מדד נדלניסט מאי 2011: סנונית ראשונה לירידת מחירים

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר לכליסט

בפעם הראשונה אחרי שבעה חודשים, מדד נדלניסט מצביע במאי 2011 על סימנים ראשונים לשינוי במחירי שוק דירות יד שנייה בישראל. בניגוד לנתונים שונים שזרמו אל הענף בחודשים האחרונים - ומהתמונה שעלתה מאתרי מכירת הדירות יד שנייה באינטרנט, רק במאי החלו באמת להיסגר עסקאות במחירים שהיו נמוכים מ-7-6 החודשים שקדמו לו. גם זה קרה בסלקטיביות בולטת, כאשר ביישובים מסוימים דיווחו אנשי השטח על המשך ההתעקשות של מוכרי הדירות לשמור על רמת המחירים של התקופה האחרונה או אפילו להעלות אותה. 

לפי נתוני מדד נדלניסט לחודש מאי 2011, בכמה נקודות על פני המפה נרשמו ירידות מחירים קלות מאוד, שלא באו לידי ביטוי כי לא הצליחו לחצות את הטווח הסטטיסטי כדי להשפיע על המדד. יוצאת הדופן בעניין זה היתה רחובות שבה נרשמה ירידה של ממש במחירים במאי לעומת אפריל. אם במקומות אחרים קשה לקבוע את הסיבה המרכזית לירידות הקלות, הבדיקה בשטח ברחובות מעלה כי היא יכולה לשמש דוגמה חיה לאימות הטענה הרווחת בשוק הנדל"ן, ולפיה היצע מהותי של דירות חדשות יחתוך מחירים.

למרות התנועה הקלה מטה, מזהיר אהוד המאירי יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', השותף לעריכת המדד, כי קשה עדיין להעריך אם מדובר בשינוי מגמה שיימשך לאורך זמן.

במאי נוספו עוד שתי החלטות לשורת ההחלטות הארוכה של הרגולטורים אשר נועדו לעצור את עליות המחירים בשוק הדיור. לצד הקלות במס למי שימכור למגורים דירות ששימשו למשרדים, בלטה החלטה להגביל הקלות במס למוכרי דירות להשקעה רק עד שנת 2013. בתגובה, העריכו בענף הנדל"ן כי מדובר בהחלטה ראשונה זה זמן רב, שיכולה באמת להזרים נכסים למכירה בהיקף מהותי. "הגבלת ההקלות במיסוי תוכל להביא לירידת מחירים בטווח של חצי שנה עד שנה", מעריך המאירי.

לדבריו, "דווקא המדד היציב של מחירי דירות יד שנייה מצביע על כך שכיום יש לתת לשוק להתנהל ללא התערבות נוספת מעבר להרחבת מכרזי הקרקע של מינהל מקרקעי ישראל וקיצור הליכי התכנון". הבשורה הרעה להערכתו היא שכאשר הקבלנים יראו שקיים היצע גדול של דירות יד שנייה, צפוי כי הם יצמצמו את התחלות הבנייה, למרות הגידול הצפוי בהיצע הקרקעות. לדבריו, פעולה זו עשויה למתן את הציפיות לירידת מחירים.

ירושלים 

מוכרים מחכים לקיץ

שוק היד שנייה בבירה ראה ימים יפים יותר. הכתף הקרה שהפנו הרוכשים הזרים לירושלים, שהיו המנוע הבולט של שוק הדיור בה בעשור האחרון, בלטה גם במאי. אף שבעיר מתוכננים כיום כמה מתחמי דיור חדשים, הרי שיציאתן לשוק של הדירות בהם רחוקה מאוד. 

לדברי משה בבני, מנהל מכירות בסניף אנגלו־סכסון ירושלים, "רוב הקונים עדיין מאמינים שנראה ירידות מחירים ומחכים. ההכרזה האחרונה של האוצר על הגבלת ההקלות במס למי שמוכר דירה שנייה ושלישית כבר הכניסה בירושלים עסקאות מכירה של בתים שיצאו לשוק, אולם מוקדם מדי לדווח בעקבות זאת על ירידת מחירים בעיר". אף שהעסקאות של הזרים בעיר נדירות יחסית כיום, מדווח בבני כי במאי נחתמו כמה עסקאות גדולות בה על ידי תושבי חוץ שרכשו דירות בסכומים של מעל 3 מיליון דולר, במושבה הגרמנית וטלביה. 

