קיץ 2008: מחיר לקבוצות
רשות המיסים והתאחדות הקבלנים יכולות רק להביט ולקנא: מחירי הדירות המאמירים, החשש מאיתנות הקבלנים, התמקצעות הגופים המארגנים והרצון להשתתף בעסקה עם רווח מהיר החזירו את קבוצות הרכישה חזק לתמונה; חברת אזורים הבינה השבוע ש״אם אי אפשר להכות בהן, מוטב להצטרף אליהן״
רק לפני כשנה וחצי הסבירו מיטב המומחים כי הקיץ הקץ על תופעת קבוצות הרכישה בענף הנדל"ן. מלחמתם של היזמים באלה שבוחרים מסלול עוקף קבלן נחלה הצלחה מרשימה: בתחילת 2007 נכנסו לתוקף תקנות מס הכנסה, בהן נקבע, בין היתר, כי עסקות בין בעלי קרקע לבין קבוצת רוכשים שהתארגנה באמצעות "גורם מארגן" מחייבות דיווח מיידי לרשות המסים. הרשות הבטיחה לבחון את היקף הכוח המסור לגורם המארגן ואת מידת מעורבותו, על מנת לקבוע את מעמדו בעסקה ואת השלכות המס הנובעות מכך. ההנחה הייתה, שללא הטבות המס המשמעותיות, ועם הצל הכבד שמטילה רשות המיסים, יחזרו היזמים לכבוש את שוק היד ראשונה.
ביום רביעי האחרון הודיעה חברת אזורים על חבירתה ל"עיר החדשה", קבוצת הרוכשים שאספה 1,800 אנשי שוק ההון והייטק כדי להתמודד במכרז השוק הסיטונאי בתל אביב. רק בתחילת יוני בכריזה אזורים על חוסר כוונתה להשתתף במכרז, אולם לפתע כעת אמר מנכ"לה, מתי דב, כי ההתקשרות לקבוצת העיר החדשה וההערכה כי "החברה תצליח להגיע למכירה מוקדמת של רוב יחידות הדיור בפרויקט, תקטין את הסיכון, את עלויות המימון ואת מחירי הביצוע".
וזו רק דוגמה אחת. לפני פחות משבועיים קבוצת רכישה רכשה את הקרקע להקמת 168 יח"ד במגדל הגבוה ביותר בפארק צמרת בת"א, תמורת 205 מיליון שקל. עסקה זו באה לאחר התפוצצות העסקה הקודמת של בעלי הקרקע מאוגוסט 2007, שסיכמו אז למכור אותה לחברה ציבורית. להערכת גורמים בשוק, החברות היזמיות החלו לפחוד מפני עלויות הבנייה שהלכו והתעצמו וחששו מפני כניסה לפרויקטים יקרים לאור מצב השוק. שני מגדלים נוספים שכבר בבנייה בפארק צמרת נבנו גם הם על ידי קבוצות רכישה (W ומנהטן).
קבוצת רכישה ענקית מתארגנת בימים אלה גם במכרז של מינהל מקרקעי ישראל שינעל באמצע אוגוסט ל-400 דונם בצומת קסם הסמוך לראש העין, לבניית 1,072 יח"ד ו-210 אלף מ"ר מסחרי. לפני שבוע נודע גם על קבוצת רכישה המורכבת מאנשי עסקים, יזמי נדל"ן ויהלומנים, שחתמה על הסכם לרכישת קרקע באזור התעשייה החדש ברעננה, לבניית 12 קומות של משרדים.
בנוסף, בשבועות האחרונים גם דווח על קבוצת רכישה, בה חברים לא מעט יהודים זרים, שתקים מגדל בן 25 קומות ו-90 יח"ד בשכונת נווה יהושע ברמת גן, כמה מאות מטרים ממגדל של קבוצת רכישה אחרת, המורכבת מטייסים ומבני משפחותיהם. בתחילת יולי פורסם כי קבוצת רופאים תקים מגדל מפואר בן 11 קומות בסמוך לחוף מציצים בתל אביב, ואי אפשר לשכוח גם את מגדל ההייטקיסטים שמוקם בשדרות ההשכלה בעיר.
