מהפכת המידע של שוק הנדל''ן: מי קובע את המחיר?

כתבתם של שי פאוזנר, שירלי ששון-עזר ודותן לוי מהאתר כלכליסט

לוחות הנדל"ן באינטרנט הביאו למהפכה בשוק הנדל"ן, בכך שהפכו את מחירי הדירות לזמינים לכולם. בחודשים האחרונים יצרה המדינה זעזוע נוסף בתחום, כשפתחה לציבור את מאגר המידע של מחירי הדירות והבתים של רשות המסים. אך לאחרונה החליט משרד האוצר להפוך את המאגר המוצע היום כשירות חינמי לשירות בתשלום.

"כלכליסט" זימן שורה של בכירים בשוק הנדל"ן האחראים על קביעת מחירי הדירות, כדי לשמוע מהם כיצד נקבע המחיר בפועל ועד כמה הוא מושפע מהמוכר והקונה. בפאנל השתתפו מנכ"לית רשת התיווך אנגלו־סכסון עדינה חכם, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן אלדר רוני כהן, סמנכ"ל השיווק של חברת הבנייה י.ח. דמרי עמוס דבוש, מנכ"ל אתר הלוחות WinWin יובל אטד, יו"ר פירמת השמאות המאירי אהוד המאירי, והכלכלן ד"ר דני בן שחר מהפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון.

יותר מדי מידע

"הדיווחים באתרי האינטרנט הם בעיקר משאלות לב של מי שמנסה למכור", מצנן את החגיגה השמאי אהוד המאירי. "המוכר מתחיל במחיר גבוה ולאט לאט יורד. מאידך, 95% מדיווחי רשויות המס הם אמת. יש פערים גדולים בין הדרישות שמופיעות באתרי האינטרנט לבין התוצאה שרואים באתר המסים. בחברה שלנו לרוב מורידים 5%-10% מהמחיר שמופיע באינטרנט".

דני בן שחר, שנאבק לצד ד"ר אפרת טולקובסקי מאוניברסיטת תל־אביב על פתיחת מאגר המסים, לא בטוח באמינות הנתונים שם. "יש הפרש גדול בין מחירי הביקוש למה שנסגר בסוף", הוא אומר. "אנחנו נשארים בעיקר עם דיווחי סוכנויות התיווך ורשות המסים. מהבדיקות שביצעתי לגבי נתוני רשות המסים עולה שמדובר בדיווחים בעייתיים - לא כל הדיווחים הם דיווחי אמת, וגם רואים המון טעויות בהקלדת הנתונים. צריך לנקות את המאגר ולתת לרשות המסים תקציב כדי לשפרו".

מה צפוי ב-2011? "המחירים בפריפריה יזנקו, המרכז יירגע" אהוד המאירי: "רמות המחירים במרכז הארץ כל כך גבוהות ביחס למשכורות של רוכשי הדירות, שאני חושב שבאזור המרכז נראה התמתנות".

"צריך להבין שיש הרבה כסף שחור בשוק, שלא בא לידי ביטוי בנתוני רשות המסים", מסביר איש השיווק רוני כהן. לדבריו, הפער של 5%-10% שמייחס המאירי להבדל בין המחיר בלוח באינטרנט למחיר בפועל תקף גם עבור הנתונים במאגר רשות המסים. "מי שבאמת רוצה לקבוע מחיר אמיתי לדירה שלו, צריך לבחון את המחירים שבהם נמכרו 15־10 דירות באזור בתקופה האחרונה", הוא מציין.

עמוס דאבוש, סמנכ"ל י.ח. דמרי סבור כי מי שמחפש דירה חדשה או יד שנייה צריך לבחון את המחירים בפרויקט חדש סמוך. הוא מוסיף, "גם אני כיזם נעזר במתווכים, בלוחות יד שנייה ובמאגר רשות המסים כדי לקבוע את מחיר הדירה ולחלץ ממנו את המחיר שאהיה מוכן לשלם על הקרקע. אבל מחיר הקרקע הוא הענייין המרכזי - אם חברה זכתה במכרז קרקע של המדינה המשקף עליית מחיר לשטח גם מחיר הדירה יעלה כי היזם לא יכול להפסיד".

מנכ"לית רשת התיווך אנגלו־סכסון עדינה חכם סבורה כי הפער בין מחירי הלוחות באינטרנט למחירי המכירה גדול אף יותר, ובעיקר בתקופות ביקוש. לדבריה, "אחת הסיבות המרכזיות לכך היא שמחיר דירה מורכב מפרמטרים שלא באים לידי ביטוי בלוחות האינטרנט, ושיכולים להביא לאותה תוספת של 5%-10% במחיר". לדבריה, מצבו של המטבח למשל, הנוף והלובי הם מרכיבים ששווים כסף, ובמצב ירוד עלולים למנוע מכירה. "הפרמטרים האלה לא כלולים בנתוני רשות המסים, ולכן הדיווחים של המתווכים הרבה יותר מהימנים", היא אומרת, ומוסיפה כי גם שמאים פונים לרשתות התיווך לקבלת מידע.

