מדד נדלניסט למרץ 2010: בוקר טוב, פתח תקווה

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט

מי שחשב ששיא קיפאון החורף בשוק דירות היד השנייה בישראל היה בפברואר - צפויה לו הפתעה. בעוד שבפברואר נרשמה עלייה בשיעור ממוצע של 1% במחירי דירות היד השנייה ב־18 ערים מרכזיות בישראל, הרי שבמרץ התרדמת של השוק עמוקה עוד יותר. שיעור עליית מחירי הדירות הממוצע במהלך חודש זה הסתכם ב־0.7% בלבד. יתרה מכך, העליות נרשמו בשלוש ערים בלבד, שישית מהמדגם, בעוד יתר הערים נותרו במרץ ללא שינוי ברמת המחירים.

לעומת קיפאון פברואר, שהוא עונתי ומושפע בין היתר ממזג האוויר המשאיר את הקונים בבית, הסיבות לקיפאון מרץ בשוק הן כלכליות. לדברי אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות מקרקעין וייעוץ כלכלי, הסיבה הראשונה למצב היא הפסקת הריצה אחרי דירות להשקעה. המשקיעים הספקולנטים, שהניעו את שוק היד השנייה כאשר רכשו דירות למטרת השכרה וקצירת התשואות, משחקים כיום בשוק ההון, שהוכיח את עצמו בשנה האחרונה. התשואות בטווח הקצר בבורסה, מסביר המאירי, עדיפות מאשר השקעה בדירה ישנה. זאת ועוד, הציפייה לרווחי הון משמעותיים במכירת דירה בטווח הקצר כבר לא קיימת.

לדבריו, ישנן גם סיבות אזוריות למגמה. בפריפריה, שבה יש למינהל מקרקעי ישראל מלאי קרקעות, מצפים לפרסום מכרזים למכירת מגרשים, דבר שיתבטא בהוזלה במחירי דירות יד שנייה. באזור תל אביב והמרכז סיבה מרכזית לקיפאון השוק היא עליית כוחן של קבוצות הרכישה. הללו מספקות, ולו לכאורה, אפשרות לרכישת דירה חדשה במחירים אטרקטיביים - ולמעשה מושכות אליהן את הרוכשים הפוטנציאליים משוק היד השנייה.

בממצאי מדד מרץ בלטה במיוחד פתח תקווה, שבה נרשמה עליית מחירים בשיעור של 10% לעומת פברואר. לדברי המאירי, העלייה נובעת מהצטברות ביקושים במשך כמה חודשים, וכן כתוצאה מעליות מחירים שהיו בפרויקטים חדשים, שהחזירו את מחפשי הדיור העצמי לשוק דירות היד השנייה.

ירושלים

הזרים חוזרים, ובגדול

מחירי דירות היד השנייה בירושלים אמנם לא השתנו בין מרץ לפברואר, אך תנועת העסקאות הגבירה הילוך. עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון, מדווחת כי "הורגש היטב שתושבי החוץ חוזרים לירושלים. עכשיו הם באים בהמוניהם ומחפשים דירות נופש". לדבריה, גם המקומיים מנצלים את הריביות הנמוכות של המשכנתאות ומשפרים דיור, וכך תורמים לרענון השוק.

אפילו המצב הביטחוני "היה פחות יציב החודש", לדברי פרידלנד, והוא לא השפיע, לא על המקומיים וגם לא על תושבי החוץ. פרידלנד צופה כי בחודשים הקרובים המצב ימשיך להיות טוב בשוק זה: "אני אפילו לא מאשרת חופשות לעובדים עד אחרי ראש השנה, כי אני צופה שהולך להיות שוק נהדר. יש הרבה יותר ביטחון, המשכנתאות בריביות נהדרות, ומשקיעי החוץ סומכים על הכלכלה שלנו".

