הכל אישי: הקבלן נותן מעטפת, אתם מסדרים עיצוב פנים

כתבתו של אורי חודי מהאתר כלכליסט

קניית דירה היתה פעם עסק פשוט: כל מה שנזקקת לו היה כסף והחלטה ברורה בנוגע למספר החדרים והמיקום הרצויים. אולם התחרות העזה בין הקבלנים הפכה את העניין למסובך יותר. עם השנים הבינו הקבלנים שכדי להרוויח יותר על כל דירה במלאי, עליהם לתת ללקוח יותר ממה שקיבל השכן שקנה דירה בבניין הסמוך, והחלו לחלק מזגנים, מפרטים מיוחדים לדירה, מחסנים ולובי מפואר. עם זאת, הצ'ופרים הללו נהפכו לנפוצים כל כך, שכיום הם נמצאים בתוכניות של מרבית הבניינים שעושים את דרכם מלוח השרטוט לאתר הבנייה.

גם נישת מגורי היוקרה שהתפשטה בשנים האחרונות הביאה איתה פינוקים חדשים שהציעו יזמי הפרויקטים לרוכשים. הדיירים העתידיים קיבלו יד חופשית בעיצוב הדירה הנרכשת, ויכלו לקבוע מה ימלא את החלל הריק שרכשו במיטב כספם. כמו כל שירות יוקרתי שרק מעטים יכולים לקבל, גם הטבה זו אומצה על ידי חברות הבנייה העממיות יותר, שגילו כי שינויים בדירה טרם בנייתה יכולים לשמש כלי שיווקי מהמעלה הראשונה.

שיווק המעטפת בלבד והשארת עיצוב הפנים בידי הדיירים העתידיים, מה שהתחיל כפתרון לגחמותיהם של העשירים והמפורסמים, נהפך היום לפתרון קל וזול יחסית של משפרי דיור שרוצים לשנות את החלוקה בדירה, או לזוגות צעירים שיכולים להרשות לעצמם לבנות את הבית שתמיד רצו.

לא רק מקום לישון בו

"לפני 25 שנה תכננתי את גן העיר, וכבר אז נתנו לרוכשים את האפשרות לקבל חלל ולעצב אותו כרצונם", אומר האדריכל גיל שנהב ממשרד כנען שנהב אדריכלים. "המגדלים פועלים בגישה האמריקאית, שבה לא קונים דירה לפי מספר חדרים אלא לפי מ"ר. לאט לאט הגישה הזו חלחלה מטה, כמו שבעבר היה ריפוד מיוחד ותוספות מיוחדות במכוניות יוקרה בלבד, וכיום הדברים נהפכו לסטנדרט במכוניות מסוימות".

לדברי שנהב, רוכשי דירות מעוניינים לקבל את הדירה שתהיה קרובה ביותר לצורכיהם, לטעמם וגם לחלומם. "הדירה היא כבר מזמן לא מקום שאנשים באים רק לישון, להתקלח ולאכול בו. היא עלתה בפירמידה למקום גבוה יותר ועונה על צרכים נוספים", הוא אומר.

שנהב מספר כי בחמש השנים האחרונות עלתה הגמישות מדרגה והלקוח מקבל עוד ועוד אפשרויות: "פעם היינו מתכננים פרויקט עם דירות 3, 4 ו־5 חדרים בלבד, והיום אפשר למצוא סוגים שונים מאוד של דירות ברבים מהפרויקטים. בפרויקט שתכננו לגינדי השקעות ברמת אביב יש 20 טיפוסי דירות שונים — דירות פרסונליות שמתאימות ללקוח. אנחנו מתכננים די סוגים כדי לקלוע לטעם של כמה שיותר מקהלי היעד של הפרויקט".

הדירות הפרסונליות הובילו לשלב הבא, שבמסגרתו היזמים מאפשרים לרוכשי הדירות להטביע את חותמם האישי בדירה. "פעמים רבות אנשים קונים דירה עם מספר גדול של חדרים כדי להצדיק את המחיר שלה. המחיר הממוצע לחדר בגוש דן הוא 100 אלף דולר, ולכן רכישת דירת 5 חדרים ב־400 אלף דולר היא הגיונית", אומר שנהב. "במחיר כזה, דירת 3 חדרים תהיה יקרה מדי, כך שאם הוא קונה דירת 4 חדרים והופך אותם לשלושה בעצמו, הוא מרגיש שזה שווה".