עו"ד מאיר מזרחי, המלווה קבוצות רכישה, מסביר את הפריחה של העסקאות הגדולות שנעשות במסגרת קבוצות הבנייה (המינוח המועדף על מזרחי) בהתמקצעות האנשים שמרכיבים אותן, המנגנון שהפך למשומן יותר וזמינות של גופים שעוזרים לנהל את התהליך במיומנות. "נצבר ידע וניסיון. יש בניינים של קבוצות בנייה שהסתיימו בהצלחה, וזה כבר לא משהו עם סיכון. אם פעם הייתה טענה שבקבוצות בנייה יש סיכון כי אין ערבות חוק מכר, אז התברר שגם אצל הקבלנים, כמו חפציבה, יש בעיות, אז עדיף כבר ללכת לקבוצות בנייה ולחסוך", אומר מזרחי.
מזרחי אומר שלהולכים בדרך המלך יש סיכוי טוב לעבור בשלום את רשויות המס. "הן לא באות להילחם בתופעה, אלא בקבלנים שמוכרים דירות במסווה של קבוצות בנייה".
גם רשות המסים מצידה מסרה בתגובה לפניית "גלובס" כי המונח "קבוצות רכישה" טומן בחובו שני סוגים של עסקאות. "האחת מקובלת על רשות המסים והאחרת, אותה רואה הרשות כ"עסקה מפוצלת", איננה מקובלת. אין "הכרזת מלחמה" של רשות המסים על קבוצות רכישה לשמן, אלא כל מקרה כזה נבדק לגופו. לשם הבדיקה וההבחנה בין קבוצות לגיטימיות לבין עסקאות מפוצלות, הותקנו תקנות הדיווח שמטרתן לשים את הזרקור על עסקאות אלה. מקום בו תוכיח רשות המסים כי מדובר בעסקה מפוצלת, כלומר שהגורם המתווך רכש את המקרקעין ומכר דירות, תטופל העסקה בהתאם להוראות החוק".
הבנקים נותנים מסגרות ליווי לקבוצות שמטרתן להבטיח להביא את הקבוצה לגמר הפרויקט. "יש מספר גדול מאוד של יחידות דיור במסגרת הקבוצות שמלוות על ידי הבנקים השונים, לא פחות מהליווי הפיננסי של יזמים בעבר. רוב העסקאות הם עסקאות קטנות, של 5-40 יח"ד, וככאלה הן לא מגיעות לעיתון. אם בעבר כיחיד הייתי חושש לרכוש נכס בקבוצת רכישה, היום יש לי ליווי בנקאי ומסגרת בנקאית שנותנת מימון ובוחנת את העסקה, חברת ניהול שדואגת לקידום הפרויקט ומפקח חיצוני שאחראי על שחרור הכספים לקבלן המבצע לפי ההתקדמות. אמנם אין הבטחה למחיר, אבל למדנו שגם אצל היזמים, לאור ההצמדה למדד תשומות הבנייה, אין הבטחה שכזאת", מדגיש הבכיר הבנקאי.
לדבריו, האזורים בהם נפוצות הקבוצות הן אזורי ביקוש, כמו הגוש הגדול בצפון תל אביב לצד אזורים עם פוטנציאל להתפתחות, כמו קרית אונו, כפר גנים בפתח תקווה, כפר סבא הירוקה, רמת גן, הוד השרון, רחובות ובעבר גם שדרות רוטשילד בת"א, לפני הבום הגדול. הבנק מכין את הסכם השיתוף המסדיר את כל מערכת היחסים לפיה עובדים הרוכשים והנציגות שלהם. "יש כאן אלטרנטיבה. הרווח הגדול של הקבלן מתחלק בין יחידים. הקבוצות לא מחפשות את החיסכון במיסוי אלא הוזלת עלויות. אני כיחיד הן כמשקיע והן כרוכש דירה, הייתי מעדיף ללכת במסגרת כזו".
