מדד נדלניסט יולי 2011: בחוץ חם וסוער, בשוק עדיין קפוא

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט

נתוני מדד נדלניסט ליולי 2011 מצביעים על המשך הקיפאון במחירי דירות יד שנייה, שהחלה בדצמבר 2010. מגמה זו זוכה לחיזוק מהדיווחים מהשטח ומהנתונים שפרסמו בשלושת החודשים האחרונים הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ומשרד האוצר, שלפיהם שוק הדירות הולך ומידרדר למיתון.

אך כיוון השוק עדיין לא מובהק. בחודש יולי נעו המחירים מטה בכמה ערים, אך לא בשיעור מספיק כדי להשפיע על תוצאות המדד. לפי דו"ח "אורות אדומים" לחודש יוני, המסכם את הפעילות הכלכלית במשק, במשרד האוצר עדיין מצפים לירידות מחירים, אך עמדה זו אינה מקובלת על אנשי מקצוע בענף הנדל"ן.

 אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', השותף לעריכת המדד, מעריך כי דווקא הצהרותיהם של ראש הממשלה בנימין נתניהו ושר האוצר יובל שטייניץ בדבר הירידה הצפויה במחירי הדירות הן שמביאות לקיפאון. לדבריו, אמירות אלה מביאות לכך שעל אף הצפי כי ההקלות במס שבח במכירת דירות שניות ושלישיות יביאו לתפנית כלפי מטה במחירים, הקונים מעדיפים "לשבת על הגדר".

"עוברים כמה שבועות ולעתים חודשים עד שדירות נמכרות", מציין המאירי, אך מוסיף כי "אין ספק שהקלות במיסוי ישפיעו על היצע הדירות ואולי אף יביאו לירידת מחירים מסוימת בטווח של חצי שנה עד שנה". להערכתו, דווקא המדד היציב בכל הארץ בשוק הדירות מיד שנייה מצביע על כך שיש לתת לשוק להתנהל ללא התערבות נוספת מעבר להרחבת מכרזי המינהל וקיצור הליכי התכנון, תוך שימת דגש והתמקדות הממשלה בדירות בנות־השגה לחסרי דיור.

בהתייחס לשוק הדירות החדשות, הוא אומר כי "הקבלנים קוראים את המפה וחוששים מסיכונים, ולכן נוטים לתת הנחות כדי להיפטר ממלאים שבעתיד יתקשו למכור ברמת המחירים הנוכחית. יש להניח שכאשר יהיה היצע גדול של דירות 'שניות', הקבלנים יצמצמו את התחלות הבנייה וימתנו את ירידות המחירים".

תל אביב

יש התעניינות, אין רכישות

העיר שאוהלים רבים כל כך בלבה הפכה בחודש יולי לסמל לקיפאון במחירי הדירות. גם ותיקי שועלי הנדל"ן בעיר לא זוכרים קיץ קפוא כל כך בשוק הדירות מיד שנייה. בועז גלעדי, מרשף נכסים סניף תל אביב, אומר כי באזור מורגשת התעניינות רבה בדירות, אך בפועל בוצעו רכישות מעטות.

"ראינו שהרוכשים שנשענים על משכנתה הדירו את רגלם מהשוק וממתינים להתפתחות", הוא אומר. "ההתעניינות הגדולה היתה בדירות של משפרי דיור ודירות קטנות בדרום תל אביב ובמזרח העיר, במחירים של עד מיליון שקל". עוד הוא מציין כי בתחום קבוצות רכישה לא היתה התעניינות כלל בעיר בחודש שעבר.

בצפון העיר הלכה והעמיקה ביולי הצניחה בכמות העסקאות שהחלה סביב מרץ האחרון. "אנחנו לא מזהים ירידה מהותית במחירי הדירות בעיר", אומר כפיר זוהר, מנכ"ל משותף של אנגלו־סכסון תל אביב, "אך אנחנו יכולים לדווח בפירוש על צניחה של 15% בחודש שעבר ברכישות של דירות יוקרה במחירים של 6 מיליון שקל ומעלה.

ירושלים

סימני ההתעוררות נמוגו

ההפגנות הרועשות נגד הממשלה והדרישות לטיפול בשלל בעיות חברתיות וכלכליות בבירה עשו את שלהן, מעריכה עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון בירושלים. בחודשיים האחרונים דווח על סימני התעוררות ראשונים בשוק הדירות בעיר, אך אלה נמוגו ביולי. "מפני שהמחאה כל כך מורגשת ברחובות פה, נראה שהקונים מחכים לראות אם היא תשפיע ממשית על המחירים בשוק מיידית", אומרת פרידלנד.