משרדו של שנהב מכין ללקוחות כמה תרחישים שונים לדירה הממוצעת. לדבריו, בכמה פרויקטים נשמרות החלופות בצד עד שהיזם שומע במה הלקוח מעוניין, ואז נשלפת החלופה הטובה ביותר.

קירות ללא גבולות

במגדלי היוקרה, אלה שהולידו את הגמישות התכנונית, הלקוחות יכולים להיות בטוחים שעם הכסף מגיעה גם היכולת להיות בעל הבית: השינויים כמעט שאינם מוגבלים, והם חלק בלתי נפרד משירותי היזם ללקוח.

כרמל זמיר, סמנכ"לית מרכז הבנייה הישראלי, מספרת כי בכל מה שקשור לעיצוב דירת יוקרה — אין גבולות והכל אפשרי. "במגדלי יוקרה כגון G של חברת גינדי החזקות או בארי נהרדעא של קבוצת הרשי פרידמן, אפשר לעשות מה שרוצים עם הדירה. מי שהתחיל את זה היה אקירוב, שמכר חלקים מהקומה בעיצוב עצמאי. במגדל בארי נהרדעא יש שש דירות שכל אחת מהן שונה לחלוטין מהאחרות", היא אומרת.

רוב רוכשי דירות היוקרה מגיעים מראש עם מעצב פנים משלהם, שיושב איתם במהלך העסקה ומייעץ להם איזה חלק של הדירה לקחת, באיזה כיוון ובאיזו קומה — הכל, כמובן, בהתאם לתקציב. ולמי שלא מגיע עם מעצב משלו, היזמים מספקים רשימת מעצבים שממנה יכול הלקוח לבחור. "במגדלי היוקרה התפתח מערך שלם של צוותים שעובדים עם הלקוחות ומעצבים את הדירה לפי בקשתם. זה שירות נוסף שהיזם נותן", אומרת זמיר.

ליאורה ניב־פרומצ'נקו, אדריכלית הפנים של קבוצת נווה שוסטר, שעיצבה בין השאר את פרויקט הולילנד בירושלים, פרויקט מלצ'ט שנקין בתל אביב ופרויקט לב הסביונים בפתח תקווה, מסבירה שהמגמה השלטת היום היא לא למכור דירה אלא למכור שטח. "היזם מתחיל לחשוב על כך עוד לפני השיווק, ומתכנן באופן שיאפשר את הגמישות הרבה ביותר — למשל, אזורים מונמכים מראש בשביל שיפועים לצנרת. אין ספק שזו אחת משיטות השיווק של קידום המכירות היום".

ניב־פרומצ'נקו מזכירה כי חשוב מאוד להסביר ללקוח כיצד תיראה דירתו לפי השינויים שהוא מבקש לעשות. "אם עושים רצפה מיוחדת בתשבץ שחור ולבן, למשל, צריך להתאים לה את הריהוט. בכל מקרה, אני תמיד מדגישה שאחרי העיצוב אני הולכת, אבל בעל הדירה נשאר — כך שהוא זה שמחליט בסופו של דבר".

גם הקטנים רוצים

חברות הבנייה הגדולות הבונות שכונות שלמות שכוללות מאות יחידות דיור אינן יכולות לתת חופש תכנוני מוחלט לדיירים, אך הן מודעות למה שקורה בשוק ומאפשרות שינויים. "בבסיס המכירה אנו נותנים תוכנית מכר עם חלוקה לחדרים. זו הצעה של הקבלן, אך לדייר יש אפשרות לשנות אותה", מסביר אסף יוגב, סמנכ"ל השיווק של אשדר. "שינויים פשוטים יחסית ניתנים ללא עלות, אולם שינויים במערכות החשמל ובאינסטלציה ושינויים בין שטח עיקרי לשטחי שירות הם כבר משהו אחר. צריך לזכור ששינויים מהותיים יכולים להשפיע על קצב הבנייה של הבניין כולו ועל מועד אספקת הדירות לדיירים".