מזרחי מזכיר, כי החיסרון הגדול של קבוצת בנייה היא חוסר ודאות, כמה תעלה הדירה לבסוף במידה והעלויות קפצו וכן שאלת הבטוחות, כיצד מבטיחים שהכסף שלך מבטיח את הדירה. בפרויקטי ענק כמו השוק הסיטונאי (כ-1,800 חברים) או ראש העין (כ-1,100), צריך מארגנים מקצועיים שיבטיחו שאם חלק לא עומדים בתשלומים המערכת לא תקרוס. "כיום ניתן לקבל בקבוצות הערת אזהרה על הקרקע וליווי בנקאי. אין ודאות במחיר, אבל ברוב המקרים עומדים ביעדים וחוסכים את אותם 20%" (ראה מסגרת), אומר מזרחי. לדבריו, מאז פרסום התקנות של רשות המסים, הכלי של תכנון מס אגרסיבי נאכף בקפידה וכל המארגנים מקפידים מאוד לעמוד במטלות אלה, כמעט ללא חריגות, ורשויות המס משיגות תמונה מלאה.
מזרחי אומר שהפתרון לפער בין היזם ובין קבוצות הרכישה יכול להיות רק בחקיקה, שתשווה את מצב המיסוי של הקבלן לקבוצה שבונה לעצמה. "צריך להקל עם היזם במס הרכישה ובמע"מ על רכישת קרקע. כיום קבלן לא יכול להתמודד במכרז עם 1,000 איש שרוכשים קרקע ומקבלים פטור ממס. היום, 30%-40% מסך העסקאות בקרקעות לבנייה במגורים נעשות דרך קבוצות רכישה, אז ממילא רשות המסים לא רואה את המס. צריך להשוות את המצב, אפילו כהוראת שעה. זה נכון כלכלית", מדגיש מזרחי.
גם עו"ד אליעזר אשל, ראש מחלקת נדל"ן במשרד יורם ל. כהן, אשלגי, אשל ושות' ממליץ על קבוצות הרכישה. "במקרים כמו פארק צמרת, השוק הסיטונאי או ראש העין היקף העסקאות הללו הוא כל כך גדול, כך שלאור החשש לקחת סיכונים במחירים גבוהים, יש היגיון לקחת עסקאות ענק במסגרת קבוצות רכישה. העם רוצה דירות ופרויקטים, אבל אין כיום מספיק יזמים שלא יפחדו להרים עסקאות בהיקפים כאלה ובמחירים גבוהים", אומר אשל. "אם היזמים לא מספקים לציבור דירות, הוא מוצא את הפתרונות בקבוצת הרכישה. ברמת המחירים הגבוהה קשה ליזמים להתמודד על מחירים, וזה מגביר מחד את חוסר ההיענות והאמון של היזמים ברכישת הקרקע, ומאידך קבוצות הרכישה לא מתעסקות בספקולציה אלא פשוט רוכשות מגרש".
עם זאת, אשל סובר שימי השיא וההיסטריה של קבוצות הרכישה היו לפני 4-5 שנים. לדבריו, עדיין הרוכש הממוצע מעדיף ללכת ליזם עם בטחונות, אבל היום לקונה הממוצע קשה יותר להגיע לדירה. ככלל, אשל והאחרים מתארים את הפרופיל של חברי הקבוצות כאקדמאים, בעלי הכנסה גבוהה מהממוצע, עם רמת תחכום גבוהה וכאלה שמסוגלים להתמודד עם הליך מורכב למדי, שאנשים "ממוצעים ומטה" לא היו נכנסים אליו. זאת לצד דרישה להון התחלתי ראשוני, וכמובן ידע וקשרים.
עוה"ד יצחק חג'ג', ממשרד חג'ג', בוכניק, ויינשטיין ושות' המתמחה בנדל"ן, מלווה קבוצות רכישה רבות, בעיקר באזורי היוקרה בתל אביב. הוא גם חתום על קבוצת הרכישה האחרונה (והשלישית) בפארק צמרת. "זה הזמן לקבוצות. אני חושב שהזמנים הכי אטרקטיביים לקבוצות זה כאשר השוק מגמגם. קבוצות הרכישה פחות פוחדות מסיכון מאשר יזמים. הפיזור של הקבוצה מאוד מחושב, כשיזם רואה מגרש של מגדל והוא צריך לשים 50 מיליון דולר על קרקע זו עסקה מסוכנת. מצד שני, כשאתה מסתכל על פיזור של עסקה בין קבוצה גדולה של אנשים, בתנאים של שוק שאינו מחייך, זה מאפשר לקבוצה לקחת את העסקה בהרבה פחות סיכון, ואז המחירים גם נמוכים", אומר חג'ג'. "היום קבוצות הרכישה לוקחות את הסחורה ומצילות את השוק. ישנן חברות שחייבות למכור את הקרקע שלהן, חברות שבמידה ולא ישחררו מקרקעין לא יוכלו לפרוע את האג"ח. הקרקעות האלה עלו לחברות עשרות מיליוני דולר. הן רוצות לצאת ולחכות שהשוק יתבהר, והקבוצות מנצלות את השוק. העסקאות שנעשו בפארק צמרת נמכרו במחיר הגיוני, כאשר לפני חצי שנה לא היה לזה סיכוי. מגדלי היוקרה מתקשים למכור, ומחירי הקרקעות שלהם התמתנו".