תל אביב

"יציבות המחירים תימשך"

בירת הנדל"ן של ישראל חווה תקופת יובש. כך על פי יקי בר יוסף, זכיין רי/מקס בתל אביב. לדבריו, "חג הפסח רק הגביר את השקט שניכר כבר בתחילת מרץ, וברור עתה שהשוק נכנס לסוג של תרדמת כמו זו שראינו פה בחודשים הראשונים של השנה שעברה". הוא מעריך כי כמו ב־2009, גם השנה ישתחרר לקראת הקיץ הפקק שנוצר לאור תקופת ההמתנה של הקונים המחכים לירידות מחירים. "אנשים יבינו שהמחירים לא ירדו ממש ויתחילו לקנות. אנחנו סבורים שהשוק כבר בשיא מסוים, וניתן להעריך שהעליות ייפסקו עכשיו והמחירים ישמרו על יציבות כשנתיים".

חיפה

"כי זו לא העונה"

דרור אלוני, זכיין אנגלו־סכסון בחיפה, מדווח כי בעיר נמשכת המגמה של שמירה על יציבות במחירים הגבוהים. "רוכשי הדירות הם בעיקר משפרי דיור ורוכשי דירות להשקעה. אין שינוי בביקושים לדירות ובמחירים". הוא מעריך כי בחודשים הקרובים שוק היד השנייה ימשיך לעמוד במקום, עם יציבות מחירים ושוק השכרות שקט יחסית, "כי זו לא העונה".

באר שבע

מחכים לבנייה החדשה

ציבור רוכשי הדירות בבירת הנגב היה בחודש מרץ מגוון והורכב מזוגות צעירים, משקיעים ומשפרי דיור, כך לדברי זכיין אנגלו־סכסון בבאר שבע, מאיר שלום. "רוב הדירות שנמכרו הן בנות 3 ו־4 חדרים, במחירים שנעים בין 245 אלף שקל ל־700 אלף שקל", הוא מגלה. "באר שבע נכנסת לפיתוח מסיבי בכל מיני פרויקטים, דבר שיקפיץ את מחירי הדירות בעיר. בתקופה הקרובה המחירים לא יירדו, ועם זאת רוכשים ימשיכו לבצע עסקאות ותימשך המגמה של ציבור שרוכש דירות למטרת השקעה".

 באר שבע. השוק יעלהעפ הפרויקטים החדשים. צילום: שראל יוסף.

קריית מוצקין

האטת חגים קלאסית

יובל שמול, זכיין רי/מקס אישי בעיר, אומר כי מרץ התחיל כחודש טוב, אך החגים הפריעו להמשך השיפור בקצב המכירות בו. "יש ביקושים, אני מקווה שזה יתורגם לעסקאות. התחושה הכללית היא שהשוק מתחיל להתעורר בשל העובדה שהמחירים חוזרים לרמות הריאליות", הוא מספר. לדבריו, בחודשים הקרובים צפוי המצב בקריה להשתפר. "מתחילת אפריל כבר מרגישים התעוררות. ההכנות למעבר דירה בקיץ הן כרגע הטריגר המרכזי לביצוע עסקאות יד שנייה".

נתניה

ירידה גם בהיקף העסקאות

פעילות רבה נרשמה במרץ בעסקאות יד שנייה בנתניה, כך לפי שוש ערער, זכיינית אנגלו־סכסון בעיר. "גם ההתעניינות בנכסים עלתה וגם היקף סגירת העסקאות", היא מסבירה. "ראינו יותר משפחות שמחפשות נכסים מאשר זוגות צעירים ומשפרי דיור שעברו מדירות לקוטג'ים". להערכתה, התקופה הקרובה תתאפיין בעלייה בתנועת הרוכשים ובמספר העסקאות.