הרצליה

מחפשי המציאות נעלמו

כפי שדווח כאן בחודשים האחרונים, עברה על הרצליה תקופה קשה של זינוק מחירים אשר הביא מאז דצמבר לקיפאון בולט ברוב חלקיה. מרכז העיר התעורר במאי ופעילי השוק מספרים כי בשוק הדירות העממיות הם חשו שינוי כיוון עם חזרה לשגרה. 

נורי יוסף, זכיין אנגלו־סכסון בהרצליה, מספר כי במאי שבו לשוק רמות הביקושים של סוף השנה שעברה, "לאחר תקופה אטית יותר בחודשים קודמים. למרות הכרזת שר האוצר באמצע החודש האחרון, אנחנו לא רואים ירידה במחירים. רובם נותרו סטטיים ברמתם הנוכחית הגבוהה". 

בעיר מספרים גם כי רוב המשקיעים שחיפשו בה מציאות בחודשים האחרונים, הרימו ידיים. "הם נעלמו מן העיר ולא ראינו החודש עסקאות מסוג זה בכלל, אלא רק עסקאות עם משפרי דיור", מספר יוסף. לדבריו, מחירי הדירות העממיות במרכז הרצליה עמדו במאי על 1.6-1.7 מיליון שקל.

חולון

יזמים מושכים את הזמן

חולון היתה אחת הראשונות בה נתקעו המחירים ומחכים בה כבר כמעט עשרה חודשים שמשהו יקרה. בעיר הולכים ונבנים לא מעט פרויקטים שנרכשו כמעט לחלוטין "על הנייר" ובאחרים שטרם יצאו לשיווק מושכים יזמים את הזמן. "זה נראה כאילו הבנייה פה הולכת ודועכת למרות הצהרות של יזמים שהסתערו על הקרקע רק לפני שנה־שנה וחצי", אומרים פעילים בשוק החולוני.

"המגמה של הישיבה על הגדר בשוק היד השנייה תימשך ועליות המחירים יאטו עד שייבלמו בטווח הקצר", מעריך ירון שמיר, זכיין רי/מקס 

enue.  לדבריו, "אם לא יהיו פתרונות מבחינת היצע דירות, נראה שוב שוק פעיל בטווח הארוך". 

ראשון לציון 

הקיפאון כבר כאן

עכשיו, אומרים משווקי ומתווכי הנדל"ן בראשון לציון, זה תורנו. הכוונה שלהם היא כי אל העיר הגיע במובהק תהליך הקיפאון שהחל במעגל הראשון שסביב תל אביב בחודשים האחרונים ונע דרומה וצפונה. עפרה קונס, זכיינית אנגלו־סכסון בעיר, מדווחת כי מאי היה חודש חלש. "לא ראינו בעלי דירות שהוציאו אותן לשוק למרות כל ההצהרות של האוצר והנתונים של הממשלה".

בשוק הדירות של ראשון לציון אומרים כי בכל פעם ששומעים על רפורמה כזו או אחרת, אם אלה החלטות שפרסם המשרד של יובל שטייניץ, ראש הממשלה או משרד הבינוי והשיכון, לא קורה כלום. "לרוכשים קשה לעקוב. המוכרים מבקשים מחירים לא ריאליים ובודקים את השטח, ומעברו השני של המתרס הרוכשים ממתינים לירידת מחירים ולא רצים לקנות דירה".

לדברי קונס, "גם המשכנתאות לא מיטיבות עם הקונים בשל הריביות שעלו בחודשים האחרונים. עם זאת, ניתן לומר בוודאות שעליית המחירים בעיר נעצרה" ,  היא אומרת.