חג'ג' חושב גם הוא שהקבוצות ה"מסודרות" נותנות כיום הערכות סבירות על המחיר הסופי. "באזורי ביקוש שיש בהם היצע קרקעות גדול החיסכון מגיע ל-20%-25%. צפון תל אביב אין היצע וצריך לעשות עסקאות מהר ושם ההפרש מהמחיר היזמי קטן משמעותית", אומר חג'ג'.
המאירי מונה מספר פרמטרים עם סיכון לאי ודאות המשפיעים על כדאיות העסקה. "המחיר המשולם עבור הקרקע המוצע על ידי מארגני הקבוצה הוא בדרך כלל גבוה בהרבה ממחירי השוק הקיימים. זה נובע מהרצון שלהם לזכות בכל מחיר, כי אחרת הם לא יראו את שכרם. בקנייה הקבוצתית הסיכונים נופלים על חברי הקבוצה ולא על המארגנים שמחליטים על מחיר הרכישה הסופי", אומר המאירי.
גורם סיכון אחר הוא התכנון. בעוד שחברה יזמית משווקת פרויקט רק לאחר שיש ודאות מלאה לגבי תכנון הבניין, הרי שבבנייה קבוצתית, אומר המאירי, קיימים נעלמים רבים. המאירי סובר שקבלנים המבקשים מחירים גבוהים יותר מהמחיר שמתקבל בבנייה קבוצתית, דואגים לסטנדרט בנייה גבוה יותר. בנוסף, ברכישה קבוצתית מחיר הקרקע משולם מיידית, כשבאזורים אטרקטיביים מחירה עשוי להיות כ-50% מכלל עלות הפרויקט, בעוד ברכישה מקבלן משלם רוכש הדירה בשלב ראשון 15% בלבד מעלות הדירה, "וכך הפרמיה מקוזזת", מציין המאירי. **
אחד מסעיפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה נועד להסדיר הפטור מהיטל השבחה בעת מתן היתר לבנייה או הרחבת דירת מגורים, שנועדה לשמש את מחזיק הקרקע או קרובו. זאת, בתנאי שהשטח הכולל של הדירה, לאחר בנייתה או הרחבתה, אינו עולה על 120 מ"ר. בשל טעות סופר, פורש הסעיף כאילו הפטור נוגע רק בקרקע שכבר בנויה עליה הדירה ומבוקש להרחיבה או להרסה ולבנות אחרת תחתיה.
פסק הדין החדש שלל את הפרשנות הלשונית כאילו מדובר רק בבניית "הרחבה". קביעה זו פותחת אפשרות לאדם פרטי (או קבוצת פרטיים) לקבל פטור מהיטל השבחה. להבדיל מקבלן, אם קבוצה בונה על קרקע וההשבחה או למשל הגדלת מספר הדירות מבוצעת אצלה, יש סיכוי שבעקבות פסה"ד החדש יתקבל פטור מהיטל ההשבחה. *
(הכתבה פורסמה בגלובס בתאריך 03/08/08)
קבוצת מיקוד
אולם השבועות האחרונים מוכיחים למעלה מכל ספק כי קבוצות הרכישה כאן והן הפכו לגורם משמעותי מאי פעם. על פי הערכות, כשליש מהפרויקטים למגורים בישראל מתבצעים כיום על ידי הקבוצות.ביום רביעי האחרון הודיעה חברת אזורים על חבירתה ל"עיר החדשה", קבוצת הרוכשים שאספה 1,800 אנשי שוק ההון והייטק כדי להתמודד במכרז השוק הסיטונאי בתל אביב. רק בתחילת יוני בכריזה אזורים על חוסר כוונתה להשתתף במכרז, אולם לפתע כעת אמר מנכ"לה, מתי דב, כי ההתקשרות לקבוצת העיר החדשה וההערכה כי "החברה תצליח להגיע למכירה מוקדמת של רוב יחידות הדיור בפרויקט, תקטין את הסיכון, את עלויות המימון ואת מחירי הביצוע".
