איך המגבלות על המשכנתאות משפיעות עליך?

לפני כשבוע וחצי פרסם בנק ישראל מגבלה חדשה הנוגעת לרוכשי הדירות, כשבכוונתו לנסות ולצנן את שוק הדיור הגואה. ביקורות רבות נשמעו על המהלך, שרבים מעריכים כי בדומה למהלכים הקודמים שביצע בנק ישראל גם הוא נידון לכישלון. עם זאת, השלכות מהלך זה משפיעות על כל סוגי הרוכשים. לאור הבילבול הרב הקיים לגבי המגבלות החדשות ננסה לעשות סדר ב"סלט הפיננסי".

קניית דירות להשקעה: משקיעי נדל"ן מוגדרים, כרוכשים שזוהי דירתם השנייה לכל הפחות. המגבלה החמורה ביותר תוטל עליהם, כאשר אם ברצונם לרכוש דירה להשקעה הם יוכלו לקבל מימון בנקאי של 50% מערך הנכס. נכון לכתיבת שורות אלה, הסוגייה שעדיין נידונה בין הבנקאים היא האם המשקיעים יוכלו לקבל מימון הגבוה מ-50% כאשר הם משתמשים בשירות EMI (כלומר ביטוח משכנתא).

קניית דירה ראשונה: הבנקים יוכלו לאשר משכנתא במימון של עד 75% לרוכשי דירה ראשונה. רוכשי דירות אלו הם הנשכרים ביותר מהמהלך הנוכחי של בנק ישראל, מכיוון שהם יוכלו לקבל את אחוז המימון הגבוה ביותר ברכישת דירה.

משפרי דיור: אוכלוסיה זו לא תוכל אמנם ליהנות משיעורי המימון הגבוהים להם זכאים רוכשי דירה ראשונה, אך הם יוכלו להלוות עד 70% ברכישת דירה. זאת, בתנאי שמכרו את דירתם הראשונה, שכן אם לא הם ייחשבו למשקיעי נדל"ן.

קבוצות רכישה: נכון לכתיבת שורות אלו בבנקים מעריכים כי דינם של משקיעים הרוכשים דירות במסגרת קבוצת רכישה, יהיה זהה לדינם של משקיעים הרוכשים דירות להשקעה. עם זאת, רוכשי דירה ראשונה במסגרת קבוצות רכישה יהנו משיעור מימון של 60% כמו בעבר.

הערכות של השפעת המהלך על מחירי הדירות

בשוק נשמעים קולות רבים הטוענים כי מחירי הדירות יעלו דווקא ולא ירדו כתוצאה מהמהלך של הבנק. זאת מכיוון שרוכשי הדירות הראשונות שעד לא מזמן ידעו כי יוכלו לקבל מימון של עד 60%, זכאים כעת למימון של עד 75%. בנוסף, משקיעי נדל"ן רבים המנצלים את סביבת הריבית הנמוכה (בנק ישראל הוריד את הריבית לרמה של 2%) ומעריכים כי מחירי הדירות יעלו בשל אפשרויות המימון שנפתחו בפני רוכשי דירה ראשונה, עשויים בכל זאת לחפש דירות להשקעה למרות המגבלות המימוניות.

הכותב הוא ישראל הס – מארגן קבוצות רכישה ורוכשים בירושלים – בעלים של "קבוצת הרוכשים הירושלמית"