עשרות אלפי בתים בישראל נמצאים בסכנת קריסה במקרה של רעידת אדמה
|
ראיון עם עו"ד עמיר פולטין שמתמחה בתחום הנדל"ן עם דגש על פרויקטים של תמ"א 38 . מדינת ישראל נמצאת בסכנה מתמדת לרעידת אדמה הרסנית. ישראל ממוקמת על התפר שבין שני לוחות בקרום כדור הארץ שהחיכוך בניהם יצר מספר רעידות אדמה בעוצמות שונות לאורך ההיסטוריה. עדויות היסטוריות וארכיאולוגיות רבות מתייחסות לרעידות אדמה הרסניות שפקדו את אזורנו במהלך ההיסטוריה, כשהאחרונה שבהן נרשמה בשנת 1927 שגרמה לנזק של למעלה מ1,000 מבנים ומעל 300 הרוגים. על פי הערכות המומחים ישנה סבירות גבוהה כי בתקופה הקרובה צפויות לפקוד את אזורנו רעידות אדמה נוספות. תחזית זו מתחזקת לאור פעילויות ססמיות חריגות המתרחשות באזורנו בתקופה האחרונה. המודעות לגבי רעידות אדמה קטנה למרות שזה עשוי לגרום לנזקים רבים מאוד. עו"ד פולטין: למרות הסכנה העורבת בפתחנו, מדינת ישראל איננה ערוכה כנגד רעידות אדמה. מאות אלפי אזרחים מתגוררים בבניינים שנבנו לפני שנת 1980 ושאינם עומדים בתקן הישראלי מפני רעידות אדמה וצפויים במקרה של רעידת אדמה חזקה בעוצמה של 6.5 ומעלה בסולם ריכטר להיפגע ולגרום לנפגעים בנפש. מכיוון שבישראל קיימים למעלה מ-50 אלף בניינים שאינם עומדים בתקן מפני רעידות אדמה, נדרש פתרון שיאפשר לאזרחי המדינה לחזק את בנייני המגורים הישנים והתאמתם לתקנים החדשים אשר יבטיחו את עמידותם במקרה של רעידת אדמה. הבעיה שעמדה בפני הממשלה בבואה למצוא מודל למיגון הבניינים הישנים היא שמצד אחד אין אפשרות לחייב את הדיירים לממן מכיסם פרויקט לחיזוק יסודות המבנה, שעלותו גבוהה ומנגד לממשלה אין את התקציב לבצע פרויקט בסדר גודל לאומי לחיזוקם של המבנים. המודל הכלכלי המורכב שנבחר לבסוף וקיבל את אישור הממשלה בתוכנית המתאר הארצית מספר 38 (תמ"א 38), באפריל 2005, קבע כי חיזוק היסודות ימומן על ידי היזמים בתמורה להענקת אחוזי הבנייה והיתרים לבנייה על גגות המבנים. אם לטענתך מדובר במודל מסובך כיצד זה מתבצע ? עו"ד פולטין: המודל הכלכלי הנ"ל תורגם על ידי השוק לעסקה בה הקבלן מציע לדיירים חיזוק של הבניין, שיפוץ כללי של הבניין, חיצוני ופנימי, הוספת מעלית, הסדרת תשתיות החניה והגינות ולעיתים אף הוספת ממ"ד ו/או מרפסת שמש, בתמורה לקבלת זכויות לבניית מספר יחידות מגורים על גג הבניין. הקבלן אמור ליהנות מהרווח שיוותר בידיו לאחר מכירת הדירות. בכל העסקאות הנ"ל הקבלן נושא בכל העלויות, לרבות מיסים החלים על בעלי הדירות הישנות בבניין.
