מדריך משכנתא למתחילים

קניתם דירה? לפני לקיחת משכנתא? חושבים למחזר משכנתא קיימת?
המדריך השלם ללקיחת משכנתא.

קניית דירה היא איננה עניין פשוט.

מדובר באירוע רב משמעות שמצריך סכום גבוה של כסף, יחסית ליתר הרכישות שמבצע אדם במהלך חייו.

לא לכל אדם ישנם הסכומים המתבקשים לרכישת דירה באופן שוטף ורוב האנשים לוקחים הלוואות או משכנתאות.

משכנתאות הן הלוואות למטרת קניית דירה או כל נכס אחר, שפירעונן הדרגתי במשך תקופה ארוכה (עד שלושים שנה).

יש מספר לא מועט של סוגי הלוואות אותן מציאות הבנקים וחברות המימון השונות והן מתחלקות לפי סוגים שונים:

1.סוג ההצמדה- כלומר, הצמדה למדד, לדולר או לריבית הפריים – שנקבע בהתאם לפרמטר שאליו מוצמדת הכנסתו של הרוכש שלווה את הכסף.

2. סוג ההלוואה- כלומר, ריבית קבועה או משתנה ומסלול הפירעון, שגם הוא נקבע על פי הכנסתו של הרוכש הלווה.

לדוגמא, במקרה שזוג רוכשים צעירים שהצפי הוא שהמשפחה תגדל וישנו צפי להבאת ילדים לעולם בתקופה הקרובה שזה כשלעצמו מעלה את רמת ההוצאות אז חשוב לקחת בחשבון מהלך זה ולבצע משכנתא עם פירעון שיתאים גם לתקופה בה יהיו יותר נפשות במשפחה וההוצאות יהיו גבוהות יותר משל זוג צעיר בלבד.

סוג נוסף של הלוואה הינו הלוואה שנקראת הלוואת זכאות.

הלוואת הזכאות הינה הלוואה שמגיעה מהמדינה דרך הבנקים למשכנתאות והיא בריבית קבועה שהינה צמודה למדד.

היתרון של הלוואה זו הינו הריבית הקבועה והאפשרות לפרוע את ההלוואה ללא עמלות פירעון וללא קנסות.

חסרונות ההלוואה הינם שההלוואה צמודה למדד והמדד לפי השנים האחרונות הוא לכיוון עלייה ובנוסף מכיוון שהריביות בבנקים ירדו ניתן למצוא הלוואות זולות יותר מאשר הלוואות הזכאות.

מומלץ להיוועץ ביועץ חיצוני שלא קשור לבנק על מנת שיוכל לתת לכם את הייעוץ האובייקטיבי בשבילכם.

העלות היא שולית אל מול החיסכון.

מה צריך לעשות כדי לקבל הלוואה?

1.         קבלת מידע וגיבוש תוכנית מימון. תוכלו לקבל מידע על אפשרויות המימון שהבנקים מציעים ועל סוגי ההלוואות ותנאיהן. מידע זה יסייע לכם לגבש את התוכנית המתאימה לכם לגבי סכום ההלוואה המבוקש, הביטחונות שניתן להעמיד לזכות הבנק וכו'.

2.         הגשת בקשה להלוואה. לאחר קבלת המידע הדרוש וגיבוש תכנית המימון, תגישו בקשה להלוואה. הבקשה להלוואה כוללת מידע על הלווים, מטרת ההלוואה ופרטי הנכס אשר ישועבד לטובת הבנק. במסגרת הבקשה יימסרו גם פרטי הערבים להלוואה.

3.        המצאת מסמכים. כדי שהבנקים יוכלו לבחון את בקשת ההלוואה, עליכם להעביר מסמכים שונים כמפורט בהמשך מדריך זה.

ייתכן שתידרשו להמציא מסמכים נוספים גם לאחר האישור העקרוני של ההלוואה.

4.         בחינת הבקשה להלוואה ואישורה. הבנקים יבחנו את הבקשה, את המידע ואת המסמכים ויחליטו אם הם מוכנים לתת את ההלוואה, באיזה סכום ובאלו תנאים.

5.         חתימה על חוזה הלוואה. אם ניתן אישור להלוואה, תחתמו אתם והערבים (אם ישנם) על הסכם ההלוואה ונספחיו, תמציאו את מסמכי הביטחונות הנדרשים ותחתמו על  מסמכי הבנק, ככל שתידרשו. כמו כן תחתמו על טופס הרשאה לחיוב חשבונכם בבנק מסחרי, ותחזירו לבנק את טופס ההרשאה כשהוא חתום על ידי הבנק המסחרי, כדי לאפשר לבנק לגבות את הסכומים שיגיעו לו מפעם לפעם על פי הסכם ההלוואה.

 ביצוע ההלוואה. לאחר שעמדתם בכל הדרישות, תבוצע ההלוואה כמוסכם. בדרך כלל תבוצע העברה בנקאית לחשבון המוכר או לחשבון הקבלן או לחשבון גורם אחר, בהתאם למוסכם מראש.

 לעתים תקבלו המחאה לפקודת אותו גורם.

 עלויות ההלוואה 

1.      עלויות ביצוע ההלוואה

ביצוע ההלוואה כרוך, בדרך כלל, בהוצאות נלוות כדלקמן:

§                   דמי הנפקת תעודת זכאות (רק במקרה של הלוואה מוכוונת);

§                   דמי שמאות (הסכום ישולם ישירות לשמאי);

§                   דמי ביול מסמכי ההלוואה (יועבר לאגף מס בולים במשרד האוצר);

§                   דמי פתיחת תיק;

§                   דמי רישום הביטחונות (ישולם ישירות לגורמי הרישום השונים);

§                   פרמיית ביטוח אשראי, אם נדרש ביטוח אשראי (הפרמיה תועבר לחברת הביטוח).

** הכתבה נכתבה ע"י מאיר וידר יועץ משכנתאות