דיור עכשיו: הפתרונות לבעיית הדיור שנתניהו שכח בחוץ

כתבתה של שירלי ששון-עזר מהאתר כלכליסט

התוכנית המקורית של נתניהו היתה לייצר רפורמה משמעותית בחוק התכנון והבנייה, שתזרז את הליכי התכנון, תייעל את הליך הרישוי וגם תוריד את מחירי הדירות. במקום זה קיבלנו אתמול רשימת הצעות אקראיות הכוללות הפחתה במס השבח, תמריצים לקבלנים שבונים מהר וניסיון להסדיר את העברת היטלי הפיתוח בין הקבלנים לעיריות. ממבט מהיר על ההצעות שהציג ראש הממשלה עולות שתי שאלות מתבקשות: מדוע דווקא הצעות אלה עלו לסדר היום, ואיזו תועלת תצמח מהן למי שמבקש לרכוש דירה במחיר שפוי?

כדי לעשות מהפך בדרך שבה מתנהלת מערכת התכנון והבנייה בישראל נדרשים התמדה וזמן. פתרונות אקראיים כמו אלה שמציג נתניהו אולי ישחררו חסמים בצד אחד של המערכת, אבל ייצרו חסם בצד אחר, ולא יגדילו את ההיצע בשנתיים הקרובות. "כלכליסט" הציג את הנקודות הבעייתיות בהצעות של נתניהו למומחים בכירים בעולם הנדל"ן, וביקש מהם למצוא פתרונות חלופיים לבעיית הדיור ממש עכשיו.

כאן ועכשיו: שלב ההוכחות

הבעיה: כל הפתרונות אינם תקפים לשנתיים הקרובות 

הפתרון: הפרדת רפורמת הרישוי מרפורמת התכנון ואישור החוק בהקדם

הפחתת מס השבח תיכנס לתוקף רק בעוד שנתיים, וההנחות לקבלנים הן על מכרזים עתידיים. בינתיים אין היצע, ומחירי הדירות ממשיכים לעלות. הנה שלושה פתרונות שיכולים לעבוד כבר עכשיו:

1. ביטול המגבלות על הפטור ממס שבח 

עו"ד גידי בר־זכאי מציע לתת פטור ממס שבח לבעלי דירות להשקעה, כפעולה שתשחרר דירות לשוק הנדל"ן בטווח המיידי. "אם מחפשים הקלה בטווח הקצר, כמו שנתניהו אומר, צריך לבטל את המגבלות על הפטור ממס שבח לדירת מגורים בהוראת שעה לתקופה של שנתיים", הוא אומר. לטענתו, יש הרבה בעלי דירות להשקעה שמחזיקים בדירה וממתינים ארבע שנים לפני המכירה, כדי להתחמק מתשלום מס שבח. "ביטול המגבלות על מכירת דירה שנייה יציף באופן מיידי את שוק הנדל"ן בדירות זמינות למגורים ויקטין את הלחץ על בועת הנדל"ן, הוא אומר, ומציין כי הדבר יאפשר למדינה לגבות יותר מסים, מכיוון שעל כל דירה שנמכרת יש מי שמשלם מס רכישה.

עו"ד בר זכאי. יותר מס למדינה	צילום: בועז אופנהיים

2. מתן פטור ממס הכנסה על השכרת

דינה רצ'בסקי, לשעבר מנהלת מינהל התכנון, מציעה לחזור לפתרון שבו השתמשה הממשלה בשנת 1990, בתקופת גלי ההגירה הגדולים מברית המועצות: "בתקופת העלייה הגדולה המלצנו על פטור ממס הכנסה לאנשים שמחזיקים בדירות פנויות ולא השכירו אותן", היא אומרת. "הפטור ניתן למשך 3–4 שנים ושחרר לשוק כ־100 אלף דירות".

לדבריה, חלק מהאנשים שמחזיקים בדירה שנייה ושלישית אינם מעוניינים להשכיר אותן מכיוון שההכנסה מביאה אותם למדרגת מס גבוהה שהופכת את ההשכרה ללא משתלמת עבורם. כך נוצר מצב שישנן דירות ריקות, בעוד שהביקוש לדירות להשכרה עולה. רצ'בסקי אומרת כי זהו פתרון מהיר שישחרר דירות רבות בזמן קצר ויגדיל את ההיצע במטרה להגדיל תחרות ולהוריד מחירים.

