תמ''א 38 - מדוע התכניות מתקדמות לאט?
מדוע הפרוייקטים הללו זזים כל כך לאט? יש לכך מגוון סיבות עליהן נפרט בכתבה זו. עוד על תמ''א 38 בכתבה הבאה.
כל מי שעוסק בתחום הנדל"ן מכיר את תמ"א 38, שהיא תכנית לחיזוק בניינים לקראת רעידת אדמה אפשרית. במסגרת התכנית מציע יזם כלשהו לדיירי הבניין שהוא יחזק את הבניין להם לקראת רעידת אדמה על פי התקנים המחמירים ביותר, ו"על הדרך" גם יוסיף לבניין מעלית וחניה, ולעיתים גם תוספות לדירות עצמן (מרפסת שמש, חדר נוסף, ממ"ד וכו'). כל זאת מתבצע ללא כל עלות מצד הדיירים ואילו היזם מצידו מקבל אחוזי בנייה בבניין ומרוויח גם רווח קבלני בחלק מהפרוייקטים. אז מדוע הפרוייקטים הללו זזים כל כך לאט? יש לכך מגוון סיבות עליהן נפרט בכתבה זו. עוד על תמ"א 38 בכתבה הבאה.
תמ"א 38 - יתרונות וחסמים
לתמ"א 38 יש יתרונות רבים מאוד גם עבור הדיירים, גם עבור היזמים וגם עבור הרשות המקומית. למעשה זוהי תכנית בה כולם מרוויחים, אם היא מבוצעת בצורה נכונה. הדיירים משדרגים את הדירה שלהם ומעלים מאוד את ערכה ללא כל השקעה מצידם, היזמים אשר לוקחים על עצמם את רוב הסיכונים מרוויחים לא מעט, ואילו הרשות המקומית מקבלת בניינים מחוזקים, יותר מקומות חנייה ותושבים מרוצים. נראה כי אמורות לצאת לפועל בכל יום תכניות מסוג זה בשל היתרונות הרבים אך זהו לא המצב. מספר התכניות שיצאו לפועל הוא נמוך מהמצופה וזאת בשל מספר חסמים מרכזיים. החסם הראשון הוא ההליך הבירוקרטי הארוך. רשויות מקומיות רבות לא מעודדות תכניות מסוג זה ומקשות מאוד על ההליך הבירוקרטי. יש גם רשויות המעודדות תכניות מסוג זה וברשויות הללו אכן יש יותר תכניות שיוצאות לפועל. החסם המרכזי הוא מחלוקות בין הדיירים. ברוב המקרים התכניות נופלות בשל חוסר הסכמה בין דיירי הבניין בנוגע לפרטי התכנית. לכל דייר יש דרישות משלו וכאשר הדיירים לא מגיעים להסכמה בינם לבין עצמם, התכנית לרוב תיפול. גם לחוסר הסכמות בין הדיירים ליזם יש השפעה רבה וקשר לא טוב בין הצדדים יפיל את רוב התכנית. וכמובן, ישנם מקרים שהתכנית נופלת בשל בעיות תכנוניות או אדריכליות. לא כל בניין מתאים לתכנית ולעיתים יש נסיבות אובייקטיביות המקשות על הבנייה.
אז מה עושים?
הדבר הטוב ביותר שניתן לעשות הוא להגיע להסכמה בין דיירי הבניין בדרך של פשרה ושיחה גלויה. ההסכמה בין דיירי הבניין באשר לפרטי הפרוייקט מהווה את רוב הדרך ליציאת הפרוייקט לפועל. מעבר לכך, כדאי מאוד שהחברה המנהלת את הפרוייקט תהיה מקצועית ככל האפשר, עם ניסיון רב ומוניטין בתחום (ולא פחות חשוב - קשר טוב עם הרשות המקומית). וכמובן, כדאי מאוד שעורך דין איכותי המבין בתחום ילווה את הדיירים. השילוב של יזם בעל ניסיון, הסכמה ושיתוף פעולה בין הדיירים לבין עצמם ובין הדיירים ליזם ואיש מקצוע איכותי שילווה את הדיירים - זוהי הנוסחה לביצוע מוצלח של פרוייקט תמ"א 38.
זכרו כי פרוייקט כזה יכול לשדרג את הדירה שלכם ולשפר מאוד את מצבכם הכלכלי, וזאת ללא כל עלות מצידכם. לכן, כדאי להגיע להסכמות ולעשות ככל שניתן על מנת שתמ"א 38 אכן תצא לפועל בבניין שלכם.
