משוגעים, תרדו מהגג - איך מוזילים את מחירי הדירות?

כתבתה של שירלי ששון-עזר מהאתר כלכליסט

בשנת 1989 נדרשו לשכיר ממוצע 70 משכורות שלמות כדי להגשים את החלום להחזיק דירה בבעלותו - כמעט 18 שנה, בהנחה שהשכיר יעביר שליש ממשכורתו לצורכי דיור. אולם חוקי המשחק בתחום הדיור השתנו ב־20 השנה האחרונות. לדברי ד"ר דני בן שחר, כלכלן מקרקעין בטכניון, מספר המשכורות הנדרש להשלמת רכישה של דירה ממוצעת בארץ קפץ ל־116 - או 28 שנה לרכישת דירה.  

בעבר התערב הרגולטור במחירי הדיור באמצעות שליטה בהיצע הדירות למגורים.רוב הדירות בשנות החמישים והשישים נבנו על ידי חברות ציבוריות ועברו לבעלות פרטית במבצעים שונים. השליטה במחירי השכירות נעשתה באמצעות החוק להגנת הדייר או תקנות דמי מפתח, אולם פתרונות אלה אינם בשימוש ברוב מדינות המערב.

"פתרונות אלה מנוגדים מדי למדיניות הניאו־ליברלית בשנים האחרונות", אומר בן שחר. "זו מדיניות שהנהיגו לפני 70–60 שנה והיא כבר לא מתאימה. הרוח הכלכלית מנשבת היום לכיוון מתן עצמאות לשווקים, עם כמה שפחות רגולציה".

בימים כאלה, שבהם ראש הממשלה, שר הבינוי והשיכון, האוצר ובנק ישראל מעלים הצעות שאינן מתיישבות זו עם זו, "כלכליסט" שמע מהמומחים כמה הצעות, בחלקן מפתיעות, שיעזרו להגדיל את היצע הקרקעות והדירות ויעזרו לכולנו לצאת מבית ההורים.

1- מודל מגורים מחולק ליוקרה ולצעירים ."בשנות התשעים הצליחה קבוצת אנגלו־סקסים לשכנע את מינהל מקרקעי ישראל להסב קרקע ברעננה לפרויקט מגורים, ולבנות אותו בשני חלקים: חלק אחד לדיור יוקרתי והחלק השני לזוגות צעירים שיוכלו לשכור את הדירות במחיר נמוך לשבע שנים", אומר רן מלמד, סמנכ"ל עמותת ידיד המסייעת למשפחות חסרות דיור.

"בתום תקופה זו קיבלו הזוגות הצעירים אופציה לרכוש את הדירה בניכוי אחוז מסוים משכר הדירה ששילמו. זה מודל חכם של דיור בר־השגה, כי הוא מאפשר גם למי שלא יכול לרכוש היום דירה בשכונה טובה למצוא מקום טוב לגור בו".

2- ניצול נכסים שבעליהם נפקדים.  אחת היוזמות שמציעה עמותת ידיד היא הפסקת מכירת נכסי רשות הפיתוח ליזמים, וייעוד המבנים הללו לדיור בר־השגה. נכסים אלה כוללים 5,600 נכסי נפקדים ועוד מאות נכסים של ניצולי שואה שנפטרו אשר חזרו לבעלות המדינה. לפי עמותת ידיד, נכסי נפקדים ונכסים של ניצולי שואה הם בגדר הון חברתי של המדינה, ובמקום למכור אותם במכרזים לכל המרבה במחיר יש להופכם לפרויקטים שיוקדשו לדיור בר־השגה בשכירות. מלמד מדגיש שכדי שהתוכנית תעבוד, צריך להתקיים שיתוף פעולה בין מינהל מקרקעי ישראל, שיקצה את הקרקעות, לבין יזם פרטי שיכול להרוויח מהפרויקטים.

3- לחייב בחקיקה דיור בר-השגה בכל פרויקט. "הדרך היחידה שבה יכול הרגולטור להניע את השוק", אומר בן שחר, "היא להקצות כ־30% מהפרויקטים החדשים לדיור בר־השגה". לדבריו, אם לא יימצא פתרון שיניע את השוק, ייווצרו חומות של הפרדה ופערים בלתי ניתנים לגישור בין אוכלוסיות בארץ.

בן שחר ובכירים בענף מציעים מודלים שעובדים במדינות אירופה ובארה"ב, בהם תמרוץ היזמים באמצעות הקלות במסים, הפחתת היטלי השבחה ורכישת קרקעות במחירים נמוכים. "מי שבונה בפרויקטים הללו מרוויח, אבל אם לא תהיה חקיקה שתאלץ את השוק לבנות, זה כנראה לא יקרה מעצמו", אומר בן שחר.

4-  עידוד בניית דירות קטנות.  אם בשנות החמישים־שבעים נבנו בעיקר דירות קטנות בנות 2.5–3 חדרים, הרי שהיום ראשי העיריות מעדיפים לאשר פרויקטים לבניית דירות בנות 4–6 חדרים, המושכים אוכלוסיות מבוססות. בשנה האחרונה מנסה משרד הבינוי והשיכון לתת מענה לבעיה זו באמצעות מכרזים במסלול המחיר למשתכן, הדורשים שיתוף פעולה בין ראשי העיריות לבין משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל.

בכירים במשרד השיכון קובלים על גישתם של ראשי העיריות השונות, שאינם מעוניינים לשתף פעולה עם המסלול, אף שהוא מאפשר להם לתת מענה לזוגות צעירים בקניית דירה ראשונה.

5- לעודד פיצולי דירות על פי הביקוש.  פרופ' דניאל גת, כלכלן ומתכנן ערים מהמרכז לחקר העיר והאזור בטכניון, מציע הצעה מרחיקת לכת: "במקום שהרשויות המקומיות ירדפו אחרי מפצלי הדירות ויקנסו אותם, עליהן לעודד את הפיצול כיוון שהוא מעלה את היצע הדירות באופן פשוט יחסית לתפעול", אומר גת.

לדבריו, בתל אביב, בנתניה ובערי המרכז, שבהן יש רמת ביקוש גבוהה דווקא לדירות קטנות יותר, אפשר למצוא אזורים מתאימים ולפצל דירות גדולות.

עם זאת, גת מסייג את דבריו ומדגיש כי יש לעשות זאת בצורה נאותה ולא לאשר דירות בשטח של 20 מ"ר, שיעלו את רמת הצפיפות בערים ויפגעו בסביבה. 

6- תכנון מוקדם של מלאי הקרקע.  הפתרון לחוסר הקרקע, אומר מירון חומש, לשעבר המשנה למינהל מקרקעי ישראל, הוא יצירת מלאי קרקעות מתוכננות שיהיה אפשר להחליט אם לשווק אותן מהיום למחר. כלומר, לאשר תוכניות מתאר מפורטות המגדירות בדיוק מה אפשר לבנות על הקרקע ­- דבר שיחסוך ליזם את הביורוקרטיה לאישור הבנייה, שיכולה להימשך שנים.

נוסף על כך, יש לדאוג ליצירת שקיפות בעבודה של המינהל, כדי שבעלי האינטרסים לא יוכלו לקבל מתנות על חשבון המדינה. בינתיים הוא דוגל בפסימיות זהירה: "אני מרשה לעצמי להניח שהמצב הנוכחי טוב למשרד האוצר. שמעתי את הקשקושים האלה 20 שנה, והאמת היא שאין להם באמת מוטיבציה להוריד את מחירי הדירות".

 
כתבתה של שירלי ששון-עזר מהאתר כלכליסט