וזו רק דוגמה אחת. לפני פחות משבועיים קבוצת רכישה רכשה את הקרקע להקמת 168 יח"ד במגדל הגבוה ביותר בפארק צמרת בת"א, תמורת 205 מיליון שקל. עסקה זו באה לאחר התפוצצות העסקה הקודמת של בעלי הקרקע מאוגוסט 2007, שסיכמו אז למכור אותה לחברה ציבורית. להערכת גורמים בשוק, החברות היזמיות החלו לפחוד מפני עלויות הבנייה שהלכו והתעצמו וחששו מפני כניסה לפרויקטים יקרים לאור מצב השוק. שני מגדלים נוספים שכבר בבנייה בפארק צמרת נבנו גם הם על ידי קבוצות רכישה (W ומנהטן).
קבוצת רכישה ענקית מתארגנת בימים אלה גם במכרז של מינהל מקרקעי ישראל שינעל באמצע אוגוסט ל-400 דונם בצומת קסם הסמוך לראש העין, לבניית 1,072 יח"ד ו-210 אלף מ"ר מסחרי. לפני שבוע נודע גם על קבוצת רכישה המורכבת מאנשי עסקים, יזמי נדל"ן ויהלומנים, שחתמה על הסכם לרכישת קרקע באזור התעשייה החדש ברעננה, לבניית 12 קומות של משרדים.
בנוסף, בשבועות האחרונים גם דווח על קבוצת רכישה, בה חברים לא מעט יהודים זרים, שתקים מגדל בן 25 קומות ו-90 יח"ד בשכונת נווה יהושע ברמת גן, כמה מאות מטרים ממגדל של קבוצת רכישה אחרת, המורכבת מטייסים ומבני משפחותיהם. בתחילת יולי פורסם כי קבוצת רופאים תקים מגדל מפואר בן 11 קומות בסמוך לחוף מציצים בתל אביב, ואי אפשר לשכוח גם את מגדל ההייטקיסטים שמוקם בשדרות ההשכלה בעיר.
עו"ד מאיר מזרחי, המלווה קבוצות רכישה, מסביר את הפריחה של העסקאות הגדולות שנעשות במסגרת קבוצות הבנייה (המינוח המועדף על מזרחי) בהתמקצעות האנשים שמרכיבים אותן, המנגנון שהפך למשומן יותר וזמינות של גופים שעוזרים לנהל את התהליך במיומנות. "נצבר ידע וניסיון. יש בניינים של קבוצות בנייה שהסתיימו בהצלחה, וזה כבר לא משהו עם סיכון. אם פעם הייתה טענה שבקבוצות בנייה יש סיכון כי אין ערבות חוק מכר, אז התברר שגם אצל הקבלנים, כמו חפציבה, יש בעיות, אז עדיף כבר ללכת לקבוצות בנייה ולחסוך", אומר מזרחי.
מזרחי אומר שלהולכים בדרך המלך יש סיכוי טוב לעבור בשלום את רשויות המס. "הן לא באות להילחם בתופעה, אלא בקבלנים שמוכרים דירות במסווה של קבוצות בנייה".
גם רשות המסים מצידה מסרה בתגובה לפניית "גלובס" כי המונח "קבוצות רכישה" טומן בחובו שני סוגים של עסקאות. "האחת מקובלת על רשות המסים והאחרת, אותה רואה הרשות כ"עסקה מפוצלת", איננה מקובלת. אין "הכרזת מלחמה" של רשות המסים על קבוצות רכישה לשמן, אלא כל מקרה כזה נבדק לגופו. לשם הבדיקה וההבחנה בין קבוצות לגיטימיות לבין עסקאות מפוצלות, הותקנו תקנות הדיווח שמטרתן לשים את הזרקור על עסקאות אלה. מקום בו תוכיח רשות המסים כי מדובר בעסקה מפוצלת, כלומר שהגורם המתווך רכש את המקרקעין ומכר דירות, תטופל העסקה בהתאם להוראות החוק".
