שוק הנדל''ן משדר אותות לא ברורים

ג'ון בן-זקן

ביום שני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה נתונים על התחלות הבניה במהלך הרבעון הראשון של שנת 2010. מתברר שהתחלות הבניה בשלב זה לא מתאוששות, כך שגם השנה וגם בשנה הקרובה היצע הדירות יהיה קטן מהביקוש.

בשלושת החודשים הראשונים של שנת 2010 התחלות הבניה הסתכמו ב- 8,657 יחידות. מדובר בעליה של 6.84% לעומת התחלות בניה של 8,103 יחידות ברבעון הראשון של שנת 2009, אך יחסית להיקף התחלות הבניה ברבעון השלישי והרביעי של שנת 2009 נרשמה ירידה. ברבעון הרביעי התחלות הבניה הסתכמו ב- 9,252 יחידות וברבעון השלישי ב- 9,310 יחידות. פירוש הדבר הוא שברבעון הראשון של שנת 2010 התחלות הבניה ירדו ב- 6.43%, לעומת הרבעון הרביעי שבו חלה ירידה של 7.54%.

בהתאחדות הקבלנים מיהרו להגיב על הנתונים. יוסי גורדון, מנכ"ל התאחדות הקבלנים אמר, "העובדה שהתחלות הבניה בשלושת החודשים הראשונים של השנה פחתו בכ- 7% לעומת התחלות הבניה במחצית השנה של שנת 2009 מוכיחה כי המדינה עדיין אינה מצליחה לשווק מספיק קרקעות ונשמר הפער בין הביקוש להיצע. אני קורא לממשלה להמשיך ולפעול לשיווק קרקעות באופן משמעותי יותר ולפעול לקיצור ההליכים הבירוקרטיים. על פי ההערכות שלנו היצע הדירות השנה ימשיך לנוע סביב 34,000 דירות, כאשר הביקושים עומדים על כ- 40000 דירות".

על פי נתונים אלו אין סיכוי רב שמחירי הדירות ירדו במהלך השנה ואולי גם בשנה הבאה, אך נתוני התחלות הבניה אינם הנתונים היחידים שפורסמו בשבועות האחרונים על שוק הנדל"ן, שלא לדבר על התקנות החדשות של בנק ישראל לגבי משכנתאות גבוהות משישים אחוזים משווי הנכס הממושכן. כל הנתונים הללו יוצרים בלבול לא קטן ובמידה מסוימת אף משבשים את הפעילות התקינה של שוק הנדל"ן.

לפני כשבוע משרד האוצר פרסם סיכום רבעוני על ענף הנדל"ן למגורים ומתוכו עולה שלראשונה מאז 2004 נרשמה ירידה במספר העסקאות שבוצעו בדירות מגורים, זאת בנוסף לירידה ברבעון האחרון של שנת 2009.

ברבעון הראשון של 2010 נמשכה הירידה במספר העסקאות בהשוואה לרבעון האחרון של 2009, ירידה של כ- 2% לעומת הרבעון האחרון של שנת 2009. ברבעון זה העסקאות בתחום הדירות למגורים פחת בכ- 9% לעומת הרבעון הקודם. בחלוקה אזורית בולטת הירידה החדה בכמות העסקאות באזור ת"א ברבעון הראשון של 2010, ירידה של 17% לערך. פירוש הדבר הוא שמספר העסקאות בתל אביב פוחתות, אולי בשל המחירים הגבוהים, או אולי בשל ההיצע הנמוך.

הדו"ח של משרד האוצר מציין שרמות המחירים בתל אביב דוחקות את הצעירים והמשקיעים החוצה, שכן מחיר דירה ממוצעת בתל אביב הוא 2.18 מיליון שקלים, כמעט פי שניים מהממוצע הארצי של 1.18 מיליון שקלים. מחירי הדירות בתל אביב גבוהים בכ- 38% לעומת ירושלים ופי 3 לעומת מחיר של 750,000 שקלים בבאר שבע. ככל הנראה, גם ברבעון השני הסקר של משרד האוצר יצביע על ירידה במספר העסקאות, שכן בשל החלטת בנק ישראל להקשיח את תנאי המשכנתא יש קיפאון מסוים בשוק הדירות.

אך כנראה שהקיפאון הזה יהיה זמני. מכון גיאו קרטוגרפיה ביצע סקר שבחן את השפעת התקנות החדשות של בנק ישראל והחלטת האוצר להטיל מע"מ על קרקע שנמכרת לקבוצות רכישה. הסקר מצא כי הביקוש לדירות בקרב רוכשי הדירות לראשונה ירד בכ- 30%. עם זאת מדובר בירידה זמנית, שכן הסיבה לירידת הביקושים היא בכך שיש תחושה שמחירי הדירות עומדים לרדת בזמן הקרוב. אם זה מה שצפוי, מדוע לרכוש היום ביוקר, כשניתן מחר לרכוש בזול?