עם זאת, לא נרשמה השפעה של מחאת הדיור על שוק היוקרה, שהמשקיעים הזרים הפעילים בו משדרים עסקים כרגיל. כך למשל, נסגרו עסקאות של מיליוני שקלים בדירות בשכונת רחביה היוקרתית. הקיפאון העמוק מורגש באזורים עממיים יותר כארמון הנציב, הגבעה הצרפתית והקטמונים.

"אנשים כבר מבינים שגם אם מחר יפשירו קרקעות בירושלים, הם לא יראו את הדירות בשנים הקרובות", אומר בני לובל, זכיין אנגלו־סכסון ירושלים. "ניתן לומר שעל אף החשש והמחאה המתגברת, השוק לא נעצר".

לדברי לובל, בשוק השכירות דווקא מורגשת השפעת המחאה, אך הוא מציין כי "יש לזכור ששנת הלימודים מתחילה בסוף אוקטובר, וסטודנטים מעדיפים לעבור כמה שיותר קרוב למועד תחילתה, כך שאנו עוד צפויים לראות חודשים חזקים בשכירות".

לובל אף מציין את התוכנית העירונית להשכרת דירות הרפאים בעיר שבבעלות תושבי החוץ לסטודנטים, חיילים בודדים וזוגות צעירים לטווח קצר ובינוני. לדבריו, "אף שהתוכנית החלה לפעול לפני כמה חודשים והביקושים לה גבוהים, ההיצע עדיין נמוך. מדובר בתוכנית תלוית חינוך של בעלי הנכסים, שלא גרים פה, ואנחנו מנסים למצוא דרך לרתום אותם ולשחרר את הנכסים לשימוש כשהם לא פה".

באר שבע

היזמים מעדיפים לחכות

בירת הנגב משחקת תפקיד חשוב במחאת האוהלים, שזכה לחיזוק בבחירה בה כמיקום להפגנה המרכזית שנערכה בעיר בשבת האחרונה. בחודש שעבר אישרה הממשלה מאות דירות חדשות בעיר, אך בשוק הנדל"ן המקומי מבינים שעל רקע האווירה הציבורית היזמים יעדיפו לגרור רגליים ובינתיים לא להתחיל בבנייה.

אבי חיון, זכיין רי/מקס פלוס בבאר שבע, אומר כי המחירים בעיר לא ירדו, אך החלו להתאזן. "גם אם בסופו של דבר הממשלה תחליט לתת הטבות בנושא הדיור, זה יהיה רלבנטי רק לזוגות צעירים שירכשו דירה מיד ראשונה", הוא אומר.

"במצב הנתון, מחירי הדירות בעיר לא יכולים לרדת. אנשים חייבים למכור את הדירות הישנות שלהם, כי הם התחייבו לרכוש דירות חדשות. הגלגל לא יכול להיעצר", הוא אומר. "במציאות שכזו", מזהיר חיון, "לקבלנים לא ישתלם להגיע ולבנות כאן".

הפגנה בבאר שבע	צילום: דורון גולן

מודיעין

מחכים לאפקט האוהלים

לפי נתוני מדד נדלניסט, מודיעין היתה העיר הקרובה ביותר לפריצת המחסום הסטטיסטי של שינוי מספיק במחירים כדי להביא לשינוי במדד בסיכום יולי. בעיר מספרים כי אכן היתה התרחשות בשוק הנדל"ן המקומי בחודש שעבר, וכי נראה שהשוק עומד על סף ירידת מחירים ממשית.

"השוק הפך משוק של ביקושים ערים לכזה של היצעים מוגברים, בעוד שהקונים אינם ממהרים לסגור עסקאות ומהססים להגיע להחלטות קנייה", אומר מוני הרשקו, זכיין רי/מקס 2000 בעיר. "כולם ערים למחאת הדיור שהולכת ומתרחבת, ותופעת יושבי האוהלים הגיעה גם למודיעין. הקונים לא רוצים למצוא את עצמם פראיירים ולקנות במחיר גבוה".