קבוצת תמיכה
בנקאי בכיר בבנק המתמחה בתחום אומר כי התחושה כאילו מספר קבוצות הרכישה עלתה לאחרונה אינה לגמרי נכונה ומדובר בתופעה לאורך זמן. גם הוא מדבר על התמקצעות, כשתחום הקבוצות מחולק לשני סוגים מרכזיים: בעלי קרקע היסטורית שמחליטים לבנות ביחד, או קבוצת אנשים שמתאחדים אד-הוק. "בעבר בעלי קרקע כמעט ולא בנו לבד, אלא בעסקאות קומבינציה. היום ניתן לעשות תכנון מס ולבנות והרבה בעלי קרקע מנסים ראשית לנסות ולבנות בעצמם. הסוג השני נובע מהמחירים הגבוהים הקיימים כיום, וכך יש יכולת להיכנס לאזורים יקרים במחירים נוחים יותר".הבנקים נותנים מסגרות ליווי לקבוצות שמטרתן להבטיח להביא את הקבוצה לגמר הפרויקט. "יש מספר גדול מאוד של יחידות דיור במסגרת הקבוצות שמלוות על ידי הבנקים השונים, לא פחות מהליווי הפיננסי של יזמים בעבר. רוב העסקאות הם עסקאות קטנות, של 5-40 יח"ד, וככאלה הן לא מגיעות לעיתון. אם בעבר כיחיד הייתי חושש לרכוש נכס בקבוצת רכישה, היום יש לי ליווי בנקאי ומסגרת בנקאית שנותנת מימון ובוחנת את העסקה, חברת ניהול שדואגת לקידום הפרויקט ומפקח חיצוני שאחראי על שחרור הכספים לקבלן המבצע לפי ההתקדמות. אמנם אין הבטחה למחיר, אבל למדנו שגם אצל היזמים, לאור ההצמדה למדד תשומות הבנייה, אין הבטחה שכזאת", מדגיש הבכיר הבנקאי.
לדבריו, האזורים בהם נפוצות הקבוצות הן אזורי ביקוש, כמו הגוש הגדול בצפון תל אביב לצד אזורים עם פוטנציאל להתפתחות, כמו קרית אונו, כפר גנים בפתח תקווה, כפר סבא הירוקה, רמת גן, הוד השרון, רחובות ובעבר גם שדרות רוטשילד בת"א, לפני הבום הגדול. הבנק מכין את הסכם השיתוף המסדיר את כל מערכת היחסים לפיה עובדים הרוכשים והנציגות שלהם. "יש כאן אלטרנטיבה. הרווח הגדול של הקבלן מתחלק בין יחידים. הקבוצות לא מחפשות את החיסכון במיסוי אלא הוזלת עלויות. אני כיחיד הן כמשקיע והן כרוכש דירה, הייתי מעדיף ללכת במסגרת כזו".
מזרחי מזכיר, כי החיסרון הגדול של קבוצת בנייה היא חוסר ודאות, כמה תעלה הדירה לבסוף במידה והעלויות קפצו וכן שאלת הבטוחות, כיצד מבטיחים שהכסף שלך מבטיח את הדירה. בפרויקטי ענק כמו השוק הסיטונאי (כ-1,800 חברים) או ראש העין (כ-1,100), צריך מארגנים מקצועיים שיבטיחו שאם חלק לא עומדים בתשלומים המערכת לא תקרוס. "כיום ניתן לקבל בקבוצות הערת אזהרה על הקרקע וליווי בנקאי. אין ודאות במחיר, אבל ברוב המקרים עומדים ביעדים וחוסכים את אותם 20%" (ראה מסגרת), אומר מזרחי. לדבריו, מאז פרסום התקנות של רשות המסים, הכלי של תכנון מס אגרסיבי נאכף בקפידה וכל המארגנים מקפידים מאוד לעמוד במטלות אלה, כמעט ללא חריגות, ורשויות המס משיגות תמונה מלאה.
