מדד נדלניסט: עכשיו זה רשמי - העלייה במחירי הדירות נעצרה

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט

בשוק הדירות הישראלי נהוג לומר כי חודש אחד אינו מייצג תהליך, שניים הם תחילתו של שינוי, ושלושה - מנים מגמה. אם להסתמך על זקני הענף, הרי שחודש יוני האחרון סימן מגמה ברורה של עצירת עליית המחירים, תהליך שהחל כבר בחודשיים הקודמים בשוק הדירות מיד שנייה.

לפי דיווחים מהשטח, החודש שעבר התחיל בעלייה מסוימת בהתעניינות בדירות. עם זאת, מימוש ההוראה של בנק ישראל להקשות על נטילת משכנתאות והתחזיות שצוטטו בהרחבה בעיתונות על השפעתה של ההוראה על המחירים בענף, הובילו להירגעות של השוק ושמירה על יציבות המחירים.

"בחודש יוני נרשמת בדרך כלל יציבות מחירים לעומת מחירי חודש מאי", אומר אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות'. לדבריו, למרות הדיווחים על המשך עליית המחירים בשוק הדירות מיד ראשונה, נראה ששוק היד השנייה נרגע. "לאחרונה בולטים דיווחים סותרים באמצעי התקשורת השונים בעניין מחירי הדירות, והציבור נותר מבולבל", אומר המאירי. "הבלבול גורם לכך שחלק מהקונים והמוכרים נמצאים בהמתנה. בעקבות עליות מחירי הדירות בשנה האחרונה, התשואות על דירות ירדו לרמה של 3%–4% בממוצע ארצי. נראה ששוק היד השנייה מונע מביקושים של מחפשי דיור ולא ממשקיעים".

ירושלים: "השוק שוקק"

בחודשים האחרונים התחזק שוק היד השנייה בירושלים, לאחר הירידה בפעילות מתחילת השנה עקב ירידה במספר הרוכשים הזרים בעיר. עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון בירושלים, מדווחת על יוני מוצלח. "השוק שוקק, יש תנועה ויש עסקאות. בעיר ניכרת בעיקר תנועה של ישראלים שרוצים לעבור דירה עד שנת הלימודים הקרבה". עוד אומרת פרידלנד כי בשוק היד השנייה בעיר יש מלאי גדול של דירות למכירה, ומדווחת על היחלשות שוק המשקיעים בבירה: "קשה להם עכשיו למצוא כאן מציאות". בני לובל, הבעלים והמנהל של אנגלו־סכסון בירושלים, מדווח כי יוני התאפיין בעיקר ברכישות נכסים על ידי משפרי דיור, במחירים של 2.5–1 מיליון שקל. "נמשכת היציבות במחירי הדירות בעיר", הוא אומר. פרידלנד צופה כי הצמיחה תימשך עד סוף הקיץ: "לקראת החגים יגיעו תושבי חוץ, ואז יהיו יותר קונים לדירות נופש".

חיפה: העלייה נבלמת

בחודשים מרץ־מאי הושפע השוק בחיפה בעיקר מתחילת שיווקם של פרויקטים למגורים. לאחר תקופה ארוכה של שקט בשוק היד הראשונה בעיר, מדובר בהתעוררות של ממש, שהביאה לירידת מחירים קלה בכרמל והתחזקות השכונות הוותיקות בתחתית ההר ועל קו החוף. דרור אלוני, זכיין אנגלו־סכסון חיפה, אמר כי ביוני היה אפשר לחוש בבלימת העלייה במחירי הדירות מיד שנייה בעיר. "הנכסים בעיר שומרים על יציבות מסוימת, עם מחירים גבוהים יחסית", מוסיף אלוני ומזכיר: "מחירי הדירות בעיר עלו מאוד בשנה וחצי האחרונות, בכ־30%".

