רכישת קרקע חקלאית לנדל''ן – דגשים

יותר ויותר ישראלים בוחנים בשנים האחרונות את האפשרות של רכישת קרקע חקלאית, ולא בהכרח לצרכי חקלאות. כאשר קרקעות ונכסי נדל"ן במרכז הארץ הגיעו כבר מזמן למחירים בהם לא יכול לעמוד מרבית הציבור, אנשים פונים לאלטרנטיבות שונות. ישראל מלאה בשטחים חקלאיים מסוגים שונים אשר חלק גדול מהם אינו בשימוש כבר שנים, ושטחים אלו נמצאים בחלקם גם באזורים המבוקשים של מרכז הארץ והשטח שבין חדרה לגדרה.

בעוד קרקע חקלאית נשמעת כמו הזדמנות מצוינת עבור אינספור זוגות צעירים, יזמים, משקיעים וכד', ישנן כמובן כמה נקודות שחשוב מאוד לשים אליהן לב בטרם קובעים את רמת האטרקטיביות של עסקה מסוימת לרכישת קרקע חקלאית.

האם הקרקע מופשרת לבנייה?
כמובן שאחת הנקודות הקריטיות ביותר בהקשר של רכישת קרקע חקלאית לצרכי נדל"ן היא – האם הקרקע הזו מופשרת לבנייה? קרקעות חקלאיות מיועדות לצרכי חקלאות בלבד, אלא אם כן הופשרו למטרות בנייה. אם רכשתם קרקע חקלאית אשר טרם הופשרה, בינתיים לא תוכלו לבנות עליה בית או מבנה מגורים כלשהו. לכן, אלא אם כן אתם מתכננים להקים חממה ולהתחיל במיזם חקלאות, קרקע זו אינה רלבנטית עבור מחפשי קרקע לבנייה ומגורים.

קרקעות חקלאיות רבות מופשרות לבנייה בישראל בשנים האחרונות, וחשוב לברר בטרם הקנייה מתי צפויה קרקע זו להיות מופשרת. כמובן שבמידה וידוע כי קרקע חקלאית מסוימת מתוכננת להפשרה בעתיד הקרוב, מחירה צפוי לעלות באופן ניכר כבר עכשיו. עם זאת, הרבה פעמים מדובר בעסקאות משתלמות, למרות העלייה במחיר, לפחות בהשוואה לאלטרנטיבות הקיימות בשוק הנדל"ן המקומי כיום.

בדיקה בתכנית המתאר לגבי הפשרה וייעודים נוספים
בדיקת הסטאטוס הקיים והצפוי של הקרקע מתבצעת על ידי בדיקת תכנית המתאר. מלבד לבדיקה בנוגע להפשרה (או הפשרה צפויה) של הקרקע החקלאית אותה אתם מעוניינים לרכוש, כדאי לבדוק גם בנוגע לייעודים אחרים שלפעמים מוגדרים עבור קרקע מסוימת. למשל – המדינה מגדירה אזורים שונים כמיועדים להישאר אזורים פתוחים וריאות ירוקות, כך שלעולם לא ניתן יהיה לבנות עליהן. דוגמה נוספת היא אזורים המיועדים מראש כאזורי פיתוח תשתית (בניית כביש מהיר, הקמת תשתית לרשת חשמל וכד'), וגם במקרים כאלו סביר להניח שתיתקלו בבעיה רצינית במידה ותנסו לבנות על השטח.

בדיקה מוקדמת זו היא כמובן קריטית הן עבור מי שמתעניין ברכישת קרקע חקלאית לצרכי מגורים והן עבור מי שעושה זאת כיוזמה לפרויקט נדל"ן. בדיקה דקדקנית של ייעוד הקרקע ומועד ההפשרה הצפוי היא הדרך היחידה להבין את רמת הכדאיות של מחיר הקרקע, ואת סיכויי ההצלחה של התכנית שלכם עבור קרקע זו.

בנוסף, חשוב לבדוק גם את האנשים המחזיקים בקרקע כיום ומציעים אותה למכירה, ואת השימוש שעשו בקרקע במהלך השנים האחרונות. כל אלו עשויים לגלות לכם את התמונה האמתית בנוגע לקרקע ולסיכויים להפיק ממנה שטח ראוי למגורים או תשואה אטרקטיבית, מנקודת המבט של מיזם נדל"ני.