מזרחי אומר שהפתרון לפער בין היזם ובין קבוצות הרכישה יכול להיות רק בחקיקה, שתשווה את מצב המיסוי של הקבלן לקבוצה שבונה לעצמה. "צריך להקל עם היזם במס הרכישה ובמע"מ על רכישת קרקע. כיום קבלן לא יכול להתמודד במכרז עם 1,000 איש שרוכשים קרקע ומקבלים פטור ממס. היום, 30%-40% מסך העסקאות בקרקעות לבנייה במגורים נעשות דרך קבוצות רכישה, אז ממילא רשות המסים לא רואה את המס. צריך להשוות את המצב, אפילו כהוראת שעה. זה נכון כלכלית", מדגיש מזרחי.
גם עו"ד אליעזר אשל, ראש מחלקת נדל"ן במשרד יורם ל. כהן, אשלגי, אשל ושות' ממליץ על קבוצות הרכישה. "במקרים כמו פארק צמרת, השוק הסיטונאי או ראש העין היקף העסקאות הללו הוא כל כך גדול, כך שלאור החשש לקחת סיכונים במחירים גבוהים, יש היגיון לקחת עסקאות ענק במסגרת קבוצות רכישה. העם רוצה דירות ופרויקטים, אבל אין כיום מספיק יזמים שלא יפחדו להרים עסקאות בהיקפים כאלה ובמחירים גבוהים", אומר אשל. "אם היזמים לא מספקים לציבור דירות, הוא מוצא את הפתרונות בקבוצת הרכישה. ברמת המחירים הגבוהה קשה ליזמים להתמודד על מחירים, וזה מגביר מחד את חוסר ההיענות והאמון של היזמים ברכישת הקרקע, ומאידך קבוצות הרכישה לא מתעסקות בספקולציה אלא פשוט רוכשות מגרש".
עם זאת, אשל סובר שימי השיא וההיסטריה של קבוצות הרכישה היו לפני 4-5 שנים. לדבריו, עדיין הרוכש הממוצע מעדיף ללכת ליזם עם בטחונות, אבל היום לקונה הממוצע קשה יותר להגיע לדירה. ככלל, אשל והאחרים מתארים את הפרופיל של חברי הקבוצות כאקדמאים, בעלי הכנסה גבוהה מהממוצע, עם רמת תחכום גבוהה וכאלה שמסוגלים להתמודד עם הליך מורכב למדי, שאנשים "ממוצעים ומטה" לא היו נכנסים אליו. זאת לצד דרישה להון התחלתי ראשוני, וכמובן ידע וקשרים.
עוה"ד יצחק חג'ג', ממשרד חג'ג', בוכניק, ויינשטיין ושות' המתמחה בנדל"ן, מלווה קבוצות רכישה רבות, בעיקר באזורי היוקרה בתל אביב. הוא גם חתום על קבוצת הרכישה האחרונה (והשלישית) בפארק צמרת. "זה הזמן לקבוצות. אני חושב שהזמנים הכי אטרקטיביים לקבוצות זה כאשר השוק מגמגם. קבוצות הרכישה פחות פוחדות מסיכון מאשר יזמים. הפיזור של הקבוצה מאוד מחושב, כשיזם רואה מגרש של מגדל והוא צריך לשים 50 מיליון דולר על קרקע זו עסקה מסוכנת. מצד שני, כשאתה מסתכל על פיזור של עסקה בין קבוצה גדולה של אנשים, בתנאים של שוק שאינו מחייך, זה מאפשר לקבוצה לקחת את העסקה בהרבה פחות סיכון, ואז המחירים גם נמוכים", אומר חג'ג'. "היום קבוצות הרכישה לוקחות את הסחורה ומצילות את השוק. ישנן חברות שחייבות למכור את הקרקע שלהן, חברות שבמידה ולא ישחררו מקרקעין לא יוכלו לפרוע את האג"ח. הקרקעות האלה עלו לחברות עשרות מיליוני דולר. הן רוצות לצאת ולחכות שהשוק יתבהר, והקבוצות מנצלות את השוק. העסקאות שנעשו בפארק צמרת נמכרו במחיר הגיוני, כאשר לפני חצי שנה לא היה לזה סיכוי. מגדלי היוקרה מתקשים למכור, ומחירי הקרקעות שלהם התמתנו".