חיפה

יושבים על הגדר

דרור אלוני, זכיין אנגלו־סכסון חיפה, אומר כי "חיפה שומרת על יציבות ברף המחירים הגבוה שאליו הגיעו המחירים לאחר שעלו בשנתיים האחרונות. פעולות שהממשלה עושה גורמות לחלק מהרוכשים לחשוב מחשבות שניות וחלקם יושבים על הגדר וממתינים למחירים יותר ריאליים. מצד שני, בנייה חדשה באזורי הביקוש בחיפה שואפת לאפס ולכן הדבר מתאזן. המסקנה היא שמי שחייב לקנות עכשיו דירה, עדיף לו שיקנה ורצוי שמוכרי הדירות יבינו שהמחירים צריכים להיות ריאליים יותר כדי שעסקה תיחתם. בשוק השכירויות ישנה רוויה מסוימת הנובעת מהעובדה שרבים קנו דירות להשקעה בשנים האחרונות בחיפה ורוויה זו מביאה למצב של היצע גדול וביקוש יותר קטן. מחיר דירת 4 חדרים משופצת או במצב טוב במרכז העיר עומד על כ־4,000 שקל לחודש".

נתניה

עדיין מבולבלים

לדברי שוש ערער, זכיינית אנגלו־סכסון נתניה, "לא חל שינוי משמעותי בביקושים לדירות בנתניה במהלך חודש מאי. אולם מורגשת מאוד אי־הוודאות בשוק. בכל פעם יש מסיבת עיתונאים חדשה, ובמקום שהשוק יתייצב, אנחנו מרגישים בבירור את הבלבול שנוצר בקרב המוכרים והרוכשים. לא חל שינוי ברף המחירים בנתניה. מחיר דירת 4 חדרים בת 10 שנים עם מרפסת במרכז העיר עומד על כ־1.3–1.350 מיליון שקל". לדברי ערער, גם מחירי השכירויות נותרו באותו רף של החודשים האחרונים. מחיר דירת 5 חדרים בעיר ימים נע בין 5,000 ל־5,500 שקל לחודש".

רחובות 

ההיצע הגדול של הבנייה החדשה הביא להורדת המחירים

הסנונית הבולטת ביותר במאי בתחום ירידת המחירים בשוק דירות יד שנייה היתה רחובות. "משפרי דיור הם כיום המנוע המרכזי של שוק הדירות בעיר", אומר ראש עיריית רחובות, רחמים מלול. מלול מעריך כי השפעת הליכי התכנון המואץ לבנייה חדשה בעיר היא שמשנה עכשיו את הלכי הרוח בה יותר מכל דבר אחר.

"מפת המגורים באזור הדרום־מערבי של רחובות עומדת להשתנות. הרוכשים הפוטנציאליים, שרובם משפרי דיור מתוך העיר, המתינו זמן רב לאישורי בנייה בפרויקטים חדשים ולכן המחירים קפאו. עכשיו החלה תנועה גדולה של רכישות ממה שאנחנו שומעים, עקב מתן היתרי בנייה בהיקף גדול בתקופה האחרונה", הוא אומר. לדבריו, רחובות היא שיאנית היתרי הבנייה בישראל כרגע. "מאז ינואר נתנו 681 היתרים ובצנרת שלנו יש עוד מאות שיינתנו השנה", הוא מעריך. עיקר הבנייה החדשה היא בקצוות במזרח ובמערב. העיר מתעוררת לדעתו של מלול גם בגלל העלייה בביקוש של זוגות צעירים שמגיעים אליה בתקופה האחרונה מגוש דן במספרים הולכים וגדלים בעקבות העלייה בנגישות אליה לאחר פתיחת כביש 431.

הבדיקות בשטח מעלות כי ראש העיר מדייק. גיא קהילה, זכיין רי/מקס מטרופולין, מסביר: "העיר מתחלקת לשני אזורים עם ביקוש השונים אחד מהשני. האזור הצפוני הוא חילוני יותר ויוקרתי יותר והוא קפוא כמעט לחלוטין בגלל פערים גדולים בין מוכרים ורוכשים". לדבריו, העסקאות באזור זה נעשות במשורה עם נטייה קלה לירידת מחירים במעמד סגירת העסקאות וההיצע במאי היה בו נמוך באופן חריג. עם זאת אומר קהילה כי באזור הדרומי, העממי והדתי יותר, הכולל שכונות כמו שרונה ורחובות החדשה, נרשם במאי חודש ערני ביותר לאור היצע גדול של דירות ותנועת קונים של זוגות צעירים מכל אזור השפלה וקהל דתי וחרדי. האזור מתאפיין בריבוי עסקאות אשר הולך וגובר מחודש לחודש וביציבות ברמת המחירים בסגירה". 

