המדריך לרכישת דירה

המדריך לרכישת דירה מיזם (קבוצת רכישה, יזם פרטי או חברה)

החלטתם לרכוש דירה, מה עכשיו? מאיפה מתחילים? מה לבדוק? מה לוודא? מה חשוב? החלטנו לעשות לכם סדר ולתמצת לכם ב- 7 שלבים את הדברים החשובים שעליכם לצפות להם...

 

שלב ראשון: הבנת המודל היזמי והפרויקט 

1.      האם מדובר ברכישת דירה ? בפרויקט יזמי? (יזם אחד המוכר דירות) או קבוצת רכישה? (רוכשים שמתאגדים יחד וממנים יזם)?

2.      מה הסטטוס המשפטי של הקרקע? (קרקע פרטית, חכירה מהמדינה, קרקע ייעודית למגורים).

3.      מה הסטטוס התכנוני? האם קיים אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), האם ניתנו היתרי בנייה?

4.      מה הניסיון והמוניטין של היזם? חשוב לבדוק פרויקטים קודמים מהעבר. האם היו ליזם עיכובים, תביעות.

 

שלב שני: בדיקות משפטיות מקיפות ובעיקר על זכויות הקרקע

1. האם הקרקע רשומה על שם היזם/הקבוצה?

2. האם יש הערות אזהרה, שעבודים, עיקולים?

3. האם הוגשו תוכניות?

4. האם התקבל היתר בנייה? האם קיים היתר בנייה תקף?

5. האם יש התאמה בין תוכנית הדירה לתוכנית המאושרת?

6. בדיקת חוזה מכר? האם החוזה עומד בתקן חוק המכר?

7. האם קיים בנק מלווה לפרויקט? לרוב הבנק המלווה הוא המנפיק ערבויות מכר לרוכש.

8. מהם ההגנות במקרה של עיכובים/אי-עמידה בהתחייבויות?

9. מהו לוח התשלומים? באיזה תנאי שוק? מהם מועדי התשלום והקנסות?

 

שלב שלישי: בטוחות לכסף 

וודאו כי הבטוחות לכסף שלכן כוללות: ערבות חוק מכר, ביטוח, רישום הערת אזהרה. רישום בטאבו.

לעולם אל תעבירו כספים ליזם ללא בטוחה

 

שלב רביעי: בחירת הדירה בפרויקט

v     מיקום הדירה – כיווני אוויר, קומה, קרבה למעלית, חניה, מחסן.

v     מפרט טכני: ריצוף, מטבח, כלים סניטריים, חיפויים – לדרוש פירוט וכתב כמויות בהתאם למפרט.

v     זכויות שינויים – כל יזם מחזיק מחלקת שינויי דיירים , ולכן עליכם לדעת ולהכיר מה מותר לשנות?, מה כרוך בתוספת מחיר?

v     לוחות זמנים: מועד התחלת בנייה, מועד סיום, פיצוי על איחור במסירה.

 

שלב חמישי:  ליווי וייעוץ משפטי מטעמכם

1.      בחרו עו"ד מטעמכם

2.      ודאו שעו"ד בודק את ההסכמים, הערבויות, ורישום הזכויות שלכם.

ליווי משפטי הוא קריטי בפרויקטים יזמיים – הרבה אנשים איבדו את מיטב כפסם בגלל שרצו לחסוך בעלויות –אל תחסכו במקרה זה! 

 

שלב שישי: דרישה לקבלת עדכונים שוטפים עד לקבלת מפתח 

v     קצב התקדמות, סטטוס הבנייה.

v     השתתפות באסיפות דיירים (במידה ומדובר בקבוצת רכישה).

v     מעקב אחרי מועדים קריטיים – קבלת היתר בנייה, התחלת בנייה, טופס 4.

v     הכנת משכנתא – עם התקדמות הבנייה, הבנק ישחרר כספים בהתאם להתקדמות.

 

שלב שביעי: קבלת הדירה- בשעה טובה!

ü      ביצוע בדק בית לפני המסירה – חובה לבדוק ליקויים!

ü      כניסה רק לאחר חתימה על פרוטוקול מסירה – ודאו שהדירה תואמת את החוזה והמפרט.

ü      קבלת טופס 4 (אישור אכלוס) וחיבור לתשתיות.

ü      עדכון כל הגורמים – ארנונה, מים, חשמל, גז.

 

שיהיה בשעה טובה

צוות נדל"ן קום