חג'ג' חושב גם הוא שהקבוצות ה"מסודרות" נותנות כיום הערכות סבירות על המחיר הסופי. "באזורי ביקוש שיש בהם היצע קרקעות גדול החיסכון מגיע ל-20%-25%. צפון תל אביב אין היצע וצריך לעשות עסקאות מהר ושם ההפרש מהמחיר היזמי קטן משמעותית", אומר חג'ג'.
קבוצת סיכון
אולם יש גם מי שהורס קצת את החגיגה הקבוצתית. השמאי אהוד המאירי מזהיר מפני קנייה במסגרת קבוצת רכישה. "הקונים מתפתים להיכנס לעסקאות מסוג זה בגלל שהמחיר בד"כ נמוך בכ-20% ממחירי דירות או משרדים המשווקים ע"י חברות קבלניות יזמיות. אולם קיימת אפשרות לסיכון וסיבוך, שהופכים לעיתים את הפרמיה במחיר ללא מספיק אטרקטיבית".המאירי מונה מספר פרמטרים עם סיכון לאי ודאות המשפיעים על כדאיות העסקה. "המחיר המשולם עבור הקרקע המוצע על ידי מארגני הקבוצה הוא בדרך כלל גבוה בהרבה ממחירי השוק הקיימים. זה נובע מהרצון שלהם לזכות בכל מחיר, כי אחרת הם לא יראו את שכרם. בקנייה הקבוצתית הסיכונים נופלים על חברי הקבוצה ולא על המארגנים שמחליטים על מחיר הרכישה הסופי", אומר המאירי.
גורם סיכון אחר הוא התכנון. בעוד שחברה יזמית משווקת פרויקט רק לאחר שיש ודאות מלאה לגבי תכנון הבניין, הרי שבבנייה קבוצתית, אומר המאירי, קיימים נעלמים רבים. המאירי סובר שקבלנים המבקשים מחירים גבוהים יותר מהמחיר שמתקבל בבנייה קבוצתית, דואגים לסטנדרט בנייה גבוה יותר. בנוסף, ברכישה קבוצתית מחיר הקרקע משולם מיידית, כשבאזורים אטרקטיביים מחירה עשוי להיות כ-50% מכלל עלות הפרויקט, בעוד ברכישה מקבלן משלם רוכש הדירה בשלב ראשון 15% בלבד מעלות הדירה, "וכך הפרמיה מקוזזת", מציין המאירי. **
העליון סיפק תמריץ נוסף
מאיר מזרחי, שכיהן בעבר כמנהל תחום מיסוי מקרקעין בנציבות מס הכנסה וכיועץ מס ללשכת שמאי המקרקעין, מציין כי פסק דין חדש של בית המשפט העליון, שפורסם לפני ימים ספורים, צפוי לגלם בתוכו יתרון נוסף למתארגנים בקבוצות. פס"ד חמאיסי, שניתן בידי השופט יוסף אלון, תיקן את הלכת צרי של העליון שהייתה בתוקף במשך 5 שנים, ונבעה למעשה מטעות סופר בלשון החוק.אחד מסעיפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה נועד להסדיר הפטור מהיטל השבחה בעת מתן היתר לבנייה או הרחבת דירת מגורים, שנועדה לשמש את מחזיק הקרקע או קרובו. זאת, בתנאי שהשטח הכולל של הדירה, לאחר בנייתה או הרחבתה, אינו עולה על 120 מ"ר. בשל טעות סופר, פורש הסעיף כאילו הפטור נוגע רק בקרקע שכבר בנויה עליה הדירה ומבוקש להרחיבה או להרסה ולבנות אחרת תחתיה.
פסק הדין החדש שלל את הפרשנות הלשונית כאילו מדובר רק בבניית "הרחבה". קביעה זו פותחת אפשרות לאדם פרטי (או קבוצת פרטיים) לקבל פטור מהיטל השבחה. להבדיל מקבלן, אם קבוצה בונה על קרקע וההשבחה או למשל הגדלת מספר הדירות מבוצעת אצלה, יש סיכוי שבעקבות פסה"ד החדש יתקבל פטור מהיטל ההשבחה. *
(הכתבה פורסמה בגלובס בתאריך 03/08/08)