"אין מצפן, אין מחיר שכולם משווים אליו את הדירה שלהם", מצביע על הבעיה מנכ"ל WinWin יובל אטד. "נכון שזה עניין רגשי, ואם אני רוצה נכס ליד בית הוריי אשלם עליו יותר, אבל אני צריך משהו שממנו אעלה או ארד במחיר, ואין לי את זה כיום. אנחנו מזהים פער של 5%-15% בין המחיר במודעה למחיר ששולם, והמאגר של רשות המסים רחוק מלפגוע - הם נותנים נתון חד־ממדי של מחיר ותו לא".

מידע מהימן עולה כסף

האם המדינה צריכה להיות זו שתקבע את המחיר שיהיה אבן בוחן בשוק?

ד"ר בן שחר: "אין ספק שהמידע נמצא בידי המוכרים והקונים. המחיר שמופיע במאגר רשות המסים מייצג עסקה שאנחנו קוראים לה 'עסקה יעילה', עם מחיר שמייצג פחות אינטרסים. לכן אני חושב שתפקיד הממשלה, כרגולטור וכמי שנבחר כדי לדאוג לתועלתו של הציבור, הוא לקבוע מחיר כזה. הממשלה גם מקבלת החלטות לפי המידע שברשותה, וגם הנגיד משתמש במידע הזה כדי לקבוע את המדד. בואו לא נשכח שמחירי הנדל"ן קובעים את המדיניות המוניטרית במשק. הממשלה צריכה להעמיד תקציבים מתאימים באופן כזה שהמידע יהיה מהימן. אני לא מאשים את רשות המסים. יושבים שם כמה פקידים ואין להם כוח האדם לעשות את זה. כשתהיה אכיפה, הדיווחים ייהפכו להיות דיווחי אמת.

דרושה אבן בוחן לא מוותרים על הכוח הדרישה לקביעת מחיר מקובל לכל סוג נכס הופנתה כמעט לכל שר שיכון בשני העשורים האחרונים שי פאוזנר, שירלי ששון-עזר ודותן לוי, תגובה אחת לכתבה המלאה.

"צריך לזכור שעסקה בדירה לאדם הסביר היא מהעסקאות הגדולות שאדם עושה בחייו. אם אני אטעה במחיר באחוזים בודדים, זה יהיה מאוד משמעותי עבורי. למרות הסלט הזה של האינפורמציה מכל מיני מקורות, אני מאמין שאנשים מקבלים החלטות מושכלות כשמדובר בסכומים כאלה. אנחנו נראה שמקורות המידע יצטמצמו בסופו של דבר. קרה איזה בום בשוק כשפתחו את מאגר המסים, תחום הנדל"ן שהיה חסוי ומשך עניין מועט נהפך לנושא הכי מרכזי ויש מידע. כרגע המידע הוא עוד בעייתי".

כהן: "אסור בשום אופן שהמחיר ייקבע על ידי המדינה. יש פה שוק חופשי והוא צריך להישמר ככזה. טוב שיהיה מחיר ממוצע מקובל על כולם, אבל הוא יכול לבוא ממאגר מסחרי. אם זה קרה בשוק הרכב זה יכול לקרות גם בשוק הדירות. אני מאמין שיהיה בסופו של דבר מחירון שיהיה מקובל על כולם, אבל זה ייקח זמן".

אין תחליף למתווכים?

אחת הטענות המוכרות ביותר בשוק הדיור הוא שהמתווכים יוצרים מצג שווא שמשפיע על המחירים. במאבק לפתיחת מאגר רשות המסים נטען שהמקורות הגלויים עד לפתיחתו - לוחות מודעות, לוחות אינטרנט ומתווכים - השפיעו לרעה על השוק, ושבכוחו של המאגר להפסיק זאת.

האם השקיפות שכפה האינטרנט העלתה או הורידה את המחירים?

המאירי: "שקיפות זה תמיד דבר טוב, אבל למתווכים עדיין יש תפקיד חשוב בכך שהם מגשרים בין הקונה למוכר. לכל אחד יש פנטזיה לגבי המחיר, והמתווך הוא מי שמוריד אותם לקרקע. הוא מוריד מזה ומעלה מזה עד שמגיעים להסכמה".

חכם: "המאגר של רשות המסים עדיין לא חלחל לשוק, הוא עוד לא מוכר מספיק. באופן כללי, פתיחת המאגרים לא השפיעה על המצב שלנו. להפך - הלקוח שלנו רק נהפך ליותר מבולבל. אנחנו רואים אנשים רבים שבאים עם דרישות מחיר לא הגיוניות. ברוב המקרים לא נתווכח איתם, ניתן להם לחיות עם הפנטזיה תקופה מסוימת, ובדרך כלל הם בסוף יחזרו ויבקשו מאיתנו לקבוע מחיר ריאלי לדירה. בשורה התחתונה - ברגע שיש למוכר או לקונה הדירה עודף מידע, הוא צריך עזרה".

אטד: "יש טענה שלפיה חלק מהנתונים בלוחות האינטרנט הם של אנשים שנהפכו לתופעה, ש'מציעים' דירות רק כדי לדעת כמה הם יכולים לקבל עליהן, בלי כוונה אמיתית למכור כרגע. זה עניין שיש להסדיר. בארצות הברית יש אתרים ייחודיים למטרות כאלה. זו תופעה טובה, אלה אנשים שאם אתה מוכן לשלם להם מחיר נכון לנכס שאתה מאוד מעוניין בו - תוכל לקנות את הנכס שלהם גם אם הוא יקר יחסית".

כתבתם של שי פאוזנר, שירלי ששון-עזר ודותן לוי מהאתר כלכליסט