כפר סבא

ותודה לשכונה הירוקה

אלון דיין, זכיין רי/מקס ONE בכפר סבא, מספר כי ככל שהזמן עובר, השכונה הירוקה הממוקמת בפאתי העיר הופכת להשפעה המרכזית על המחירים בה. "בשכונה הזאת נבנים עוד ועוד פרויקטים וזה מניע אנשים לשפר את הדיור. כך יוצאות לשוק יותר ויותר דירות מיד שנייה, שנותנות מענה לביקוש הקיים. כרגע מחירי הדיור בעיר גבוהים אך יציבים", אומר דיין. הוא מעריך כי היציבות בכפר סבא תישמר.

 כפר סבא, צפי להמשך יציבות המחירים. צילום: אוראל כהן 

הרצליה

היה יציב, וכך גם יהיה

"ניכרת יציבות מוחלטת בשוק הנדל"ן בעיר", מדווח דוד לוי, זכיין אנגלו־סכסון בהרצליה. לדבריו, "מרץ התאפיין ברכישות של נכסים בכל הגדלים, במחירים שנעים בין 1.2 מיליון שקל לדירות קטנות ל־4.2 מיליון שקל לקוטג'ים". לוי מעריך כי היציבות בשוק הנדל"ן בהרצליה תימשך בתקופה הקרובה.

חולון

"כל עקשן, סופו להתפשר"

עמי מן, זכיין רי/מקס אקסלנס בחולון, מספר כי בעיר נרשמה במרץ התעוררות מסוימת בתנועת העסקאות. "אולי פה ושם אנשים מתפשרים במחיר ואז אפשר לסגור עסקאות", הוא מעריך. "אני משער שההתעוררות הזאת נזקפת לזכות התקופה הזאת בשנה, שבה מתחילים לתכנן את המעבר לקראת הקיץ". למרות זאת, לדבריו, המצב כרגע די סטטי. הוא סבור כי המצב שבו השוק תקוע באותה נקודה לא יכול להימשך הרבה זמן. "מי שבאמת ירצה למכור, יתפשר בסופו של דבר במחיר וימכור. עקשנים שחושבים שהם חכמים יותר יישארו עם הנכס, ובסופו של דבר יתפשרו על מחיר שיכלו לקבל כבר לפני חודשים", אמר מן.

פתח תקווה

אחרי העלייה תבוא ירידה?

מלכת מדד מרץ היא ללא ספק פתח תקווה - עם שיעור עליית מחירים ממוצע של 10% לעומת פברואר. רוברט בויביץ, זכיין רי/מקס עוצמה בעיר, מדווח כי לאחר חודשיים חלשים היה מרץ חודש פעיל. "נמכרו יחסית הרבה דירות. זה מעיד אולי על כך שהמוכרים מתחילים להבין שהמחירים צריכים לרדת, והדירות שנמכרו הן אכן של מוכרים שהיו יותר גמישים", אומר בויביץ.

לדבריו, מחירי דירות יד שנייה בעיר החלו בתיקון, ובחלק מהמקומות ירדו בכ־6%. "מי שלא מוכר עכשיו ייאלץ למכור במחיר נמוך יותר", הוא מעריך.

 פתח תקווה, הצטברות של כמה חודשים. צילום: אוראל כהן. 

רמת גן

זורקים חכה ומקפיאים

שרגא צור, זכיין רי/מקס סטטוס ברמת גן, מספר כי מספר העסקאות בעיר במרץ לא העיד על התעוררות בשוק. "עם זאת, אני יכול לומר חד־משמעית שמי שביצעו עסקה במהלך החודש האחרון היו רק מוכרים שהתפשרו על המחיר", הוא מספר. לדבריו, "אם המוכרים לא יתעשתו וימשיכו לדרוש מחירים לא ריאליים, לא יהיו עסקאות. אנשים זורקים חכה ומציפים את השוק עם נכסים במחירים לא ריאליים". לדבריו, זה לא מעיד על כל מה שנעשה בשוק, אלא במקרים שבהם למוכרים לא ממש בוער למכור את הנכס.

