ראיון עם עמית קמינסקי מנכ''ל חברת ייעוץ המשכנתאות AMG
"הירידה בשערי הריביות ומגוון מסלולי המשכנתאות הקיימות בשוק, יוצרים הזדמנויות יפות לבעלי משכנתאות קיימות אשר יכולים למחזר את המשכנתאות ולצאת מורווחים".
כך מספר לנדל"ן קום, עמית קמינסקי מנכ"ל חברות ייעוץ המשכנתאות AMG.
קמינסקי סבור, שאנשים שנטלו משכנתאות צמודות לפני מספר שנים בריביות קבועות של בין 5% ל- 6% שנתי טוב יעשו אם יבדקו את האפשרויות למחזר את החוב מחדש.
"הריבית השקלית הלא צמודה זולה מאוד בימים אלו ולכן כדאי לבחון את האפשרות להחזיר את המשכנתא הצמודה ולקחת משכנתא משולבת בהצמדה לפריים".
לדעתו של קמינסקי מחזור משכנתא כדאית כשההחזר החדש ביחד עם קנס השבירה נמוך מההחזר הנוכחי,החישוב הוא אינדיבידואלי לכל בעל משכנתא.
להלן מס' דוגמאות לגבי תוצאות מחזור משכנתא: זוג ממושב במרכז הארץ לקח הלוואת משכנתא בשנת 2000 ע"ס 600,000 ₪. חלק מהמשכנתא נלקחה לתקופה של 30 שנה בריבית משתנה שעומדת היום על 4.4% וחלק נוסף של המשכנתא נלקחה בריבית קבועה של 5.6%. יש לשים לב כי כל המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן.
התשלום החודשי של בני הזוג עומד על 3,845 ₪ בחודש. החוב לבנק, לאחר שבני הזוג משלמים 8 שנים משכנתא, עומד על 598,953 ₪.
באמצעות מחזור המשכנתא חסכו בני הזוג סך של 94,500 ₪ וקיצרו 6 שנים בממוצע בתשלומי המשכנתא. המשכנתא החדשה נבנתה באופן העונה על צרכי המשפחה ומתייחס לפרופיל הפיננסי של בני הזוג. הוספה של מסלול ריבית הפריים הוזיל את עלויות המשכנתא והותאם לפרופיל הפיננסי של בני הזוג אשר יכולים לספוג עליה בתשלום החודשי במקרה והפריים יעלה.
נדל"ן קום: בשנים האחרונות תושבים זרים רבים נטלו משכנתאות כדי לרכוש נכסים בישראל, מה קורה איתם?
קמינסקי: על תושב חוץ שלוקח משכנתא בישראל להבין את הסיכונים וההצמדות שקיימים בשוק המשכנתאות הישראלי. השוק הישראלי מאופיין בסיכונים ולעיתים לווה במדינות אירופה או ארה"ב לא מכיר אותם. תושבי חוץ רבים מופתעים לגלות שההחזר החודשי והקרן תלויים במספר פרמטרים משתנים (תלוי בכל מסלול הלוואה) ועל כן התשלום החודשי וגם הקרן ישתנו בהתאם לשינויים בשוק הפיננסי.
בניגוד לארה"ב לדוגמא, שם מרבית ההלוואות נלקחות בריבית קבועה שאיננה צמודה לשום פרמטר משתנה, פה בישראל כל המסלולים למעט אחד, שקלי לא צמוד קבוע, מושפעים ישירות משינויים כמו שערי מט"ח, אינפלציה, שינויי ריבית ע"י הנגיד, עלויות גיוס של הבנקים וכו'.
המסלול השכיח בקרב תושבי חוץ הנו מסלול מט"ח של המדינה בה הם מתגוררים. מסלולי המט"ח מושפעים משני פרמטרים. הראשון, שער המט"ח אשר משפיע על התשלום החודשי ועל קרן ההלוואה. השני, שינויים בריבית הנהוגה על אותו מטבע אליה מתווסף המרווח שגובה הבנק.
נכון לכתיבת שורות אלו ריבית הפריים אשר צמודה לשקל זולה ממרבית הלוואות המט"ח כגון דולר או יורו. לדוגמא: הריבית על מסלול הדולר (לייבור דולר) היום עומדת על 1.6%. המרווח הממוצע אותו גובה הבנק עומד על לייבור + 1.75%, כלומר הריבית הממוצעת נכון להיום על הלוואה דולרית בישראל עומדת על 3.35%. במסלול הפריים ניתן לקבל בממוצע פריים במרווח של מינוס 0.5% שעומד נכון להיום על 2.5%.
כמובן ששני המסלולים, הן הדולרי והן הפריים אינם צמודים למדד כך שכאמור מסלול הפריים כרגע זול יותר.
בכדי להחליט על המסלול המועדף, על תושב החוץ לבחון היטב מספר פרמטרים בניהם מהי מטרת הרכישה (השקעה או מגורים עתידיים), מהו מצבו הפיננסי, מהי התשואה שנותן הנכס אם בכלל ומהו הסיכון שמתאים למצבו, ולאחר שיכלול של כל הפרמטרים לקבל החלטה על תמהיל ההלוואה שמתאים לצרכיו בצורה הטובה ביותר.
