ניהול פיננסי בנדל''ן

תחום הנדל"ן נראה ורוד מאוד לכאורה – עסקאות ענק, כסף גדול והתעשרות מהירה, המאפשרים לקבלנים לא מעטים להפוך לטייקונים של ממש. אך כאשר בוחנים את הדברים לעומקם, מתוודעים לקשיים הרבים איתם צריכים להתמודד קבלנים, יזמים והעוסקים בתחום הנדל"ן, שהופכים את התחום לבעייתי הרבה יותר משנראה כלפי חוץ.

קשיים אלה עלולים להוביל לעיתים להתרסקותם הכלכלית של אנשי הנדל"ן, אך למעשה חלק גדול מן הקריסות הללו כלל אינן מחויבות המציאות והיו יכולות להימנע בעזרת קבלת ייעוץ כלכלי והתנהלות פיננסית נכונה. במאמר זה נבדוק את הקשיים העיקריים שפוגעים בעוסקים בתחום הנדל"ן ונראה מה פירושה של התנהלות פיננסית נכונה, המאפשרת להתמודד עם  הקשיים ולהקטין מאוד את הסיכוי שיפגעו בעסק.

קשיי ענף הנדל"ן

מהם הקשיים העיקריים שפוגעים בעוסקים בתחום הנדל"ן? ניתן להצביע על שלושה קשיים מרכזיים:

1. ענף הנדל"ן הוא ענף שמתנהל, כידוע, לאיטו, במיוחד בישראל ועלול להיות פער גדול מן הצפוי בין השקעת הכספים במיזם ומועדי התשלום לבין תקבולי הכספים מהמיזם. הפער יכול לנבוע, פעמים רבות, מגורמים שאינם בשליטת הקבלן, כגון האטה בקצב מכירת הדירות שמובילה לכך שקבלנים 'נתקעים' עם דירות שלא נרכשות. דוגמה עכשווית ניתן לראות למשל בחודשים האחרונים, כאשר הציפייה של זוגות צעירים להחלת חוק מע"מ אפס הביאה להאטה של ממש ברכישת דירות חדשות ובענף הנדל"ן כולו. קבלנים שלא נערכו לאפשרויות כאלה עלולים להיקלע לקשיים פיננסיים חמורים.

2. קצב התקדמות העבודה הוא קצב שתלוי בגורמים שונים ולא רק בקבלן או היזם, ופעמים רבות אין להם כמעט השפעה עליהם. פרויקטים בתחום הנדל"ן הם פרויקטים שלעולם לא ניתן לדעת מתי יסתיימו והעיכובים הבלתי-צפויים פוגעים כמעט בכל פרויקט, החל בבירוקרטיה של שנים בקבלת אישורים, דרך סגר על השטחים שאינו מאפשר לפועלים להגיע לעבודה ועד שביתה בנמל שמונעת הגעת חומרי גלם. משמעות הדבר, מבחינתו של היזם או הקבלן שמבצע את הפרויקט, היא שתמיד מתקיים פער זמנים לרעתו בין מועד התשלום לגורמים השונים שמעורבים בפרויקט – החל בבעלי הקרקע, דרך ספקי החומרים, הפועלים ובעלי המקצוע ועד הרשויות הגובות היטלים שונים, לבין קבלת הכסף בפועל מרוכשי הדירות או הבנק שמלווה את הפרויקט. פער זה יכול להיות קטן אך עלול גם להגיע לחודשים ארוכים, בהם צריך הקבלן או היזם לספוג בעצמו את העלויות השוטפות הגבוהות ואת הפערים לרעתו בין ההוצאות להכנסות.

3. קבלנים ושיפוצניקים שעובדים מול לקוחות פרטיים נדרשים על ידם, פעמים רבות, להנחה בשיעור המע"מ המגולם בעסקה. דרישה זאת, והצורך להישאר תחרותיים ביחס למקובל בענף מהווים פיתוי גדול שלא להצהיר על העבודה ולעבוד 'בשחור' או להוזיל במידה דרמטית את הצעות המחיר כדי 'להישאר במשחק'.
 מרכיבי הניהול הפיננסי הנכון

הניהול הפיננסי הנכון רלבנטי במיוחד לשני מרכיב יסוד – תקציב הפרויקט ותזרים המזומנים שלו.

תקציב

בנייה נכונה של תקציב לפרויקט נדל"ן היא אחד המרכיבים הקריטיים ביותר בניהול פרויקט כזה, אם לא החשוב שבהם. כישלון בבנייה נכונה של התקציב לפרויקט עלול להביא לכישלון הפרויקט ואף לקריסה כלכלית של החברה! גורם נוסף שהופך את בניית התקציב למורכבת הוא מרכיב חוסר הוודאות הגבוה בענף הנדל"ן, והעיכובים הרבים שעלולים להיווצר במהלך הפרויקט. גורם שלישי הוא המספר הגבוה של גורמים ואנשים המעורבים בפרויקט ועלולים להשפיע עליו, החל בתושבים ושכנים המתנגדים לפרויקט וכלה בפקידות ממשלתית ומחוקקים שעלולים להשפיע דרמטית על הצלחת הפרויקט.

כל המרכיבים הללו הופכים את בניית התקציב לפרויקט למלאכת מחשבת של שיקולים ושיקולים שכנגד, ודורשים קבלת ייעוץ פיננסי שיסייע ליצירת מנגנוני ביטחון פיננסיים שיוכלו לפצות על בעיות ועיכובים לא מתוכננים שיתרחשו ללא ספק במהלך הפרויקט.