ראשון לציון

בעיקר לשימוש עצמי

לדברי עפרה קונס, זכיינית אנגלו־סכסון בראשון לציון, "היקף הביקושים עלה בחודש שעבר בעיקר בקרב משפרי דיור". היא מספרת כי "רואים פחות ופחות רוכשי דירות להשקעה. הרכישות הן בעיקר של דירות לשימוש עצמי. קיימים יותר ביקושים ממה שהיו בחודשים האחרונים".

מודיעין

מתבצרים ומפוצצים

ליזה טולדנו, זכיינית רי/מקס 2000 במודיעין, מספרת כי לאחר שבפברואר היתה ירידה מסוימת בפעילות שוק היד השנייה בעיר, במרץ נרשמה עלייה בולטת בהיקף העסקאות. "מוכרים וקונים מתבצרים בעמדות ולפעמים, גם אם הפערים ביניהם מאוד קטנים, לא נסגרת עסקה. צריך בעת הזאת יצירתיות גדולה מאוד כדי להניע עסקה", היא מדווחת. לדבריה, בחודשים האחרונים נרשמה במודיעין תופעה חדשה - כשהרבה עסקאות מתפוצצות אצל עורכי הדין. "המוכרים מרגישים שמכרו בזול, אבל בדרך כלל הקונים הם אלה שמפוצצים את העסקה משום שהם חשים שעלו גבוה מדי. מבחינת הביקוש, יש פחות משקיעים, רוב הרוכשים הם משפרי דיור או כאלה שנכנסים לעיר".

 מודיעין, בין הבודדות שעלו, הודות למקומיים. צילום:עמית שעל.

הוד השרון

מחליטים שלא להחליט

דרור לימור, זכיין רי/מקס הוד והדר, אומר כי החודש שעבר היה קשה בשוק היד השנייה של הוד השרון. "הכל עבר למצב של המתנה. המוכרים ממשיכים לשבת על הגדר והקונים בוחרים כרגע שלא להחליט. אין הרבה נכסים בשוק". הוא צופה כי בחודשים הקרובים תירשם התעוררות בעיר. "אנשים צריכים מקומות לגור בהם לפני שתתחיל שנת הלימודים הבאה, ואני מקווה שנהיה שם, כי עכשיו הזמן מתחיל ללחוץ".

רחובות

קבוצות הרכישה הרוויחו

אבי לוי, זכיין רי/מקס לי־דר מרחובות, מדווח על "מרץ פרווה". לדבריו, השוק עדיין רדום, אך ניכרים בו סימנים של התעניינות. הוא סבור כי המצב הזה נובע מכך שהמוכרים עדיין דורשים מחירים של דירות חדשות, והקונים שוקלים את הנושא והולכים לקנות דירות חדשות. "זו הסיבה שמה שעומד היום על המדף בשוק היד הראשונה - נחטף", אומר לוי. "אם לא יהיה שינוי מגמה משמעותי ביתר הערים, המצב ברחובות יישאר כמות שהוא. בינתיים רק הקבלנים נהנים מהמצב הזה, וקבוצות הרכישה שגם עושות את שלהן. הן נהנות כיום מביקוש רב, וכל מה שנבנה באמצעותן נמכר בתוך ימים ספורים".

אשקלון

אפקט פסח

אסי תמיר, זכיין רי/מקס אנרג'י באשקלון, מדווח כי "יש להביא בחשבון את העובדה שבחודש מרץ חל חג הפסח, ומטבע הדברים, ככל שמתקרבים אליו, הפעילות בשוק הנדל"ן פוחתת". עם זאת, הוא אומר, "אין לנו סיבה להתלונן. בחצי הראשון של החודש עשינו עסקאות כמו בחודש שלם. גם המצב הביטחוני שהתערער מעט החודש לא השפיע על הפעילות בשוק הנדל"ן. הסלמה נוספת לא תשפיע על השוק", הוא מעריך.

 אשקלון, המצב הביטחוני לא השפיע על הנדל"ן. צילום:צפריר אביוב. 

 

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט