|
מוטי קירשנבאום הוא יזם נדל"ן עם מטרה. לפני למעלה מ-16 שנה הוא איתר גוש קרקע של 760 דונמים והחליט להקים בו פארק עסקים שיהיה שונה מהפארקים העסקיים והתעשייתיים שהוקמו בישראל עד כה.
פארקים תעשייתיים הוקמו מחוץ למרכזי הערים, אך פארקים עסקיים כמו אלו בהרצליה פיתוח, רמת החייל או אפילו מת"ם חיפה לא מצויים במרכז העיר אלא נמצאים עמוק בתוך המרקם העירוני באופן שהגישה אליהם קשה. יש פקקי תנועה ולמרות שהמרחקים הגיאוגרפיים קצרים פקקי התנועה הופכים את הנסיעה לסיוט גדול.
הרעיון של קירשנבאום היה לבנות מרכז עסקים רחוק מהמרקם העירוני, אך לא רחוק מדי, במקום שבו התנועה זורמת בכיוון ההפוך, מתנועות העומס בשעות העסקיות וגדול מספיק בכדי לבנות קהילייה עסקית כמעט עצמאית שמספקת את צרכיה.
בראיון בלעדי עם נדל"ן.קום קירשנבאום מסביר שהרעיון שלו הצליח מאוד ועכשיו הוא מיישם אותו בחוץ לארץ תחת המותג Airport City.
|
|
|
" עם בנייתו בשנת ,1992 איירפורט סיטי בתל אביב או ליתר דיוק בלוד היה משב רוח רענן בנדל"ן של ישראל. פארק עסקים בניגוד לפארק תעשייתי, רחוק מספיק מהעיר כדי שיהיה משוחרר מפקקי תנועה אך קרוב אליו מספיק בכדי שניתן יהיה להגיע תוך פרק זמן של כשעה ופארק עסקי ששימש אכסניה לעסקים נקיים בלבד, היי-טק, לוגיסטיקה, משרדים וכו'. בנוסף לכך הוא מספיק גדול כדי לפתח ענף שירותים לאלו שעובדים בו.
עם השלמתו הפארק יכלול שטחים בנויים בסך של כ 450,000 מטרים רבועים. הוא יכיל משרדים של עורכי דין וראיית חשבון, בנקים, מסעדות, אולמות קונגרסים, בתי מלון, חנויות למיניהן, תחנות שירות למחשבים, מספרות ועוד".
כאמור הקונספט היה להצלחה והוא הונפק בבורסת תל אביב. בשנת 2001 קירשנבאום מכר את השליטה בחברה לחברת JOEL שמנהלת אותו עד עכשיו.
עם מכירת איירפורט סיטי תל אביב קירשנבאום החליט לייצא את הרעיון לחוץ לארץ.
"לאור הצלחת פרויקט איירפורט סיטי בלוד הגעתי למסקנה שיש פוטנציאל לפרויקטים מסוג זה מחוץ לישראל. אחרי שבדקתי את המצב בחוץ לארץ הגעתי למסקנה שהמקום המתאים ביותר להקים פרויקטים מסוג זה הוא במרכז ומזרח אירופה".
אם הפרויקט בלוד היה כל כך מוצלח מדוע לא הקמתם עוד פרויקטים מסוג זה בישראל?
קירשנבאום: משום שהגענו למסקנה שאין מקום לשני פרקים כאלו בישראל. יתכן שבעתיד יהיה צורך אך בינתיים אין. זאת ועוד, התשואה על ההון מפרויקטים מסוג זה במזרח ומרכז אירופה גבוה הרבה יותר מאשר בישראל. הקרקע עדיין זולה מאוד יחסית, המדינות האלו עוברות תהליך של התפתחות כלכלית מואצת עם מעורבות חזקה של חברות רב לאומיות ויש צורך דחוף, בהול אפילו הייתי אומר, לשטחים מסחריים, שטחי משרד ברמה שחברות אלו רגילות להם.
משום כך כשבונים משהו כזה הביקוש גבוה ודמי השכירות גבוהים בהתאם.
אולי התשואה גבוהה אך כשבונים מחוץ לישראל יש גם גורם של סיכון.
קירשנבאום: בכל פרויקט נדל"ני יש מימד של סיכון, בכל פרויקט עסקי יש מימד של סיכון, ככה זה בעולם העסקי. ברור שיש מימד של סיכון בחוץ לארץ אך אם בוחנים טוב את השטח בודקים את השוק ועושים את כל הבדיקות הנחוצות, מימד הסיכון לא בהרבה יותר גבוה מאשר בישראל. לעומת זאת התשואות על ההון הם כמעט פי שלוש.
אני יזם שרוצה להרוויח, ולכן אני מחפש את התשואה הגבוהה ביותר על ההון במרכז ומזרח אירופה. אפשר עדיין להגיע לתשואות יפות ואני מנצל את הצרכים במדינות אלו ואת המומחיות של החברה שלי כדי למקסם את הרווחים שלנו.
בנינו פרויקט דומה בבלגרד בירת סרביה, אותה הקונספציה של לוד אך ביותר קטן, 170 דונמים ושטח בנוי של 150,000 מ"ר. גם זה מאוד הצליח ובינתיים מכרנו את זה לאפריקה ישראל.
עכשיו רכשנו שטח של 140 דונמים באודסה ואנחנו מתכוונים לבנות פארק דומה שם. חברת ג' טי סי רכשה מאיתנו 49.5% מהמניות של הפרויקט באודסה והפכה לשותפה שלנו.
אנחנו גם מחפשים שטחים ברוסיה, רומניה, פולין, צ'כיה ועוד מדינות באזור.
אני רואה שאתה יזם סדרתי, את הפרויקט בלוד מכרת ל JOEL, בבלגרד לאפריקה ישראל. האם זאת תהיה שיטת הפעולה שלך העתידית? לבנות פרויקט, למכור וללכת הלאה?
קירשנבאום: לא .זו הייתה שיטת הפעולה שלנו עד כה אך בפרויקטים הבאים אנחנו מתכוונים לנהל אותם בעצמנו. ייתכן שניקח שותפים כפי שעשינו בפרויקט של אודסה שלקחנו את ג'י טי סי אך אנחנו מתכוונים להקים מספר פרויקטים דומים במרכז ומזרח אירופה ולנהל אותם בעצמנו.
|