 3. השכרת נכסי הנפקדים והפיכתם לדיור בר־השגה

יוזמה נוספת שמציעה עמותת ידיד להוזלת מחירי הדיור בטווח המיידי היא הפסקת מכירת נכסי רשות הפיתוח ליזמים, והשכרת המבנים הללו במודל של דיור בר־השגה. לדברי רן מלמד, סמנכ"ל העמותה, ישנם כיום 5,600 נכסי נפקדים ועוד מאות נכסים של ניצולי שואה שנפטרו וחזרו לבעלות המדינה.

העמותה מאמינה כי הנכסים הללו הם בגדר הון חברתי, ובמקום למכור אותם לכל המרבה במחיר, יש לשפץ אותם ולהפוך אותם לפרויקטים שיושכרו לזוגות צעירים במחירים מוזלים. מלמד מדגיש שכדי שהתוכנית תעבוד, צריך להתקיים שיתוף פעולה בין מינהל מקרקעי ישראל, שיקצה את הקרקעות, לבין יזם פרטי שיכול להרוויח מהפרויקטים.

עוד הוא אומר כי דרישת העמותה עולה בקנה אחד עם תיקון 7 לחוק רשות מקרקעי ישראל, הקובע כי הרשות תפעל ל"הקצאת קרקעות למטרות מגורים, דיור בר־השגה" ועוד: "זהו חלון הזדמנויות שיש לנצל אותו ולתכנן ייעוד חברתי לנכסים הללו".

קרקע

הבעיה: גם אם הקרקעות הפרטיות ישוחררו, הקבלנים יעכבו בנייה.

התפרון: לתמרץ את הקבלנים שעומדים בתנאים בביטול מס הרכישה על הקרקעות

הפחתת מס השבח על קרקעות שנרכשו לפני שנת 2001 משיעור של 45% ל־20% בלבד היא תמריץ שיכול לקרוץ לבעלי קרקע רבים, שירוצו כבר מחר לחפש את הקבלן שיקנה אותן.

אולם אליה וקוץ בה. המנגנון של נתניהו הופך את בעלי הקרקעות לשבויים בידיהם של רוכשי הקרקע, מכיוון שהוא קובע שההטבה הזו תינתן רק בתנאי שהבנייה על הקרקע תסתיים בפרק זמן של 30 חודשים. מי שמוכר קרקע ודאי לא ירצה לשלם את המס במלואו בעצמו רק מכיוון שהקבלן שקנה אותה נתקע בתהליך הבנייה, ואחר במסירת הדירות.

עו"ד גידי בר זכאי, לשעבר סמנכ"ל רשות המסים, אף מעריך כי מנגנון מסוג זה יגרום להתקשרויות סבוכות בין מוכרי הקרקעות לקונים - ואולי אף ירתיע מוכרים למכור את הקרקע. בר זכאי מציע שני פתרונות שיעזרו להצעתו של נתניהו להיהפך לרלבנטית.

הפתרון הראשון הוא העברת האחריות על קבלת ההטבה לצד של הרוכש. "אפשר ליצור מנגנון שיתנה את קבלת ההטבה בשומת הרוכש. במקרה כזה, אם רוכש הקרקע לא עמד בהתחייבויותיו, הוא ישלם את מס השבח המלא בעצמו", אומר בר זכאי ומוסיף כי זהו שינוי פשוט, וכי מנגנונים מסוג זה קיימים בחוק מיסוי מקרקעין.

הפתרון השני שמציע בר זכאי הוא תמריץ בצורת ביטול מס רכישה לקבלנים שיצליחו לבנות בתקופת הזמן הקצובה. "מס הרכישה על מכירת קרקעות עומד כיום על כ־5%, וביטולו הוא בגדר הטבה משמעותית. הטבה מסוג כזה תעודד קבלנים לבנות בפועל בקצב מהיר".

בנייה בגני תקווה. הפתרונות של נתניהו ישחררו חסמים בצד אחד וייצרו חסמים בצד אחר	צילום: תומי הרפז

תכנון 

הבעיה: רוב קרקעות המינהל יוצאות למרכז עם תוכניות לא סופיות 

הפתרון: להוציא למכרזים רק קרקעות עם תוכנית מפורטת ולחייב את היזם לבנות בתנאי המכרז

לפי נתוני התאחדות הקבלנים, הזמן הממוצע לבניית דירה הוא 25 חודשים. נתון זה יכול להוביל אותנו לחשוב ש־30 החודשים שנותן נתניהו לקבלנים בתמורה להטבות ולהנחות מספיקים למשימה, אולם המשתנה שלא הובא בחשבון בלוח הזמנים האוטופי הזה הוא הליך התכנון.

יזמים רבים מתלוננים כי גם כאשר מינהל מקרקעי ישראל מוציא למכרז קרקע מתוכננת ועליה תוכניות בתוקף, בדרך מתגלות בעיות שונות שתוקעות את הליך הבנייה - עוד לפני ההגעה לרשות המקומית להוצאת היתר.