לדברי הרשקו, המחאה מלחיצה את מוכרי הדירות, ואלה שבאמת מעוניינים למכור את הנכסים מקדימים את הורדת המחיר לפני שייווצר שיטפון שייאלץ אותם לרדת למחיר נמוך עוד יותר. "לאחרונה מכרנו כמה דירות שמאששות את המגמה, כמו דירת 3 חדרים בשכונת הכרמים", מציין הרשקו. "מדובר בדירה בקומה ראשונה עם מרפסת שהבעלים ניסו למכור במשך חודשיים ב־1.2 מיליון שקל, ובסופו של דבר נמכרה ב־1.075 מיליון שקל".

הוד השרון

העסקאות מתבטלות

בהוד השרון בולטת תופעה חדשה: עסקאות שכבר החלו את דרכן לקראת חתימה סופית - מתבטלות. לדברי דרור לימור, זכיין רי/מקס הוד והדר בעיר, "מוכרים מחכים לראות לאן תוביל המחאה הזו. היצע הנכסים שלנו גדול מאוד, יש לנו קרוב ל־100 נכסים למכירה, אבל קונים כבר לא מסתערים עליהם".

רחובות

ירידת המחירים נעצרה

כפי שנחשף במדד "כלכליסט", בחודשים האחרונים החלה ברחובות תנועה אטית של מחירי הדירות כלפי מטה. נראה כי מחאת הדיור מנעה את המשך המגמה ביולי, ובסיכום אוגוסט הדברים עשויים להיראות אחרת.

"מוכרים שמשכילים לבצע הפחתה של 5%–10% במחירי הסגירה של חודשי האביב מצליחים לסגור עסקאות, מכיוון שחלק מקהל הרוכשים לא מאמין שהמחירים יירדו באופן חד ומסתפקים בהפחתה קלה כדי לסגור עסקה", מספר גיא קהילה, זכיין רי/מקס מטרופולין ברחובות. לדבריו, "העסקאות שנסגרו בפועל מסמנות ירידה של כ־5% בממוצע לעומת מחירי אפריל 2011".

כפר סבא

תנועה קלה כלפי מעלה

בניגוד לקיפאון ולירידות הקלות ביתר הערים, בכפר סבא הדברים נראים אחרת. לפי מדד נדלניסט, מחירי הדירות בעיר שמרו על יציבות בשנה האחרונה, והנתונים מצביעים על תנועה קלה - קלה מאוד - כלפי מעלה בחודשיים האחרונים. לא מדובר בתנועה שמספיקה לבוא לביטוי במדד, אך בכזו שהצליחה ליצור באזז בשוק הדירות המקומי.

אלון דיין, מסוכנות רי/מקס ONE בעיר, אומר כי "לקוחות שממתינים לירידת מחירים מופתעים מכך שלא רק שהמחירים לא יורדים - הם אף עולים. קיים היצע נכסים במחירים סבירים בעיר, ולמרות הפרסומים בתקשורת, קשה לראות כיצד המחירים יירדו באזור בשנים הקרובות". 

כך חישבנו את המדד

מדד הנדל"ן של "כלכליסט" מבוסס על נתוני עסקאות אמיתיים ועדכניים שעובדו ושוקללו על ידי הגורמים המקצועיים בענף. לשם כך חבר "כלכליסט" לרשתות התיווך הגדולות בישראל, אנגלו־סכסון ורי/מקס, למתווכים עצמאיים ולפירמת השמאים המובילה בישראל, אהוד המאירי ושות'. לבחינת השינויים במחירי הנדל"ן נבחרו 18 יישובים מבוקשים שבהם פעילות ערה של עסקאות יד שנייה בנדל"ן. בכל חודש מרכזות אנגלו־סכסון ורי/מקס את כל העסקאות שבוצעו באמצעותן ביישובים האלה. הנתונים מועברים לשמאים של המאירי ושות' שמשקללים אותם, משווים למאגר העסקאות ההיסטוריות, ומתחשבים באלמנטים ייחודיים לכל אזור.

המדד הבסיסי לחישוב הוא המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בת 100 מ"ר, עם חניה ומעלית - הנכס הפופולרי בישראל - אך אין הוא מביא בחשבון מקומות המתאפיינים בדירות יד שנייה קטנות יותר. ככלל, תוספת של חניה ומעלית לדירת יד שנייה היא תוספת של כ־20% למחירה באזורים שבהם הנכסים הנפוצים נטולי תוספת זו. מדד הבסיס - 100 נקודות - משקף את מחירי הדירות מיד שנייה בחודש הראשון למדידה, אוקטובר 2008.

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט