מדיניות הממשלה מביאה לעליית מחירי הדירות.

 ג'ון בן-זקן

השבוע פרסם מרכז מאקרו לכלכלה מדינית סקירה על ענף הנדל"ן בישראל, אשר קובעת שמדיניות הממשלה שאמורה להביא לירידת מחירי הדירות פועלת דווקא בצורה הפוכה ולמעשה מייקרת את המחירים. הסקירה מהווה ניתוח מפורט של שוק הנדל"ן כיום בישראל, מציגה את הגורמים השונים שהביאו לעלייה במחירי הדיור, בוחנת האם ישנה בועה בתחום הנדל"ן למגורים בישראל וממליצה לממשלה על דרכי פעולה.

הממצא החשוב ביותר שעולה מן הדו"ח הוא כי עליית המחירים אינה תופעה חולפת אלא מגמה ומחירי הדיור בישראל מצויים במגמה מתמשכת של עלייה כבר 3 עשורים. כמו כן, רמת המחירים הנוכחית קרובה לרמה ששררה בשוק הנדל"ן בתחילת שנות האלפיים, לפני המשבר הקודם, ולכן לא ניתן להסיק שקיימת בועה בשוק הדיור. הדו"ח מפרט את הגורמים לעליית מחירי הדיור ומגלה כי אלו ממשיכים ועולים, בעיקר משום שבישראל קיימים פערים עצומים בין ההיצע לביקוש בשוק הדיור. נוסף על כך, הצהרות חוזרות ונשנות של חברי ממשלה בדבר הורדת מחירי הדיור יוצרות אפקט הפוך ולמעשה רק מגדילות את הפערים הקיימים.  

מבחינת הגידול בביקוש, מצביע הדו"ח על שני אלמנטים עיקריים: הראשון, הגידול הטבעי של אוכלוסיית ישראל, אחד הגבוהים בעולם המערבי (כ-1.8% לשנה). הגידול הטבעי גורם לכך שכמות משקי הבית החדשים בשנה גדולה ממספר יחידות הדיור הגמורות, כ- 36,000 משקים לעומת כ- 30,000 יחידות דיור, פער מצטבר של כ- 70 אלף יח"ד בעשרים השנים האחרונות. האלמנט השני, השיפור במצב הכלכלי של ישראל. למרות המשברים הכלכליים, המשיך התל"ג בישראל לצמוח במהלך השנים האחרונות והביא להגדלת ההכנסה הפנויה והיכולת לרכוש נכסי נדל"ן.

מנגד, קיימים שני חסמים עיקריים המשפיעים לרעה על ההיצע: הראשון, המונופול של מנהל מקרקעי ישראל על הקרקע. השני, הליכי התכנון והבנייה המסורבלים. "מנהל מקרקעי ישראל, שמתפקד כבעלים הבלעדי כמעט של הקרקעות במדינה, מפשיר קרקעות לבנייה למגורים בכמות קטנה מאוד ובטפטוף, מתוך שאיפה למקסם את מחירי הקרקע. הפשרת הקרקעות האיטית והמוגבלת היא הגורם העיקרי למספר הנמוך של התחלות הבנייה למגורים ובעקבות זאת מספר נמוך של דירות חדשות נכנסות לשוק הדיור כל שנה", מסביר זיו רובין, כלכלן וחוקר בכיר במרכז מאקרו לכלכלה מדינית. "בתחום חוקי התכנון והבנייה ישנה בעיה של התמודדות הקבלנים עם מערכת בירוקרטית איטית, מסורבלת ומיושנת שמגבילה פיתוח ובנייה. יש לאשר את הרפורמה בחוק התכנון והבנייה, כך שתהליך אישורן של תוכניות לא יארך זמן רב ויהפוך להליך מהיר ודינאמי יותר. עם זאת, הרפורמה חייבת להפוך את תהליך אישור התוכניות לשקוף יותר, נקי משחיתויות ובעל רמה גבוהה יותר של שיתוף הציבור."

הסקירה של המרכז הכלכלי מדיני מציפה גם את בעיית הציפיות מפעולות הממשלה. בעקבות עליית מחירי הדיור והחשש מהיווצרות בועה בשוק הנדל"ן, יצאו רבים מראשי המשק והממשלה בהצהרות לגבי החשיבות של הורדת מחירי הדיור. שר השיכון ציין, בין היתר, כי יש צורך בהפשרת קרקעות וייזום בניית שכונות חדשות. רובין מסביר כי "הצהרות אלו גרמו לקבלנים רבים לחשוש מירידת מחירים, לכן קטן רצונם להסתכן וליזום פרויקטים חדשים. מכיוון שפרויקטים של בינוי למגורים כוללים השקעה לטווח ארוך עם מרכיבי סיכון גבוהים, חוששים היזמים להשקיע בשוק שצפוי לרדת ושביום מכירת הדירות המחירים יהיו נמוכים. כך נוצר מצב בו מחירי הדירות גבוהים מאוד, אולם הקבלנים והיזמים חוששים להשקיע בפרויקטים חדשים בעקבות הצהרות הממשלה. הקטנת כמות הפרויקטים מקטינה עוד יותר את היצע הדירות בשוק הנדל"ן ומשפיעה על גודלו גם לטווח של כ- 5 שנים."

לסיכום, עורכי הסקר סבורים כי הנתונים מצביעים על עליית מחירי הדיור בישראל. אולם, לא מדובר ב"בועת נדל"ן" כפי שמקובל לחשוב, אלא בכוחות שוק לגיטימיים. "הממשלה מנסה למצוא פתרונות קסם להורדת מחירי הדיור, ללא כל הבנה בסיסית בשוק הנדל"ן בישראל", אומר רובין. "הרי הפתרונות אותן מעלה הממשלה יגרמו לאפקט הפוך ולהגדלת הפערים בין ההיצע והביקוש. על הממשלה לפעול להקצאת קרקעות נוספות לפיתוח, בדגש על מגורים. במקביל, נדרש להשלים את הרפורמה בהליכי התכנון והבנייה, כדי להאיץ ולהקל על הקבלנים והיזמים בפיתוח ובניית פרויקטים חדשים. את כל הפעולות הללו יש לבצע בשקיפות מוחלטת ותוך כדי שיתוף פעולה עם היזמים והקבלנים, כדי להסיר את חששותיהם מרמות המחירים העתידיות. נוסף על כך, יש לשקול הזרמת תמריצים או בניית מערכת ערבויות כדי לעודד את היזמים ולהוריד את רמות הסיכון אותן הם לוקחים בפרויקטים של בנייה למגורים."

בהתאחדות הקבלנים קיבלו את הסקר בסיפוק רב. מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יוסי גורדון, אמר לנדל"ן קום: "המחקר טוען בדיוק מה שאנחנו טוענים. במידה ורוצים להגדיל את היצע הדירות שישחררו קרקעות בקצב הרבה יורת מהיר ממה שמשחררים עד עכשיו ושיאשפרו לנון להביא פועלים כדי שיהיה עם מי לבנות".

ובינתיים, מחירי הדירות ממשיכים לעלות. השבוע נודע שדירת 5 חדרים, 142 מ"ר פלוס 15 מ"ר מרפסת, נמכרה ב- 3.65 מיליון שקלים, 26,000 שקלים למטר מרובע, ברחוב אבא הילל ברמת גן, סמוך לאצטדיון הלאומי. שיא לדירה שאינה פנטהאוז באותו איזור.