אחת הדוגמאות לתוכנית שעתידה אינו ברור עד היום היא התוכנית לבניית שכונת ענק על קרקעות תעש ברמת השרון, שבהן התגלו חומרים מזהמים ובשל כך הוקפאה התוכנית. בקרקעות אחרות התגלו אתרים ארכיאולוגיים או פולשים שמסרבים להתפנות מהקרקע.

במקרה הזה, גם יזם שמעוניין לבנות לא יוכל לעשות זאת בלי שיתוף פעולה של המדינה.

גם אם לא מדובר בבעיות יוצאות דופן, כמות המכרזים שמינהל מקרקעי ישראל מוציא עם קרקעות בעלות תוכנית מפורטת היא נמוכה מאוד. מירון חומש, לשעבר ראש מינהל מקרקעי ישראל, מסביר כי התכנון על הקרקע קובע כמה יחידות דיור מותר לבנות עליה, אולם בפועל, רק לאחר הזכייה בקרקע היזם בודק באמצעות אדריכל כמה דירות באמת ייבנו עליה, בהתחשב בגובה הבניין, שטחים ציבוריים ועוד. תהליך זה כרוך בהגשת תוכניות נוספות לוועדה המקומית, לוועדה המחוזית ולעתים אף למועצה הארצית לתכנון ולבנייה.

תוכנית שדורשת אישור מהוועדה המחוזית בלבד מקבלת אותו לאחר 20 חודשים בממוצע, אולם תוכניות אחרות נתקעות במערכת שנים רבות.

הפתרון של חומש לבעיה זו מורכב מכמה שלבים. לדבריו, על מינהל מקרקעי ישראל לתכנן תוכניות מפורטות ורק אז לצאת למכרזים. באופן הזה אין ליזם תירוצים - הקרקע מוכנה לבנייה וכל שנותר לו הוא להוציא היתר בנייה.

נוסף על כך, על המדינה לקיים סקר סביבתי ומקומי שיבדוק אם אין מזהמים בקרקע, ממצאים ארכיאולוגיים ועוד. לצורך כך עליה להעמיד תקציבים שיאפשרו את הזמנת הסקרים.

לאחר שנעשו כל הצעדים לזירוז הליכי התכנון, יש להכניס בחוזה של המינהל סעיף שבו היזם מתחייב לסיים את הבנייה בתוך 30 חודשים. אם היזם לא עמד בהתחייבותו ולא הספיק לסיים את בניית הבניין - הוא ייאלץ להחזיר את הקרקע למינהל.

רישוי 

הבעיה: תהליך הרישוי והוצאת היתר בנייה אורכים כשנתיים

הפתרון: הפרדת רפורמת הרישוי מרפורמת התכנון ואישור החוק בהקדם

דינה רצ'בסקי. הטבה לא תגרום לזירוז

גם אם הקבלנים יגיעו חמושים במוטיבציה לבנות דירות בקצב מסחרר ולמסור אותן בתוך 30 חודשים כדי לזכות בהנחה בשיעור של 15% על מכרזי המינהל, ישנו הליך חשוב שהם צריכים לעבור לפני שיעלו עם הבולדוזרים על הקרקע - הליך הרישוי.

לפי בדיקת "כלכליסט", הליך הוצאת היתר בנייה ממוצע בישראל אורך כיום כשנה וחצי עד שנתיים, תלוי ברשות המקומית - מה שאומר שלפחות חצי מהזמן מתבזבז בהליך שאינו נמצא כלל בשליטת הקבלנים. בזמן הזה צריך היזם למלא מעין טופס טיולים ובו אישורים של גופים שונים, בין היתר של מכבי אש, רשות העתיקות, רשות הביוב ועוד. ככל שהתוכנית מורכבת יותר, זמן הוצאת ההיתר ארוך יותר. השורה התחתונה היא כי בפועל, הפתרון הזה מחזיר אותנו לנקודת ההתחלה: יש הטבה, אבל היא לא תגרום לזירוז של הליך הבנייה.

דינה רצ'בסקי, לשעבר מנהלת מנהל התכנון במשרד הפנים, חושבת שהפתרון טמון בזירוז הליכי הרישוי. את זאת אפשר לעשות באמצעות הפרדת הרפורמה ברישוי מרפורמת התכנון והבנייה הגדולה של נתניהו.

לדבריה של רצ'בסקי, החלק שמתייחס להליכי הרישוי ברפורמה - החלק שנולד בוועדת זיילר שהתכנסה לאחר אסון ורסאי - כבר בשל ויכול לצאת לפועל. במסגרת הוועדה, שבראשה עמד השופט זיילר, התכנסו מומחים רבים מתחום התכנון והבנייה, בחנו את הנושא והסיקו מסקנות לגבי שינויים שצריכים להיכנס להליך הרישוי. חלקם של הליכי הרישוי היה אמור להיכנס כתיקון ה־90 לחוק, אבל הוא לא אושר בסופו של דבר על ידי שר הפנים.

הרפורמה בתחום הרישוי כוללת העברת כל המסמכים הנדרשים ליזם לאתר אינטרנט אחד, שהיזם יוכל להוריד לפני בקשת ההיתר. כמו כן, המטרה היא להקים מכוני רישוי פרטיים שיאגדו את כל הגופים שצריכים לאשר את התוכנית למטרת הוצאת ההיתר.

לפי התוכנית שהציג מנהל התכנון כשהרפורמה יצאה לדרך, המטרה היא להגיע למצב שבו כל תוכנית תוכל לקבל אישור במסגרת לוח זמנים שלא יעלה על 90 יום. רצ'בסקי אינה היחידה שמאמינה כי הפרדת תהליך הרישוי מהרפורמה הכוללת היא מתבקשת וצריכה להיעשות באופן מיידי. 44 חברי כנסת מתשע סיעות שונות, כולל מהקואליציה, חתמו על עצומה הקוראת לראש הממשלה להפריד את תחום הרישוי מהרפורמה בתכנון לפני שלושה חודשים. אם נתניהו יבחר בצעד זה בקרוב והמצב הזה יהפוך למציאות, מדובר בשינוי של ממש.

ביצוע 

הבעיה: יש מחסור בכוח אדם בענף הבנייה שמונע בנייה מיידית

הפתרון: מתן אישורי עבודה לעובדים זרים או הכשרה מסיבית של עובדים ישראלים

נשיא התאחדות הקבלנים ניסים בובליל. מחכים לעובדים הזרים

רפורמת התכנון והבנייה של נתניהו זכתה לכינוי "רפורמת המרפסת" בזכות הנתון שהציג ראש הממשלה, הקובע כי ישראל היא אחת המדינות שבהן נדרש הזמן הארוך ביותר לאשר סגירה של מרפסת או בנייה של מחסן. המטרה שהציב נתניהו בתחילת הדרך היא האצה של תהליכי התכנון והרישוי.

ומה עם הבנייה בפועל? בנושא זה עדיין לא התפנו לעסוק בממשלת ישראל, אבל בינתיים החליטו שלא לאשר ויזות חדשות לעובדים זרים שמגיעים לישראל לעבוד בעבודות הבניין. ההחלטה שעומדת כרגע על הפרק היא גירוש כל העובדים הזרים בתחום הבנייה, אולם החלטה זאת נדחתה בינתיים עד ליולי 2011.

התאחדות הקבלנים מנהלת מאבק עיקש בנושא זה כמה חודשים. הטענה של ההתאחדות היא כי העובדים הזרים הם היחידים שמוכנים לעבוד בעבודות השלד של הבניין, במקצועות הטפסנות, הריצוף, הטיח ועוד. בחודש שעבר הציגו הקבלנים נתונים, שלפיהם בחמש השנים האחרונות ירד מלאי הדירות שבנייתן הסתיימה בכ־55%. בשנות התשעים, טוענים הקבלנים - כאשר הממשלה פעלה לבנייתן של עשרות אלפי יחידות דיור עבור עולים וסיפקה לענף עובדים מקצועיים - עמד משך הבנייה הממוצע על כ־14 חודשים. כיום עומד הקצב על 25 חודשים.

הפתרון של התאחדות הקבלנים ברור: תנו לנו 10,000 עובדים זרים, ואם אפשר יותר, כדי שנוכל לבנות מהר. העובדים הזרים, הם טוענים, עובדים במשמרות כפולות והם היחידים שמוכנים לעסוק בעבודות ה"רטובות", כפי שהן מכונות בענף.

פתרון נוסף הוא הכשרת עובדים ישראלים לאותן עבודות. בינתיים, מי שאמורה להכשיר את העובדים האלו היא קרן פיתוח ענף הבנייה, שפועלת בשיתוף התאחדות הקבלנים ומשרד התמ"ת. בינתיים הוכשרו בפיילוט של הקרן 50 עובדים בלבד. אולי אם האחריות על הנושא היתה עוברת לגוף אחר - כזה שמאמין שאפשר להפוך תושב ישראלי לפועל בניין - התוצאות היו אחרות.

כתבתה של שירלי ששון-עזר מהאתר כלכליסט