''בנים ממשיכים'', הגרסה העירונית: כך משלבים פינוי-בינוי וקבוצת רכישה

כתבתו של דותן לוי מהאתר כלכליסט 

המושג "בנים ממשיכים" בתחום הנדל"ן מתקשר באופן אינטואיטיבי להתיישבות הכפרית - בני קיבוץ או מושב שמבקשים לחזור למשקים כדי להמשיך את דרך ההורים במשק או סתם להתגורר בסמוך להם על הנחלה המשפחתית או בהרחבה של היישוב.

מנגד, לשכניהם המתגוררים בעיר אין כל הסדר המקנה את הזכות לחזור ולהתגורר במחוזות ילדותם. אמנם, לאחרונה שווקו מגרשים בכמה מקומות בארץ, ובהם דימונה, ירוחם ומצפה רמון, תוך מתן עדיפות לבני המקום, אך מדובר במקרים בודדים בערים שבהן מחירי הנדל"ן נמוכים ממילא, בפרויקטים שמתכננות העירייה או המדינה. ברוב הערים, ובמיוחד בירושלים ובתל אביב שבהן מחירי הדירות גבוהים במיוחד, מתקשים בני העיר לרכוש דירות בסמוך להוריהם ונאלצים להתפשר ולעבור לערים הסמוכות שבהן המחירים נמוכים יותר. תוכנית שנבחנת כעת בפרויקט בנייה בשכונת קריית יובל בירושלים ושעליה נודע ל"כלכליסט" משלבת היבטים חברתיים והיבט נדל"ני אשר ייתן עדיפות לבנים שנולדו בשכונה בעת רכישת דירות, והיא תקודם בשיתוף עם תנועות חברתיות ירושלמיות.

פרויקט נדל"ני-חברתי

האדריכלית עירית סולסי: "לא ייתכן שלבני העיר אין זכויות עודפות בעירם. זה צריך להיות אינטרס של כל עיר לעודד את בני המקום לשוב אליה, כולל לחץ על היזמים אם צריך"

אהרון אלה, תושב ירושלים, יזם נדל"ן ופעיל חברתי, מספר כי הרעיון עלה כשהבין שלירושלמים, גם אם אינם ילידי השכונות החזקות של העיר, קשה לרכוש דירה בסמוך לבני משפחותיהם ובעיר בכלל. תחילה הוא סרק את הרחובות בחיפוש אחר מתחם פוטנציאלי וכך הגיע לרחוב הציונות בקריית יובל. "ראיתי מבנים על עמודים הרגישים לרעשי אדמה וממוקמים על קרקע בלתי מנוצלת באופן חריג - שבע יחידות דיור לדונם בלבד. תוכנית המתאר של ירושלים מדברת על 30 יחידות דיור לדונם", אומר אלה. בחינת ההיתכנות לביצוע שיפוץ וחיזוק הבניינים במסגרת תמ"א 38 העלתה כי אפשרות זו אינה כלכלית עבור יזם באזור זה של העיר, ולכן הוחלט כי הקונספט המתאים הוא לביצוע פרויקט של פינוי־בינוי. לשם כך שכר אלה את שירותיו של האדריכל ארז אלה והחל לבחון את הנושא יחד עם התושבים.

אהרון אלה מסביר כי על פי התוכנית, כל משפחה תקבל דירה חדשה, כאשר הדירות החדשות יימכרו במחיר נמוך מ־10,000 שקל למ"ר.

רוכשי הדירות יהיו זוגות צעירים תושבי ירושלים שיוכלו לרכוש אותן עם משכנתה שאינה עולה על גובה שכר הדירה באזור, וכל אחת מ־80 המשפחות המתגוררות בחמשת הבניינים הקיימים תקבל עדיפות בעת רכישת דירה עבור אחד מילדיה. "כדי ליישם את כל אלה הוחלט על מהלך חדשני שישלב פינוי־בינוי עם קבוצת רכישה שתהיה סגורה מראש, כאשר יתר חברי הקבוצה יגיעו מהתנועות 'רוח חדשה' ו'התעוררות' שמחזיקות יחד במאגר של זוגות צעירים שמעוניינים לקבוע את מקום משכנם בירושלים", הוא מספר.

800 אלף שקל לדירה

רחוב הציונות בקריית יובל הוא רחוב מעגלי והבניינים המדוברים ממוקמים במרכז המעגל. מדובר בחמישה בניינים בני ארבע קומות ו־16 דיירים כל אחד. על פי המודל של אלה, ייהרסו המבנים ויוקמו חמישה בניינים בני 54 דירות. בסך הכל יהיו במקום עם השלמת הבנייה 320 יחידות דיור.

כדי לאפשר את מתווה התוכנית במסגרת קבוצת רכישה, ירכשו חברי הקבוצה את הקרקע מ־80 התושבים הקיימים שלהם תובטח דירה בפרויקט. 80 הדירות הנוספות יירכשו על ידי ילדיהם של התושבים לאחר שתינתן זכות של דירה אחת לכל משפחה. יתר 160 הדירות יורכבו מהזוגות במאגרי התנועות החברתיות הירושלמיות.

 רחוב הציונות בקריית יובל, פתרון יצירתי לדיור בר - השגה בירושלים. צילום: גיא אסייג

לפי מודל זה, דירות בשטח 100 מ"ר יימכרו בכמיליון שקל לפי חישוב של 10,000 שקל למ"ר, כאשר לשם השוואה, דירות מיד שנייה בשכונה בשטח של כ־50 מ"ר נמכרות במחירים של 17 אלף שקל למ"ר וכ־800 אלף שקל לדירה.

בסמוך לפרויקט זה מתוכנן לקום פרויקט נוסף של פינוי־בינוי שהוכר על ידי משרד הבינוי והשיכון ובו מתוכננות להיבנות 266 דירות במקום 64 הדירות הקיימות. אם שני הפרויקטים יקומו במקביל, יהיה מדובר בהתחדשות עירונית של רחוב שלם.

להשאיר את הצעירים בעיר

האדריכלית עירית סולסי, מראשי תנועת מרחב, ארגון המתמקד בשינוי הסביבה העירונית הבנויה, אומרת על עניין זה: "לא ייתכן שלבני העיר אין זכויות עודפות בעירם. זה צריך להיות אינטרס של כל עיר לעודד את בני המקום לשוב אליה, כולל לחץ על יזמים אם צריך. זה יוצר למקום ייחודיות ויש לכך יתרונות רבים". 
 

מירב כהן, מראשי תנועת "התעוררות", הסבירה כי הפרויקט יוכל להשאיר בעיר צעירים. "המטרה שלנו היא לאפשר מגורים בני־השגה לאוכלוסיות שעובדות בעיר ומתקשות בכך. יש המון צעירים שמתגוררים בעיר ומחכים להזדמנות כזו ולנו יש היכולת לגבש אותם יחד לקבוצה", היא אומרת.

ומה בנוגע לאישורים? לדברי אהרון אלה, הפרויקט הוצג לגורמים הרלבנטיים בעירייה וקיבל את הסכמתם העקרונית. כהן מסתייגת ואומרת: "ישנה חשיבות עצומה לאישור התוכניות כפי שמציג אותם אהרון. אם בעירייה יאשרו אחוזי בנייה נמוכים יותר, הפרויקט עשוי להיהפך לבלתי כלכלי". 

כתבתו של דותן לוי מהאתר כלכליסט