מחירי הדירות הריאליים בישראל, בין הגבוהים בעולם
מחירי הדיור הריאליים בישראל הם בין הגבוהים ביותר בעולם, כך היה בעבר וכך זה גם בהווה.
הכוונה במושג מחירים ריאליים היא מחיר הדירה ביחס לרמת ההכנסה במשק.
סקר שפורסם השבוע על ידי מכון "תוכנית העמיתים קורת מכון מילקין" קובע שמאוד קשה לרכוש דירה בישראל. המכון עוסק במחקרים בתחום הכלכלי חברתי ואותו אגף ספציפי, "תוכנית העמיתים", עוסק במחקרים בתחום הדיור בהיבט חברתי.
על פי ממצאי הסקר, הדירות בישראל בהחלט יקרות.
מחיר דירה חציונית בתל אביב עולה 144 חודשי שכר חציוני משק. פירוש הדבר שעל אותו שכיר אסור להוציא אגורה אחת משכרו במשך 12 שנים כדי לרכוש דירה, באותה תקופה עליו לחיות מהאוויר.
יש לשים לב שמחיר חציוני או שכר חיציוני משמעותו חישוב ממוצע שאינו רק אריתמטי אלא גם לוקח בחשבון פרמטרים אחרים ולכן נחשב ליותר אמין. כך למשל השכר הממוצע של שני שכירים, אחד שמרוויח 20,000 שקלים לחודש והשני 4,000, יהיה 12,000 שקלים אך זה מסלף את התמונה הריאלית.
שכר חציוני היה מגיע למשהו כמו 6,000 שקלים. אותו הדבר אמור בקשר לדירות במיוחד בתל אביב וירושלים ששם פערי המחירים גבוהים במיוחד, אך כשבאים לבחון את מחיר הדירה ביחס למספר חודשי שכר חציוני במשק יש לקחת בחשבון שבפועל מספר החודשים ארוך יותר.
על שכר חציוני של כ 7.3 אלף שקלים לחודש משלמים מס הכנסה והוצאות סוציאליות שונות כמו ביטוח לאומי, מס בריאות, הפרשות לפנסיה וכו'. השורה התחתונה: הסכום שעובר לחשבון הבנק של השכיר מתקרב לששת אלפים שקלים לחודש ולגבי רווקים צעירים גם פחות.
לרכוש דירה חציונית בתל אביב אינה משימה קלה. כל מי שרוצה לרכוש דירה כזו ויקבל משכנתא של כ 60% מערך הנכס לתקופה של כ-25 שנה יתבקש לשלם תשלומים חודשיים של כ 4,500 שקלים לחודש שהם בין 70% ל 75% משכר הנטו כך שחלק משמעותי מחייו יהיה כלכלית למשכנתא ובנוסף יהיה עליו למצוא עוד כ 500,000 שקלים במזומן.
בתנאים אלו רכישת דירה לאלו שאין הורים עם כיסים עמוקים או שלא הרוויחו במפעל הפיס היא בהישג יד של משקי הבית שבהם שני בני הזוג עובדים ומביאים הביתה סכום של יותר מ 12,000 שקלים נטו.
לא קל לרכוש דירה בישראל כי מחירם הריאלי הרבה יותר יקר מאשר מחירם במקומות אחרים בעולם המערבי. כך לדוגמה בניו יורק שכיר אמריקאי יאלץ לעמול רק שבע שנים כדי לרכוש דירה, בלונדון שכיר בריטי יאלץ לעמול 7.7 שנים ואילו בברלין שכיר גרמני יאלץ לעבוד 6.8 שנים. רק בערים סופר יקרות המחירים משתווים ועולים על אלו של ערי ישראל.
בלוס אנג'לס 11.5 שנה, בהונג קונג וסינגפור 14.2 ו 14.8 שנים בהתאמה במונקו וגיברלטר 17 ו 19.7 שנים בהתאמה. במדינות אחרות במערב אירופה המחירים זולים יותר, כך במדריד, רומא ובריסל שכיר מקומי חייב לעבוד כ 6.5 שנים כדי לרכוש דירה.
המחירים וההשוואות מתייחסים לשנת 2007 מאחר ובשנת 2008 מחירי הנדל"ן במדינות המערב ירדו הרבה ואילו בישראל הם ירדו מעט אם בכלל. הפערים בין המחירים הריאלים בישראל ובעולם התרחבו עוד יותר בשנים 2008 ושנת 2009.
הדירות בישראל יקרות לא רק בתל אביב אלא גם במקומות אחרים בכלל זה מה שאצלנו מכונה אזורי פיתוח. בירושלים מחיר דירה ממוצעת שווה 192 חודשי עבודה או 16 שנים ומדובר על אלו שמרוויחים שכר חציוני. לאותם שכירים בשלושת העשירונים התחתונים ייקח 396 חודשים או 33 שנים לרכוש דירה בירושלים.
והמצב לא שונה בהרבה באזורים פריפריים:
באשדוד דירה כזו תעלה סכום השווה ל 117.6 חודשים, הווה אומר 9.8 שנים, בבאר שבע דירה חציונית שווה 96 משכורות חודשיות שהם שמונה שנים ואילו בטבריה היא תהיה שווה 81.6 משכורות חודשיות, הווה אומר 6.8 שנים . מחירי הדירות הריאליים בבירות אירופיות חשובות נמוך יותר מאשר דירה בטבריה!
מחירי הדירות הריאלים באזורים פריפריים מוכיח שעליית מחיר הנדל"ן באזורי הביקוש מחלחל גם לפריפריה.
כיצד ניתן להסביר את מחירי הדירות הגבוהים בישראל?
ב"תוכנית העמיתים קורת-מכון מילקן" יש הסבר כפול- פסיכולוגי ואריתמטי.
במישור הפסיכולוגי מחירי הדירות הגבוהים קשורים באופי היהודי שמעדיף להיות הבעלים של הנכס שבו הם גרים ואילו במישור האריתמטי הסיבות הם יותר פיזיות.
בראש וראשונה מחסור לקרקע בבנייה. אנחנו מדינה צפופה מאוד. לא קל למצוא קרקע לבניה והדבר משפיע על התחלות הבניה השנתיות שהם הרבה פחות מהביקוש הטבעי ליחידות דיור חדשות.
בהתאחדות הקבלנים מעריכים את הגידול השנתי של משקי בית בכ 37 אלף, אך קרן מילקין מעריכה את הגידול השנתי של משקי בית בכ-40 אלף. ביקוש של כ-40 אלף שאינו כולל ביקוש ממוצה של כ 5,000 יחידות דיור של יהודים מחו"ל שרוכשים דירות בישראל . פירוש הדבר, מחסור של כ 15,000 יחידות דיור וזה מסביר היטב מדוע מחירי הדיור בישראל יקרות.