השמאי אהוד המאירי מחזק את דבריו של קהילה. "ברחובות מדדנו ירידה בשיעור של 4% במחירים במאי, כנראה כתוצאה מהיצע גדול של בנייה חדשה". קהילה צופה שבחודשים הקרובים נראה ירידת מחירים גם בצפון רחובות. באזור דרום רחובות הוא מעריך כי יירשם גידול משמעותי בכמות העסקאות, לאור היצע גדול ויציבות ברמת המחירים.

תל אביב 

פחות ביקושים והיצע נמוך

יותר מחצי שנה לאחר שרוב ערי המרכז נכנסו אליו, עוברת תל אביב בשלושת החודשים האחרונים הליך של כניסה לקיפאון כמו שלא נראה בשוק היד שנייה בה שנים רבות. באפריל עוד היו פעילים בו שדיווחו על המשך עסקים כמעט כרגיל, אך במאי כל הפעילים שאיתם שוחחנו כבר הודו כי גם באזורים הערים בה ביותר, נעשה קשה מאוד למצוא עסקאות שבהן שני הצדדים מסכימים על התנאים. רועי הרוש, יועץ נדל"ן בכיר באנגלו־סכסון כיכר המדינה, מספר: "אנחנו מרגישים כי גם במאי, בדומה לאפריל, יש בשוק הדירות בתל אביב בלימה מסוימת. יש פחות ביקושים ואין כמעט היצע של דירות טובות בשוק". לדבריו, המחירים עדיין גבוהים למדי. "לדוגמה, דירות 100 מ"ר עם חניה ומעלית מוצעות במחיר ממוצע העומד על 3.5 מיליון שקל. היינו בטוחים כי בימים שלאחר ההכרזה של שר האוצר על הפטור ממס שבח נראה יציאה של דירות לשוק על ידי משקיעים, אולם זה לא קרה", הוא מדווח. עם זאת מאמינים בסוכנות כי הליך זה אכן יקרה בקרוב.

כך חישבנו את מדד נדלניסט

מדד הנדל"ן של "כלכליסט" מבוסס על נתוני עסקאות אמיתיים ועדכניים שעובדו ושוקללו על ידי הגורמים המקצועיים בענף. לשם כך חבר "כלכליסט" לרשתות התיווך הגדולות בישראל, אנגלו־סכסון ורי/מקס, למתווכים עצמאיים ולפירמת השמאים המובילה בישראל, אהוד המאירי ושות'. לבחינת השינויים במחירי הנדל"ן נבחרו 18 יישובים מבוקשים שבהם פעילות ערה של עסקאות יד שנייה בנדל"ן. בכל חודש מרכזות אנגלו־סכסון ורי/מקס את כל העסקאות שבוצעו באמצעותן ביישובים האלה. הנתונים מועברים לשמאים של המאירי ושות' שמשקללים אותם, משווים למאגר העסקאות ההיסטוריות ומתחשבים באלמנטים ייחודיים לכל אזור.

המדד הבסיסי לחישוב הוא המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בת 100 מ"ר, עם חניה ומעלית - הנכס הפופולרי בישראל - אך אין הוא מביא בחשבון מקומות המתאפיינים בדירות יד שנייה קטנות יותר. ככלל, תוספת של חניה ומעלית לדירת יד שנייה היא תוספת של כ־20% למחירה באזורים שבהם הנכסים הנפוצים נטולי תוספת זו. מדד הבסיס - 100 נקודות - משקף את מחירי הדירות מיד שנייה בחודש הראשון למדידה, אוקטובר 2008.

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר לכליסט