שיטות להערכת שווי נכסי נדל''ן

קביעת השווי של נכסי נדל"ן עומדת למעשה בבסיסו של ענף זה, ומספקת למשקיעים, המוכרים והקונים את המידע הדרוש על מנת לקבל החלטות בתחום. קביעת רמת האטרקטיביות והכדאיות של עסקאות שונות תלויה בשמאות המקרקעין, אשר מתבצעת על פי מספר שיטות מקובלות, באמצעותן מתומחרים נכסים שונים.

בעוד קיימות שיטות רבות ושונות באמצעותן מתומחרים נכסי נדל"ן בעולם, בקטע הבא נציג שלוש שיטות עיקריות המקובלות בתחום, כאשר כל שיטה נותנת משקל שונה לאספקטים שונים ושמה את הדגש על היבטים אחרים –

שיטת ההיוון – שיטה זו שמה דגש על היוון זרם ההכנסות העתידי הצפוי להתקבל מנכס מסוים, ושימוש בהערכת הכנסות אלו למטרת קביעת ערכו של הנכס כיום. במסגרת החישוב נלקחת בחשבון הריבית המקובלת במשק (המהווה למעשה הכנסה אלטרנטיבית עבור המשקיע המתלבט בין השקעת כספו ברכישת הנכס, לבין השקעה לצורך גריפת ריבית).

בשיטה זו, בדומה לשיטות הערכת שווי אחרות, קיימת חשיבות רבה לאיסוף מידע רלבנטי אודות השוק והנכס הספציפי עצמו, כמו גם לביצוע הערכה שקולה של הריבית, והאופן בו היא צפויה להתנהג בעתיד. העיקרון המנחה את המשקיעים הבוחנים נכס על פי שיטה זו היא קביעת ערך הנכס כך שתתקבל ממנו תשואה אשר אינה נופלת מן התשואה האלטרנטיבית הזמינה בשוק כיום, דוגמת הריבית המתקבלת עבור רכישת אגרות חוב סולידיות, וכד'.

השוואה לנכסים אחרים – בשיטה זו משווים את הנכס העומד על הפרק לנכסי נדל"ן אחרים, ודומים כמה שיותר. כמובן שלא ניתן למצוא שני נכסים זהים לחלוטין. משהו תמיד יהיה שונה, בין אם מדובר במיקום, באופי הנכס, בתקופה בה הוא מוצע למכירה וכו'. לכן, את ההשוואה מנסים לעשות מול נכסים כמה שיותר דומים, תוך ניסיון להתחשב עד כמה שאפשר ולהעריך באופן מדויק עד כמה שניתן את ההבדלים בין הנכס המוערך, לבין הנכסים אליהם הוא מושווה.

למעשה, השיטה ההשוואתית היא שיטה משוכללת ומתוחכמת להשוואת המחירים אותה מבצע כמעט כל צרכן כיום כאשר הוא רוכש מכשירי חשמל או מוצרים במכולת. במקרה של נכסי נדל"ן, קיים כאמור צורך לבצע השוואה מעמיקה ומדוקדקת יותר, על מנת להגיע להערכת שווי כמה שיותר ריאלית.

שיטת העלות – במסגרת שיטה זו נעשה ניסיון להעריך את עלות בנייתו של נכס מסוים, כאשר הרציונל הוא כי עבור משקיע מסוים רכישת נכס תהיה כדאית אך ורק במחיר הנמוך מהמחיר המוערך לבנייה של נכס זהה חדש. במסגרת שיטה זו נלקחות בחשבון שתי עלויות מרכזיות – העלות המשוערת להקמת הנכס, וערך הקרקע. מעלויות אלו מופחת הפחת הרלבנטי עבור אותו נכס, כולל בלאי פיסי, פחת בערך הנכס הנובע מכוחות חיצוניים דוגמת כוחות השוק ועוד.

לסיכום, אלו הן שלוש השיטות העיקריות הנהוגות כיום להערכה ותמחור של נכסי נדל"ן. חשוב להכיר כל שיטה, על יתרונותיה ומגבלותיה, ולהיעזר בשלושתן בבואכם לשקול עסקת נדל"ן מסוימת.