''רק מתן סמכויות לשר השיכון ייצב את שוק הדירות''

כתבה מתוך האתר כלכליסט - הכותב הוא שר הבינוי והשיכון.

במהלך 62 שנות קיומה של מדינת ישראל ייעודו של משרד הבינוי והשיכון - מתן אפשרות הולמת לאזרחי המדינה להיות בעלי דירה - לא השתנה. השנים שחלפו אולי שינו את השיטה או את הדרך, אך לא את המטרה.

בשנים האחרונות, צריך להודות, מתקשה משרד השיכון לממש את הייעוד שלו בשל תנאים אובייקטיביים שהשתנו, ובעיקר משום שלזירת ענף הנדל"ן נכנסו "שחקנים" חדשים, כאלה שבעבר היו שחקני משנה, ואשר כובד משקלם כיום משמעותי הרבה יותר. בין היתר מדובר בשינויים בתחום המיסוי, המימון והתכנון.

לפני עשור ומחצה היה משרד הבינוי והשיכון מפעל התשתיות, השיווק והבנייה הגדול והמשמעותי ביותר בממשלת ישראל. תחת המשרד פעלו זרועות הביצוע של מעצ, האחראי על תשתיות הכבישים, מינהל מקרקעי ישראל ששימש בעיקר כבנק קרקעות, המרכז למיפוי ישראל שפעל בתחום המדידות, וחברות ממשלתיות שהיוו את הזרוע המבצעת, כמו החברות "ערים", "לור"ם" ועוד.

בימים ההם, התפיסה שהנחתה את משרד הבינוי והשיכון היתה שענף הנדל"ן הוא מערכת רחבה אחת, בעלת זרועות ביצוע רבות. עם זאת, אני סבור כי מהלכים פוליטיים שגויים שנעשו לאורך השנים, וביניהם הוצאת מינהל מקרקעי ישראל ממשרד השיכון, שיבשו את תפיסת העולם המערכתית הזו, וגרמו לכך שבעשור האחרון לא היתה תפיסת עולם אחת מאחדת. כפועל יוצא מכך נוצר מצב של חוסר תכנון ארוך טווח של מלאי דירות זמין לשיווק, מה שהביא לעליית מחירים בענף. מציאות זו רק הוחרפה בעקבות השפל שרשמה בתקופה האחרונה הריבית במשק, מציאות שהביאה להכפלת כמות רוכשי הדירות להשקעה. להערכתי, היתה זאת טעות לבצע את המהלך הזה, טעות שכיום אנו משלמים עליה מחיר כבד של איבוד השליטה על מלאי הדיור הזמין והתשתיות הנלוות.

אני מציע להביט היום במראה ולומר את האמת: רק טיפול יסודי רחב היקף, שיקנה לשר הבינוי והשיכון סמכויות בחוק בכל התחומים המשפיעים על מחיר וזמינות הדירה, יוכל לייצר יציבות לאורך זמן. אני מודע למערכת החסמים האדירה שמלווה את ענף הבנייה, משלב התכנון ועד רמת הביצוע. אין מדינה בעולם המערבי שבה יזם מגיש תוכנית לבינוי, וזוכה לאישור רק כעבור שש שנים (!) בממוצע. קצב האישור הסטטוטורי של התוכניות כיום בעייתי ביותר. תוכניות שעברו את אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתקעות לפעמים במשך שנים בוועדה המחוזית. מצב זה מעכב תוכניות רבות, זאת על רקע הקצב המהיר של גידול האוכלוסייה, ביחס לגודלה של המדינה.

נכון, הרפורמה בתכנון יצאה לדרך. אבל צריך לזכור שהיא בחזקת "יצאה לדרך" בלבד. על גבינו שנים רבות של פיגורים במלאי התכנון, שהביאו למצב שבו מלאי הדיוק בתכנון מצוי ברמתו הנמוכה ביותר מאז ראשית העשור. מבחינה אופטימלית, ענף זה מצריך שינוי יסודי שבעיקרו חשיבה על הזוגות הצעירים, שמבקשים לקנות דירה ראשונה. צעירים אלה חייבים ליהנות מהטבות מס, החל בסבסוד המשכנתאות וכלה במיסוי נמוך יותר על הדירה (כיום כ־40% מעלות הדירה הולך למסים). אי־אפשר להסתפק בהגדלת היצע הדירות בשוק - משרד האוצר חייב לצאת מהקיבעון המחשבתי הזה, בטח בעתות של עליית מחירים.

נוסף על כך, חייבים ליצור סינרגיה בין שלב התכנון המתארי והמפורט שמבצע משרד הבינוי והשיכון, לשלב אישור התב"ע הסופית, המתבצע על ידי משרד הפנים. כאשר לכל אחד מהגופים יש לו"ז משלו, וברקע לראשי העיריות יש זכות להטיל וטו על אישורי הבנייה, נוצר קושי לתרגם את הפעילות להגדלת היצע הדירות. רק סינרגיה בין הגופים האלה, תוך עמידה במלאי זמין, ללא חסמים כספיים או תכנוניים, תוכל לספק לשוק הזה יציבות לאורך זמן.

ברצוני לציין כי בעקבות המדיניות שהתוויתי עם כניסתי לתפקיד, בשנה האחרונה הוכפלה כמות שיווק הקרקעות בכל רחבי הארץ. עד כה שווקה קרקע להקמת כ־30 אלף יחידות דיור, ובכוונתנו להמשיך בקצב הזה, למרות הקושי העצום המתלווה לשיווק הדירות בשל הצורך בקבלת הסכמת ראשי עיריות על פרויקטים.

נכון, הדרך לא קלה, ומחסור שנוצר במהלך עשור שלם לא פותרים בתוך שנה - בטח לא בתקופה שבה הריבית במשק נמוכה מאוד, סיטואציה שמכפילה את כמות המשקיעים ומעצימה את היקף הביקושים. עם זאת, שמתי פני כחלמיש ומדרכי לא אמיש, אמשיך להיאבק בנחישות על הגדלת היצע הדירות - הגורם המשפיע ביותר על שוק הנדל"ן היום - וכן על סבסוד משכנתאות לזוגות צעירים, המבקשים לרכוש את דירתם הראשונה. זוהי ללא ספק חובתה של המדינה לאזרחיה.

כתבה מתוך האתר כלכליסט - הכותב הוא שר הבינוי והשיכון.