אילו בדיקות יש לעשות לפני רכישת דירת יד שניה?

רכישת דירה מלווה בבדיקות רבות, אך בזמן שאנו מקדישים מחשבה לנושא בדיקת המימון וכדאיות העסקה, ישנם נושאים נוספים עליהם עלינו לתת את הדעת. במאמר זה נתייחס אל הבדיקות המקדימות אותן נצטרך לבצע עם רכישת דירת יד שניה:

1) נסח טאבו - עלינו להוציא נסח טאבו מלשכת רישום המקרקעין באיזור מגורינו ולא להסתפק בנסח הטאבו הנמצא באינטרנט. בנסח הטאבו נוודא כי מעבר להערת האזהרה הרשומה לזכות הבנק שנתן משכנתא למוכר הדירה, הבעלים היחיד הרשום על הקרקע הוא הבעלים ממנו אנחנו רוכשים את הדירה. בכל מקרה את הנסח יש להעביר לעו"ד המייצג אותנו ברכישת הדירה לבדיקה יסודית.

2)  בדיקה שאין צו הריסה על הנכס – צו הריסה מנהלי יכול להינתן ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ללא צורך בקיום הליך משפטי, בגין הריסת בניה לא חוקית שהתבצעה בנכס. הצו יכול להינתן בזמן ביצוע החריגה וגם לאחריה. יש לבדוק האם קיים צו זה, בוועדה המקומית, נגד חריגה בדירה אותה אנו מתכוונים לרכוש. במידה ויש צו הריסה יש לוודא עם בעל הדירה כי הוא מתחייב להסיר את החריגה, או לאשרה בטרם רכישת הדירה.

3) בדיקת תיק הבניין – בתיק הבניין המצוי ברשות המקומית, נוכל לבדוק האם ניתן טופס איכלוס (טופס 4) לדירה.

4) בדיקה ברשם משכונות לגבי עיקולים ושעבודים אחרים על נכס – יש לבדוק באתר משרד המשפטים ברשם המשכונות, האם יש על הנכס שיעבודים אחרים פרט למשכנתא. יכול להיות לדוגמא שהדירה משועבדת לצד ג' בשל חובות של מוכר הדירה.

5) בדיקת קרינה בנכס – כיום יש יותר ויותר אנטנות סלולריות הממוקמות בתוך או על גגות מבני מגורים. בשל הקרבה הפוטנציאלית של אנטנות אלה, יש לבצע בדיקת קרינה בנכס על ידי בודק מוסמך מטעם המשרד להגנת הסביבה.

6) בדק בית – בדירות יד שניה עשויות להימצא תקלות רבות, חלקן גלויות וחלקן סמויות מהעין. על מנת שנוכל לדעת מהם ליקויים אלו ואיך להעריך את עצמנו כלכלית כדי לטפל בהם, עדיף שניעזר באחת מהחברות המבצעות בדק בית. חשוב שבדק הבית ייעשה ע"י מהנדס בנייה מוסמך. כמעט תמיד נקבל דיווח על ליקויי זה או אחר, אבל לא בכולם נצטרך לטפל באופן מיידי. יש ליקויים העשויים למנוע מאיתנו את רכישת הדירה ויש ליקויים שנוכל "לחיות איתם" אבל נוכל להיערך כלכלית לשם תיקונם בעתיד.

7) בדיקת חובות עירייה/הרשות המקומית – יש לוודא כי על הדירה לא רובצים חובות ארנונה או היטלי השבחה (אלא אם סיכמנו עם המוכר כי אנו נשלם את היטל ההשבחה). כמו כן, רצוי לברר כי כל החשבונות כמו גז, מים וחשמל שולמו בעבור הדירה הנרכשת. 

לסיכום, הבדיקות המקדמיות לשם רכישת דירה הן רבות, אך אם אין ביכולתנו לבצע את כולן כדאי שנבדוק לפחות את נסח הטאבו, רישום המשכונות על הדירה ואת החובות בעירייה.

הכותב הוא ישראל הס – מארגן קבוצות רכישה ורוכשים בירושלים – בעלים של "קבוצת הרוכשים הירושלמית"