 אחת ההשפעות הבולטות על שוק היד השנייה בראשון היא הירידה בהיקף הבנייה החדשה בעיר והחלטת העירייה לא לאשר בנייה למגורים בשנים הקרובות כדי לחזק את תחום התעסוקה בה, על ידי אישור של בנייה למשרדים ומסחר. "יוני התאפיין ברוכשים שממהרים לסגור עסקאות ומבקשים להיכנס לנכס עד תחילת שנת הלימודים, בשל הקרבה לבתי הספר", אומר נועם קונס, זכיין אנגלו־סכסון בראשון לציון. קונס מוסיף כי רמות הביקוש והמחירים ביוני נותרו גבוהות, בדומה לחודש הקודם. מחירה של דירת 4 חדרים ממוצעת במערב העיר, הכוללת מרפסת שמש, היה בחודש האחרון 1.5–1.4 מיליון שקל, ובמזרח העיר היה המחיר כ־1.25 מיליון שקל. לדבריו, בגלל ההכנות לשנת הלימודים עולה גם הביקוש לדירות שכורות: "מחיר ממוצע לדירה שכורה בת 4–5 חדרים נע כיום בין 4,500 שקל ל־5,500 שקל לחודש".

הרצליה: "מגמת עלייה בביקושים"

דוד לוי, זכיין אנגלו־סכסון הרצליה, מאשר כי יוני התאפיין ביציבות מחירים בעיר. לדבריו, לצד עצירת העליות נבלמו גם הביקושים לדירות, בעיקר על רקע הכתבות בתקשורת והציפייה מצד רוכשים פוטנציאליים לירידת מחירים. "בשבוע האחרון התחלנו לחוש בעלייה בביקוש, כשרוכשים רבים הבינו שלא חל כל שינוי במחירים", הוא מדווח. "מחירה של דירת 4 חדרים עם מרפסת שמש בהרצליה הירוקה הוא 1.8–2.2 מיליון שקל, ושל דירת 5 חדרים במערב הרצליה 1.9–2.8 מיליון שקל. בדומה לקיץ הקודם, שוק ההשכרות בחודש יוני החל להתחזק ונמצא במגמת עלייה".

אשדוד: הצרפתים חוזרים

"מתחילים להרגיש בתנועה של תושבי חוץ בעיר, בעיקר מצרפת", מספר אלעד אברויה, מנהל סניף אנגלו־סכסון אשדוד. לדבריו, מחירי הדירות שומרים על יציבות בחודשים האחרונים בעיר ונעים סביב מיליון שקל לדירת 4 חדרים ממוצעת. "בעיקר יש ביקושים באזורים החדשים של נתניה: אזורים ט"ו וי"ב הקרובים לים", הוא מספר.

באר שבע. "המשקיעים יושבים על הגדר"	צילום: חיים הורנשטיין

 באר שבע: "רגיעה יחסית"

"החודש האחרון התאפיין ברגיעה יחסית בשוק הנדל"ן בבאר שבע, שנמשכת כבר ממאי", מצטרף מאיר שלום, זכיין אנגלו־סכסון בבאר שבע, לרוב עמיתיו. הוא מדווח כי המשקיעים, שהפכו את העיר למוקד משיכה בולט בשנתיים האחרונות, יושבים על הגדר, וכי אפשר להרגיש שהשוק רווי. "לעומת זאת, שוק ההשכרה פורח באזור האוניברסיטה. אזורי הביקוש בקרב סטודנטים הולכים ומתרחבים גם לשכונות המרוחקות יותר מהאוניברסיטה, בשל היצע נמוך יחסית של דירות 2–3 חדרים בקרבתה, וכן בשל המחירים הנמוכים יותר באזורים המרוחקים", הוא אומר. "מחירי השכירות הם 1,000–900 שקל לחדר לסטודנט ליד האוניברסיטה וכ־200 שקל פחות מחוץ לאזור זה. דירת 3 חדרים ברחוב בנימין מטודלה, הסמוך לאוניברסיטה, נמכרה לאחרונה ב־410 אלף שקל".

הוד השרון: מחפשים מציאות

דרור לימור, זכיין רי/מקס הוד והדר, ממשיך לדווח על קונים המחפשים אחר עסקאות יוצאות דופן. "רוב הקונים ממתינים שהמוכרים יורידו מחירים, אבל זה לא קורה. עסקאות נסגרות בשלבים מאוחרים מאוד מתחילת המו"מ", הוא אומר. "אלו שמחפשים דירות למגורים לפני המעבר לבית הספר כבר מצאו את מבוקשם. עכשיו נותרו בעיר רק אלו המחפשים את בית החלומות, המגרשים הגדולים יותר, והם יהיו הגרעין הקשה של הקונים בחודשים הקרובים".