תזרים מזומנים

תזרים המזומנים הוא אחד הכלים החשובים, וניהולו ועדכונו דרך קבע מאפשרים לנו להיות עם אצבע על הדופק ולאבחן בכל רגע נתון בעיות שעלולות להתעורר. מהו תזרים המוזמנים? תזרים מזומנים הוא בדיוק מה שמשתמע משמו – האופן שבו זורמים המזומנים אל העסק וממנו החוצה, כשהם ממוינים על פי תאריכי הפעולות.

רק לאחר שבנינו תקציב אנחנו עוברים לתרגם אותו לתזרים מזומנים. מה זה אומר ? לדוגמא ספק הוציא לנו חשבונית עבור עבודה בסך 100,000 ש"ח בחודש דצמבר 2014, אנחנו אמורים לשלם לו את הסכום לפי שוטף 60 כלומר בסוף פברואר 2015, בתוספת מע"מ 18,000 ש"ח. בגין הפעולה הזו תופיע לנו בתקציב הוצאה בסך של 100,000 ש"ח בחודש דצמבר 2014 ,בתזרים המזומנים יופיע לנו תשלום בסך של 118,000 ש"ח בחודש פברואר 2015 ובנוסף זיכוי מע"מ תשומות בעת הדיווח על המע"מ, בסך של 18,000 ש"ח. כלומר תזרים המזומנים מגיע מתרגום הסכומים הרשומים בתקציב למועדים בהם הסכומים ייכנסו לבנק או ישולמו ממנו.

החלוקה הבסיסית של תזרים המזומנים היא לתקבולים (הסכומים שהתקבלו בעסק) ולתשלומים. במסגרת התקבולים נכלל כסף שהגיע כתוצאה מפעילות עסקית, השקעות חיצוניות או הלוואות שניתנו לעסק. במסגרת תשלומים נכללים תשלומים ששולמו לצורך פעילות עסקית שוטפת (כגון לפועלים, לספקים, לרשויות וכדומה), תשלומים עבור הוצאות שאינן שוטפות כגון רכש ציוד חדש ותשלומים ששולמו כהחזר הלוואות שנלקחו.

ניהול נכון של תזרים המזומנים אמור לבוא לידי ביטוי ביכולת להפיק דוח תזרים מזומנים. דוח התזרים יכלול כאמור את כל הפעולות שהתבצעו ואת כל הפעולות שעתידות להתבצע. הפעולות שעתידות להתבצע המופיעות בדוח הן המפתח לתכנון פיננסי נכון ולניהול נכון של שלביו העתידיים של המיזם, כיוון שהן מאפשרות לדעת האם יוכל העסק לעמוד בכל התחייבויותיו העתידיות. במידה והדוח מצביע על כך שעלולה להתעורר בעיה עתידית בעמידה בהתחייבויות, יכול הקבלן להתמודד כבר עכשיו עם הבעיה ולמנוע ממנה להפוך למשבר שעלול להוריד לטמיון את הפרויקט כולו.

שלושת עקרונות היסוד של ניהול פיננסי נכון

ניהול פיננסי של כל פרויקט נדל"ן צריך לכלול שלושה מרכיבים – תכנון, בקרה שוטפת וטיפול בחריגות.

1. התכנון הוא השלב הראשון בכל פרויקט ומומלץ לעשותו בעזרת יועץ כלכלי. הגישה הנכונה בתכנון היא לעבוד לפי הנחות עבודה שמרניות ולא להתפתות להניח שהפרויקט יתנהל על הצד הטוב ביותר מתחילתו ועד סופו. הנתונים שיתקבלו על בסיס הנחות העבודה השמרניות ינחו את אופן ההיערכות ויגדירו גם מהו גובה התקציב שיידרש לפרויקט. בהתאם לגובה התקציב הדרוש יהיה ניתן לקבוע האם יש צורך להותיר יתרות מזומנים בצד או לגייס סכום גבוה יותר מן הבנקים המלווים.

2. הבקרה השוטפת היא המרכיב השני, שצריך ללוות את הפרויקט מתחילתו ועד סופו. לכל אורך התהליך הכרחי לבחון האם הפרויקט מתקדם לפי התכנון המקורי, ובאבני דרך שונות, שייקבעו מראש, יש צורך לבצע בדיקה מקיפה יותר.

3. עדכון, התכנון הראשוני והבקרה השוטפת מאפשרים לאתר בקלות ובמהירות כל חריגה מן המתוכנן ולדעת האם ההתנהלות אינה עומדת בציפיות. במידה והבקרה השוטפת מלמדת כי הפרויקט חורג, תהיה אפשרות להגיב באופן מידי ולבצע עדכון לתכנית, שהיא המרכיב השלישי. פעולה מיידית מאפשרת לטפל בבעיה בראשיתה, בטרם החמירה וגרמה לאובדן שליטה. החמרת הבעיה עלולה לקלוע את העסק לסחרור, למנוע קבלת אשראי נוסף בבנק, לא לאפשר לשלם את חשבונות הספקים, משכורות העובדים, ההפרשות הסוציאליות שלהם וכדומה, ולהוביל במהירות רבה להתרסקות העסק.

ראינו אם כך שתחום הנדל"ן רחוק מלהיות מכרה הזהב נטול בעיות, וכי הדרך אל סיום הפרויקט המוצלח רצופת תסכולים, אכזבות וקשיים לא צפויים. הבעייתיות המובנית בתחום הנדל"ן, עם זאת, אינה גזירת גורל ובעזרת שלושת עקרונות היסוד שייושמו על ידי יועץ פיננסי – תכנון, בקרה ועדכון  – ניתן להתמודד איתה ולהגדיל מאוד את הסיכוי לסיים את הפרויקט בהצלחה.

המאמר מפורסם בחסות רותם זילברמן יועץ פיננסי.