הכוח האפור מגיע לנדל''ן. בניה שמותאמת לאוכלוסיות מבוגרות

העולם מזדקן, ובכלל זה ישראל ולתופעה זו יש השלכות על זירת הנדל"ן של העולם ושל ישראל.

המספר הגודל של אנשים מבוגרים מכונה כך משום כוחם הצרכני הרב, אשר יוצר שירותים מיוחדים, מוצרים מיוחדים ואזורי מגורים מיוחדים.

העלייה בתוחלת החיים שהיא תולדה של התקדמות הרפואה הגדילה מאוד את מספרם של הזקנים. לפני כחמישים שנה תוחלת החיים של גברים עמד על פחות משבעים שנה. מאז הוא עלה בהתמדה וכיום הוא מתקרב לגיל שמונים.

לא מן הנמנע שתוחלת החיים תמשיך לעלות ותגיע גם לגיל תשעים וזה אומר שמספר הזקנים עולה, שכן אם תוחלת החיים בחמישים השנים האחרונות גדלה ביותר מעשר שנים משמעות הדבר שמספר הזקנים החיים גדל בכמה עשרות אחוזים טובים.
מספרם עולה בצורה אבסולוטית וגם בצורה יחסית שכן לצד העלייה בתוחלת החיים יש ירידה בילודה שמשמעותה פחות ילדים, כך שמספר הצעירים יחסית לזקנים גודל.

 

האוכלוסייה הבוגרת גדלה וזה יוצר ביקוש לדיור מיוחד, והיזמים נענים לאתגר כי יש בזה רווחים נאים ואילו הממשלה עושה את חלקה הקטן כדי למנוע בעיות חברתיות קשות.

היום ניתן לחלק את הדיור המותאם לאדם המבוגר לארבע קטגוריות עיקריות:

 

בית הזקנים הקלאסי, בית שמעניק לדייריו את כל השירותים החל מחדר לאחד או שניים, אוכל וכו'. בעבר הלא כל כך רחוק זה היה הפתרון לקשישים שמסיבה זו או אחרת לא היה מי שיטפל בהם בבתיהם.

 

הדיור המוגן הממשלתי, דירות קטנות בתוך מבנים בעלי יחידות דיור שהממשלה, או ליתר דיוק משרד השיכון משכיר לקשישים נצרכים. פרויקט זה מהווה הזדמנות לאלו שרוצים להשקיע בנכסים מניבים כמו קרנות RIT שכן משרד השיכון הוא זה שמשלם את השכירות ליזם, הדיירים משלמים שכירות מסובסדת  שנקבעת על פי רמת ההכנסה של כל אחד מהם אך ליזמים מובטחת הכנסה קבוע ובטוחה על פי תנאי השוק.
 

דיור מוגן,  השיטה השלישית,  מבנים ייעודיים שבהם יש מספר יחידות דיור, בגדלים שונים. הגודל נע בין חדר אחד לשלושה וחצי חדרים והמחירים הם בהתאם ומדובר ביחידות דיור שבהם הדיירים יכולים לנהל חיים עצמאיים לגמרי. הבניין מעניק לדייריו שירותי בתי מלון, ארוחות, בידור וכו' אך מאחר ומדובר בדירות עם מטבחים כל דייר יכול לנהל חיים עצמאיים אם הוא רוצה.

 

השיטה הרביעית היא דיור מוגן ווירטואלי. שלושת השיטות הקודמות מוכרות בישראל. השיטה הרביעית, דיור מוגן ווירטואלי טרם לא נוסתה בישראל אך השיטה נוסתה בהצלחה באירופה המערבית .

 

באזור בו אחוז הדיירים המבוגרים גדול יחסית, יוצרים מתחם של דיור מוגן ווירטואלי שאין בהכרח רציפות טריטוריאלית בין יחידות הדיור הלא רציפות ווירטואלית. מקימים בניין מרכזי בתוך השכונה או מתאימים מבנה קיים שישמש כמרכז ניהולי ומרכז חברתי וגם מיקום למרפאה שמאוישת 24 שעות, 7 ימים בשבוע שמהווה את מרכז החיים של אותה שכונה.

 

הבתים שבהם מתגוררת האוכלוסייה הבוגרת מקושרים באמצעים אלקטרוניים ממוחשבים כך שהמתחם מעניק לדייריו אבטחה והשגחה רפואית אלקטרונית.

אם תרצו עצמאות מקסימאלית עם בטחון והשגחה רפואית סבירה.

השיטה שהכי מקובלת בישראל והכי פופולארית עד כה היא דיור מוגן אך היא טובה לאלו שיש כסף.

צורת התשלום דומה לדמי מפתח. בדרך כלל הדייר משלם סכום מסוים של כסף, בצורת פיקדון,  ובדולרים בדרך כלל.

הפיקדון נשחק מדי שנה בכמה אחוזים בודדים אך השחיקה אינה עולה על 30% מהפיקדון האוריגינלי.  
בעת מותו של הדייר ופינוי יחידת הדיור, הכסף או מה שנשאר ממנו מוחזר ליורשים ויחידת הדיור חוזרת לבית דיור המוגן. יש לשים לב שגם  70% מהפיקדון הדולרי שלא נשחק בעצם נשחק.  גם בארה"ב יש אינפלציה והדולר כפי שנוכחנו בימים אלו מאבד מערכו ביחס לשקל.

בישראל יש יותר ממאה מרכזים של דיור מוגן עם כ 30,000 יחידות דיור ומספרם גדל בהתמדה שכן למרות שההשקעה בהם גבוהה, כ-4,000 עד 5,000 דולרים למטר מרובע, הרווחים ארוכי הטווח גבוהים למדי. 

רוב בתי הדיור המוגן ממוקמים באזור השרון וזה אינו מקרי. 

רק בעלי המעמד הבינוני יכולים להרשות לעצמם את הלוקסוס של דיור מוגן , זה לא מספיק לגרד את הסכומים הדרושים לפיקדון שיכולים להגיע גם ל 700,000 שקלים ויותר שכן יש לשלם דמי אחזקה חודשיים של כמה אלפי שקלים וזה לא כולל אוכל.

אז למה איזור השרון?

משום שהאוכלוסייה האמידה בישראל חיה במרכז הארץ, ומשום שמי שהולך לגור בדיור מוגן רוצה לשמור על קשר עם משפחתו עם הילדים ובעיקר עם הנכדים והנגישות לאזור השרון מהאזור המטרופוליטאני של תל אביב טובה.

 

איזור השרון גם טוב ליזמים שכן הקרקע שם הרבה יותר זולה מאשר בתל אביב, לדוגמה: בשרון ניתן לרכוש קרקע לבניית בית דיור מוגן עם גנים ומדשאות במחיר כלכלי. בתי דיור מוגן שנבנו באזור האורבאני של מטרופולין תל אביב הם בדרך כלל מבנים אורבאניים ללא שטחי גינות גדולים.

בתי דיור מוגן, למרות שברובם נמצאים באזורים לא עירוניים או בפרברים כמו בית שבעת הכוכבים בהרצליה פיתוח, מבוססים על מודל עירוני, כלומר דירות בבנין מרכזי, דמוי בית מלון. הם לא מצויים במרכזי הערים אך הבתים מאוכלסים על ידי אנשים שכל חייהם חיו בעיר והנהלות הבתים מקיימות שירותי הסעות למרכזי הערים להנאת דיירי הבניין.

 

שיטה זו היא המקובלת ביותר בישראל אך עכשיו יש לצד "דיור מוגן" מה שניתן לכנות  "כפר מוגן".
מתחם שבו יש בניין מנהלה ראשי וסביבו יחידות דיור צמודות קרקע וזה כבר מגורים באווירה כפרית טוטאלית. יש כמה מתחמים כאלו בישראל, בין השאר יש פרוטיאה בכפר מקבוצת בית פרוטיאה,  נורדאו של מגדלי המזרח התיכון שניהם ממוקמים בשרון. יש גם מתחם כזה בבניה בגינוסר על חופי הכנרת.