חולון: "חודש חלש"

"יוני היה חלש אצלנו", מספר עמי מן, זכיין רי/מקס אקסלנס. "החודש התאפיין בהרבה פחות עסקאות מבחודשים האחרונים, אף שהקיץ אמור להיות סוער יחסית", הוא אומר. "יכול להיות שזה נובע מכך שהמוכרים שוב מפריזים במחירים וקשה לסגור עסקאות. כמו כן, יכול להיות שהדיבורים הבלתי פוסקים בתקשורת על שוק הנדל"ן משפיעים מאוד על השוק. מגיעים אלי לקוחות שנותנים לי דוגמאות קיצוניות על אנשים שמוכנים לשלם מחיר מטורף על דירה מסוימת, והם חושבים שכולם מוכנים לשלם כל מחיר, אף שאין לכך כל קשר למציאות. לצערי, אנחנו משלמים את המחיר על כך. אנשים בהחלט נבוכים ומתוסכלים מכל מה שקורה". מן מעריך כי גם ביולי המצב יהיה דומה.

רמת גן: "תחושת קיפאון בשוק"

בחודשים האחרונים מושפע השוק ברמת גן מתחילתם של כמה פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, שכבר אושרו על ידי העירייה. באזורי הפרויקטים האלה ניכרת עליית מחירים, אך היא אינה משפיעה על כל העיר. שרגא צור, זכיין רי/מקס סטטוס, מדווח על חודש יוני סביר, כהגדרתו. "תופעת הקונים שיושבים על הגדר נמשכת", הוא אומר. "המוכרים משוכנעים שהמחירים לא יירדו ולא מתפשרים על המחיר. יש תחושה של קיפאון בשוק. בשוק ההשכרה, לעומת זאת, ניכרת יותר תנועה, ולא בגלל שאנשים מתקשים לקבל משכנתה". צור מעריך כי גם בחודש הבא ימשיכו הקונים לשבת על הגדר. "הם מחכים לירידת מחירים שלא תגיע", הוא מזהיר. "זאת, מסיבה מאוד פשוטה - אין רזרבות ואין בנייה חדשה ברמת גן".

אשקלון: האטה בדירות החדשות

"בדירות החדשות יש קצת האטה, אך בדירות מיד שנייה לא מורגשת תנודה", אומר אסי תמיר, זכיין רי/מקס אנרג'י. "אני מעריך שזה נובע מכך שהתקשורת מגלה עניין רב מדי בתחום זה. אנשים קוראים עיתונים, רואים טלוויזיה וממתינים לנפילה במחירים שלא מגיעה, וזה בהחלט משפיע". לדברי תמיר, בעיר אשקלון לא רואים מגמה של ירידה במחירים. "לא תהיה הצפה של דירות מיד ראשונה", אומר תמיר, "כי עדיין מדובר בבניית כמויות מוגבלות. דירות 4 חדרים הן כבר מצרך שלא נמצא בשוק, ודירות 5 חדרים נמכרות במחירים גבוהים".

פתח תקווה: המכירות התמתנו

גם בעיר פתח תקווה מדווחים אנשי הנדל"ן על שוק רגוע בחודש יוני. רוברט בויביץ, זכיין רי/מקס עוצמה בפתח תקווה, מספר כי היקף הפעילות הנמוך ביוני היה דומה מאוד לחודש המקביל בשנה שעברה. "אפשר בהחלט לומר שהמכירות התמתנו", אומר בויביץ. "יש פחות קונים והדבר נובע מהציפיות לירידת מחירים ומעוד גורמים סביבתיים". להערכתו, תהליך זה יימשך עוד חודש־חודשיים. "אם יש ביקוש נמוך לדירות בעיר, הרי שהוא אינו תואם את ההיצע", מזכיר בויביץ. "ולכן, חוקי הכלכלה קובעים כי המחירים צריכים לרדת".

מודיעין. "חודש מוצלח - אף שיש באוויר תחושה של האטה"

 מודיעין: "כמות הקונים פחתה"

ליזה טולדנו, זכיינית רי/מקס מור, מספרת דווקא על יוני מוצלח, "אף שיש באוויר תחושה של האטה. זה מתבטא בעיקר במספר הקונים שפחת", היא אומרת. "במקביל, החששות גוברים כי מחירי המשכנתאות עלו, לא ברור מה יקרה למחירים, וההתלבטות גדולה מאוד". טולדנו צופה כי בארבעת החודשים הבאים יימשך הקיפאון בשוק היד השנייה בעיר. "זה צפוי להיות כך עד אוקטובר. מניסיון אני יכולה לומר שלאחר מכן המחירים שוב יעלו. כשאנשים יבינו שלא תהיה ירידת מחירים, הקונים שוב יציפו את השוק".

רחובות: המחירים מתייצבים

גם ברחובות מספרים המתווכים על חודש חזק. "עיקר המכירות היו של דירות סטנדרטיות בנות 3–5 חדרים", אומר גיא קהילה, זכיין רי/מקס מטרופולין בעיר. "בסוף יוני ניכרה ירידה בביקוש ובהיצע. ישנה התייצבות במחירים, אולם עסקאות נסגרות רק אם יש פשרה של לפחות 10% כלפי מטה במחיר". קהילה אומר כי יולי מטבעו אינו חודש חזק, "אבל יש ביקוש, יש תנועה ויש הרבה מכירות בעיר. אני צופה שהמחירים קצת יירדו בסופו של דבר, כי כמות הקונים ירדה, ומי שרוצה למכור חייב להתגמש", הוא אומר.

כפר סבא: "חודש מעולה"

הקיצוני ביותר במדווחים על שקרה ביוני בשוק היד השנייה הוא אלון דיין, זכיין רי/מקס ONE, שמדווח על חודש מעולה. "היו הרבה עסקאות ותנועה ערה של קונים ומוכרים ויציבות במחירים. עד עכשיו היתה השתוללות מחירים, אבל היום אנשים מציגים מחירים שפויים יותר ומבינים שלקונים יש מגבלות מבחינת אשראי, משכנתאות ומימון, ומביאים את זה בחשבון", הוא מספר. דיין מעריך כי תנופת הבנייה החדשה בעיר תמשיך להוביל אותה ליציבות. "יש פה דירות חדשות של 4 חדרים, שנמכרות ב־1.5 מיליון שקל. מי שמחזיק דירות 4 חדרים מיד שנייה מבין שהוא צריך לרדת במחיר, כדי להיות תחרותי מול הדירות החדשות. לשמחתי, אנחנו במקום טוב באמצע בין רעננה להוד השרון".

תל אביב נחלשת

יוני הוא באופן מסורתי חודש שבו בשוק היד השנייה בתל אביב נעשות מעט עסקאות. השוק מתעורר בדרך כלל בסוף הקיץ, כשמשקיעים מחפשים הזדמנויות לקראת כניסת הסטודנטים השוכרים לשוק. במאי דיווחו אנשי השטח כי בשוק היד השנייה ניכר שינוי במגמה בעיקר בשכונות הדרומיות ובאזורים שבהם עיקר הנכסים נמכרים להשקעה. דליה ברזוזה, מסוכנות אל הנכס בדרום תל אביב, מדווחת על התעוררות בולטת לעומת החודשים האחרונים. "ביוני החלה תנועת זרים המגיעים לכאן לחופשות ורוכשים נכסים. שומעים פה הרבה צרפתית ואנגלית", היא מוסרת.

עם זאת, ברזוזה מדגישה כי השינויים ביוני הם בעיקר עונתיים. לדבריה, עיקר העסקאות היו בדירות של עד 1.8 מיליון שקל, למגורים ולא להשקעה. "אני לא יכולה להעריך עד כמה תשתנה המגמה הזו", היא מזהירה.

בצפון העיר התאפיין שוק היד שנייה בהתעניינות רבה בדירות להשכרה, לדברי שלי סבירסקי, מנהלת סניף אנגלו־סכסון בצפון תל אביב. "מאחר שזו תקופת ההרשמה לגנים ולבתי הספר, בעלי המשפחות עוברים כעת בתוך העיר ומחוצה לה". סבירסקי מציינת כי מחירי הדירות בצפון תל אביב עדיין יציבים. "יש ביקוש של רוכשים לצורכי מגורים לדירות 4 ו־5 חדרים, במחירים שנעים בין 2.5 מיליון שקל ל־3 מיליון שקל".  

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט