הגדר. דרור לימור, זכיין רי/מקס הוד והדר, מדווח כי "אנשים רואים נכסים שהתעניינו בהם לפני כמה חודשים, שהמחירים שלהם לא יורדים ולעתים אף עולים, והחליטו שהם לא מחכים עוד, כי כבר עשו את הטעות כשישבו על הגדר והמתינו לירידת מחירים". הוא מעריך שעד סוף השנה השוק בעיר ישמור על אותו קצב מכירות ומחירים דומים. "דווקא זה שבממשלה שולפים כל יום גזירה חדשה, גורם לרוכשי הדירות להגיע למצב של חוסר ברירה ולסגור עסקה". 

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט