הכל אודות לקיחת משכנתא
משכנתא היא כיום הדרך הנפוצה ביותר בישראל ובעולם כולו לרכישת בית או דירה. מיליוני ישראלים מחזיקים במשכנתאות על הנכס בו הם חיים, ורבים מהם מחזיקים במשכנתא גם על נכסים אחרים שהם רכשו, למשל לצורכי השקעה.
באופן כללי, נהוג לייחס את גובה המשכנתא (ערכה הכולל, מהרגע שנטלנו אותה כולל הסכום ששולם במזומן על הנכס), לערכו של הנכס עצמו. לדוגמה – אם שילמנו שלוש מאות אלף שקלים במזומן ולקחנו משכנתא על סכום כולל של חמש מאות אלף שקלים, השווי אשר ייוחס לדירה שרכשנו יהיה בסך הכל שמונה מאות אלף שקלים.
אך כמובן שבמציאות העניינים אינם כל כך פשוטים. ערכה הכולל של המשכנתא אינו תמיד משקף נאמנה את שוויו הריאלי של הנכס. כך, במשבר ה"סאב פריים" החמור של סוף שנת 2008, התפוצצה בועת הנדל"ן ומיליוני בעלי בתים אמריקאים (או הבנקים שהעניקו להם את המשכנתאות) מצאו את עצמם עם בתים ששווים בפועל הרבה פחות מגובה המשכנתא כנגדם.
בעיה של בעל הנכס, הבנק או השוק?
כאשר נוצר מצב כזה, בו גובה המשכנתא אינו משקף בעליל את שווי הנכס, נוצרת כמובן בעיה חמורה. במקרה בו גובה המשכנתא גבוה בהרבה מהערך האמיתי של הנכס, בעלי הבתים (או הבנקים העומדים מאחוריהם) נכנסים לבעיה קשה – בידיהם נכס שלא שווה יותר מדי, אך הם מחויבים לשלם בעבורו הרבה מעל לשווי זה. כאשר תופעה זו קורית בקנה מידה רחב, אצל מיליוני בעלי בתים במקביל, הבנקים עלולים לקרוס ולגרור את השוק כולו למיתון.
כיצד בתור מוכרי או רוכשי דירות אנחנו יכולים לדעת כיום האם גובה המשכנתא על הנכס, או גובה המשכנתא שנדרש לה בהתאם למחיר המבוקש עבור הנכס, אכן תואם את ערכו הריאלי של הנכס? התשובה ה"רשמית" היא כי אין כל דרך מוחלטת וודאית לדעת – השוק יכול להיכנס למיתון בכל יום, ערך הנכסים ירד ונמצא את עצמנו עם חוב הגדול בהרבה מערך הנכס שבידינו. עם זאת, מי שנוהג באופן שקול ואחראי יכול לדעת פחות או יותר לאן נושבת הרוח. ניתן לזהות מצבים של בועה, כפי שרבים טוענים שהמצב כיום במרכז הארץ. לטענת מומחים רבים, מחירי הנדל"ן במרכז לא יוכלו להישאר גבוהים כל כך לאורך זמן (במיוחד כאשר המדינה מנסה להוריד אותם בדרכים שונות), ולכן שווים צפוי לרדת בשנים הקרובות. משמעות הדבר מבחינתנו, כקונים פוטנציאליים של דירות למשל, הוא כי אסור להתפתות ולמהר לקחת משכנתא מנופחת על פי שווי גבוה מדי.