|
|
|
האם אין חקיקה בכדי להסיר את החסמים? עו"ד פולטין: בתקופה האחרונה הוסרו מספר חסמים משמעותיים ביניהם מספר שינויים שאפשרו את העלייה במספר הפרויקטים ביניהם ביטול הדרישה להסכמה של 100 אחוז מהדיירים לביצוע הפרויקט. כיום, לאחר השינוי בחוק נדרש רוב של 66 אחוז מהדיירים בלבד. בנוסף הוחלט על הענקת הקלות מס שונות בצורה של פטור ממס שבח על מכירת זכויות הבנייה ליזם, בתנאי והתמורה המתקבלת בגין הזכויות הנ"ל הינה חיזוק המבנה ושיפוצו ולא בכסף או בכל צורה אחרת. בנוסף, נקבעו פטורים מהיטלי השבחה, לגבי הוספה של קומה אחת לפי תמ"א 38 ופטור ממע"מ לגבי שירותי הבנייה המוענקים לדיירים על ידי הקבלן. גם בנושא המסים, עדיין קיים מקום להקלות נוספות, אשר יאפשרו לפרויקטים שאינם רווחיים לצאת לפועל. דוגמא נוספת לחסם, אשר מונע מעסקאות רבות לצאת לפועל, הינו הקביעה במסגרת התיקון הנ"ל לחוק המקרקעין כי במקרה בו לא נתקבלה הסכמת כל בעלי הדירות, מוגבלת הבניה לתוספת דירות שלא תעלה על שליש ממספר הדירות הקיימות בבניין, אשר שטח רצפתן לא יעלה על שליש משטח כלל הדירות הקיימות בבניין. קביעה זו עוצרת חלק ניכר מהפרויקטים שכן ברוב הפרויקטים לא משתלם לקבלן לחזק ולשפץ בתמורה לקבלת דירות השוות לשליש משטח הדירות הקיימות בלבד. לשם הדוגמא, בבניין בן 8 דירות, בו אין הסכמה של 100% מהדיירים, ניתן יהיה לבנות תוספת של 2 דירות בלבד, נתון מאכזב ולא מספק בכל קנה מידה. בבניין שכזה, עד שלא תהיה הסכמה של 100%, לא יצא שום פרויקט אל הדרך. |
|
|
אולי תוכל לסכם בכמה מלים עו"ד פולטין: תמ"א 38 והחקיקה הנלווית לה עדיין תקועים במבוך של חסמים מכוונים רבים. למרות העבודה הרבה אשר נעשתה עד כה במשרדי הממשלה השונים, עדיין נדרשת התערבות מהירה והסרת חסמים רבים נוספים, על מנת לאפשר לבניינים שנמצאים מחוץ למעגל התמ"א להצטרף לפרויקט הלאומי החשוב הזה. במהלך השנה הקרובה צפויים להבשיל פרויקטים רבים של תמ"א 38 ולאחריהם רבים אחרים. שיאפשרו לדיירים להיות מוגנים מפני רעידת אדמה אפשרית.
מספר שינויים אפשרו את העלייה במספר הפרויקטים ביניהם ביטול הדרישה להסכמה של 100 אחוז מהדיירים לביצוע הפרויקט. כיום, לאחר השינוי בחוק נדרש רוב של 66 אחוז מהדיירים בלבד. בנוסף הוחלט על הענקת הקלות מיסוייות שונות .
|
|
|
נתון נוסף שאפשר פרויקטים של תמ"א 38 באזור המרכז הוא מחירי הנדל"ן הגבוהים, המהווים תמריץ הן עבור היזם והן עבור בדיירים להיכנס לפרויקט. מחירי הנדל"ן האטרקטיביים מאפשרים ליזם לממן את כל עבודות החיזוק והשיפוץ על ידי מכירת יחידות הדיור אשר נוספו על הגג.
בתמורה לזכויות הבנייה על הגג הדיירים מקבלים חיזוק יסודות המבנה בהתאם לתקן הישראלי מפני רעידות אדמה, שיפוץ חזותי של המבנה ושל השטחים הציבוריים, הוספת ממ"ד, הוספת מעלית והוספת חניות. התוכנית היא אחת הדרכים היחידות שמאפשרת לדיירים להתאים את סביבת המגורים שלהם לחיים במאה העשרים ואחת ולשפר באופן משמעותי את איכות החיים וכל זאת ללא עלות כספית. במסגרת חיזוק הבניין והשבחתו הדיירים תל אביב החדשה מציעה מספר הטבות בתמורה לזכויות הבנייה ובכפוף לתנאים הקיימים בשטח: פתרונות לבעיית החנייה – החברה יוצרת מקומות חנייה נוספים תוך שימוש בטכנולוגיה מתקדמת. החניות שמוקמות נבנות בתוך האדמה כך שהנוף האורבאני כמעט ואינו נפגע . |
|
|
· הגדלת הדירות – הוספת עד 25 מ"ר לבניין הקיים בהתאם לתכנון אדריכלי צמוד הניתן על ידי החברה · התקנת מעלית – הוספת מעלית לבניין בהתאם לתוכנית הנדסית ואדריכלית · פטור מארנונה למשך שנה – במהלך השיפוץ נהנים דיירי הבניין מפטור מתשלום ארנונה. תשלומי הארנונה ישולמו על ידי חברת תל-אביב החדשה · חיזוק יסודות המבנה מפני רעידות אדמה – החיזוק מתבצע בפיקוח מהנדסים בהתאם לסוג הקרקע הייחודי לאזור ובמאפייניו הייחודיים של הבניין. · שיפוץ חזית הבניין ולובי חדש · מימון, ייעוץ וביצוע שיפוץ פנים דירתי בסכום של עד 10,000 דולר לדירה · העלאת שווי הנכס בכ-100,000 דולר ושיפור דרמטי ברמת החיים |
|
