סוללים הזדמנויות: מסע נדל''ני לאורך נתיבי התחבורה בצפון, במרכז ובדרום

כתבתם של שירלי ששון-עזר ודותן לוי מהאתר כלכליסט 

הקלישאה השחוקה ביותר בעולם הנדל"ן, מחירו של נכס נקבע על ידי שלושה גורמים עיקריים: לוקיישן, לוקיישן ולוקיישן. וברור לכל שמחירי הנדל"ן בערי המרכז, הלוקיישן הכי מבוקש בארץ, שטיפסו בשנתיים האחרונות בקצב מסחרר, משפיעים גם על מחירי היישובים הלווייניים. יזמים ומומחים בתחום הנדל"ן תולים את הסיבה לכך במערכת התחבורה - הקווים המקשרים את היישוב אל הליבה הכלכלית הקרובה אליו - אזורי המסחר, התעסוקה והבילוי.

הפרויקט שלפניכם ממפה אילו יישובים צפויים להתחבר לעורק תחבורה ראשי ולקבל זריקת חמצן נדל"נית. חלק מתוכניות הפיתוח של משרד התחבורה ככל הנראה יישארו על הנייר, אך חלקן האחר יחולל מהפכה כלכלית־דמוגרפית. יזמים, זוגות צעירים או מחפשי דירה להשקעה - "כלכליסט" עשה עבורכם את עבודת הרגליים, עכשיו תורכם.

מחקרים מוכיחים

רוני פריש ושי צור, חוקרים במחלקת המחקר של בנק ישראל, הציגו לפני כשנתיים עבודה שממנה עלה כי השקעה בתשתיות תחבורה ביישובים מסוימים העלתה את גובה השכר של התושבים באותו יישוב. לדוגמה, השניים מצאו כי ביישובים שנבנתה בהם תחנת רכבת חדשה או שזמן הנסיעה אליהם ברכבת קוצר, חלה עלייה של כ־10% בשכרם של המשתמשים בה.

במחקר אחר, שאותו ערכו פרופ' דניאל גת, כלכלן ומתכנן ערים מהטכניון, וד"ר ערן לק ופרופ' שלמה בכור, חוקרים במרכז לחקר העיר והאזור שבטכניון, נבדק הקשר בין שיפור קווי התחבורה להגדלת הפריון הכלכלי (יחס בין תשומה לתפוקה) באזורים המרוחקים מהמרכז. המסקנות העולות מן המחקר הן, כי חיבור יישובי הפריפריה הרחוקים כמו שדרות, נתיבות ואופקים לרכבת ישראל יעלה את הפריון הכלכלי שלהם בכ־4%–7%. מחקר שערך לק מראה, כי העלייה בפריון באזורים אלה יכולה להגיע ל־10%, דבר שמשליך, לדבריו, גם על מחירי הנדל"ן באותו אזור. "לא ניתן לבודד רק את משתנה התחבורה, אם רוצים לדבר על שינויים בשוק הנדל"ן באזור מסוים. זה שילוב של תחבורה, חינוך ותעסוקה. כדי להיהפך למבוקש, היישוב צריך למשוך אליו אנשים בעלי השכלה גבוהה, ובהתאם החברות הגדולות במשק יצטרכו לפתח עסקים באותו אזור. במובן הזה, השקעה בתחבורה כפרויקט מאקרו שממנו מתחילים את השבחת היישוב יכולה להניב תוצאות טובות", אומר לק.

המציאות מוכיחה

השפעה כזו בדיוק יצרה פתיחתו של כביש 6, כך מוכיחים נתונים שפרסמה לשכת שמאי המקרקעין בשנה שעברה. על פי הסקירה, בכל היישובים הסמוכים לכביש 6 עלו מחירי הנדל"ן ב־8%–15%. יו"ר לשכת השמאים, ארז כהן, מסביר כי ההשפעה על יישובים שהתקרבו ב־15–20 דקות נסיעה אל מרכז תל אביב נמדדת בעליית ערך הנכסים בהם. "שם המשחק הוא כמה דקות נסיעה לוקח להגיע לעבודה, ולאחר מכן כמה דקות לוקח להגיע למקומות מסחר ובילוי", מסביר כהן ומוסיף: "כל מספר דקות שנחסך ברכב עשוי להיות שווה עשרות אלפי שקלים בערך הדירה, אם מדובר בדירה צנועה, ולהרקיע למאות אלפי שקלים אם מדובר בבית צמוד קרקע, ובמחירי נחלות הסכומים יכולים להאמיר אף יותר".

לדבריו של כהן, היזמים שחזו את ההשפעה שתהיה לסלילת כביש 6 על שוק הנדל"ן ביקנעם או בקריית טבעון, זכו לקנות נכסים במחירים נמוכים במיוחד והרוויחו מאז תשואות יפות על השקעתם.

היכן הכביש המהפכני הבא

היזמים מבינים את כללי המשחק, ולכן מתחילים לחפש כבר היום את ההזדמנויות בסמיכות לכביש המהפכני הבא. לשם כך ייאלצו להסתמך על מידע שמגיע ממשרד התחבורה. תוכנית האב של המשרד לשנת 2020 מתבססת על הגידול הצפוי באוכלוסיית ישראל שאמורה להגיע לכ־8 מיליון נפש, מה שמשקף גידול של כ־41% בהשוואה לשנת 1995. שיעור ההשתתפות בכוח העבודה יגדל בכ־54%. במקביל, צפוי מספר כלי הרכב הפרטיים לגדול בכ־145% מ־1.1 מיליון ל־2.7 מיליון. כדי לתת מענה למגמות הצפויות, מערכת הדרכים תהיה חייבת להשתדרג בשנים הקרובות.

צוות הפיתוח של התוכנית מציין שכדי לעמוד ביעדיה, יש להשקיע 3 מיליארד שקל בכל שנה במהלך 20 השנים הבאות שיוקצו להפיכת כביש 6 לחוט השדרה של ישראל. ואת כביש האורך תגבה מערכת של כבישי רוחב, רכבות ופיתוח נרחב של מערכת תחבורה ציבורית שיאפשרו תנועה מהירה בין הערים.

מסגרת התקציב עליה ממליץ צוות פיתוח התוכנית היא כמובן נזילה, וכל יזם יודע כי החלטה על סלילת כבישים או בניית תחנות רכבת יכולה להשתנות עד ביצוע התוכניות, ובמקרים מסוימים אף להיגנז. הסיבות לכך נעות בין מחלוקות פיננסיות שמתגלעות בין המדינה לקבלנים, לבין מאבקים מתוקשרים של ארגוני סביבה. בסביבת עבודה חסרת ודאות כזאת יזמים רבים עשויים למצוא את עצמם עוסקים בהימור לגבי ההיתכנות של כביש כזה או אחר ובוודאי לגבי התוואי שבו יעבור אותו כביש.

כתבתם של שירלי ששון-עזר ודותן לוי מהאתר כלכליסט