גם אשדר מספקת כמה חלופות מתוכננות לדירה ומעסיקה מעצב פנים שיציע את האפשרויות הטובות ביותר. "העלות ליזם אינה משמעותית. הרי כבר מלכתחילה אנחנו משלמים עשרות אלפי שקלים למעצבי הפנים בשלב התכנון", אומר יוגב.

במשרד האדריכלים כנען־שנהב תיכננו לאחרונה כמה אפשרויות לדירה סטנדרטית של 5 חדרים (תוכנית א'). הרעיון שעומד מאחורי תכנון פנים הדירה בתוכנית ג' הוא לשמור על מספר החדרים הקיים, אך להפוך את חדר האמבטיה למרווח יותר למען דיירי הבית.

האופציה שמוצגת בתוכניות ב' ו־ד', לעומת זאת, היא דירה המיועדת לזוג שמכר את הווילה הגדולה שלו אחרי שהילדים עזבו את הבית, ועובר לדירה מרווחת עם כל השכלולים בעיר הגדולה. בתוכנית ד' יש אזור אירוח גדול ביותר, עם מטבח ופינת אוכל בחלל אחד רחב ידיים. באופציה זו חלל האירוח פתוח כולו, המטבח כולל אי לעבודה עם עמדת בישול ומקומות ישיבה מסביב, ויצרו גם גומחה מיוחדת לפינת האוכל. בתוכנית ד' יצרו חדר שינה גדול ומרווח להורים, עם חדר אמבטיה גדול, והוסיפו גם חדר ארונות גדול במיוחד. באופציות האלו הממ"ד משמש בעצם כחדר אורחים, עם חדר אמבטיה צמוד.

הטרנד, מתברר, אינו פוסח גם על פרויקטים קטנים יותר המבקשים למצב את עצמם כיוקרתיים. פרויקט פיכמן הירוקה ברמת אביב כולל אמנם רק 19 דירות, אולם בהחלטה שיווקית הפרויקט מציע דירות לפי גודל המעטפת ולא לפי חדרים. "זה דבר שנהוג בחו"ל כבר הרבה שנים — בלונדון, בטורונטו, במיאמי ובניו יורק למשל", אומר רוני ליניבקר, המשווק את פרויקט פיכמן הירוקה. "הפרויקטים שמאפשרים שינוייים עיצוביים בארץ הם היוקרתיים יותר. ככלי שיווקי זה מושך אנשים, אבל זה לא עובד במעגלים שמחוץ לאזורי הביקוש במרכז מכיוון ששם מספר החדרים עדיין משחק תפקיד חשוב".

לדברי ליניבקר, הכלי השיווקי הוא חזק מאוד, אך ליזמים מדובר בכאב ראש לא קטן: "זה אומר לעמוד מול כל לקוח על כל דירה ודירה ועל כל שינוי. יכול להיות גם מצב שהיזם עוד לא הצליח למכור את כל הדירות, והקבלן — שכבר נמצא בעיצומה של הבנייה — רוצה להתקדם אך אין לו לקוח שיקבע מה יהיה בדירה. זה גם עולה יותר ליזם. משלמים יותר למעצב ויש שינויים בתוכנית לקבלן הביצוע. אני מעריך את זה כתוספת של כ־10% ליזם".

גמישות תדמיתית

קבלת מעטפת ריקה כמו במגדלי היוקרה אינה אפשרית עדיין בפרויקטים רגילים, אולם הגמישות התכנונית בהחלט קיימת. "רוב האנשים שקונים דירה על הנייר לוקחים מעצב", מספרת האדריכלית ומעצבת הפנים דפנה עברי, המעצבת פרויקטים למגורים בחיפה, בהוד השרון, בטבעון ובמקומות נוספים. "פעמים רבות, הדירות לדוגמה שאני מעצבת מסייעות לאנשים להבין כיצד יכולה הדירה להיראות ומה הם רוצים. החדרים בדירות החדשות כיום קטנים יותר, ואנשים רבים קונים דירת 5 חדרים צפופים ומשנים אותה ל־4 חדרים מרווחים יותר".

עברי מזכירה כי יש דברים מסוימים שאין אפשרות לשנות את מיקומם, כגון הממ"ד, מיקומי האסלות או החלונות. במרבית המקרים גם המטבח נשאר במקומו, אך יש מקרים שבהם בעל הבית יחליט להזיז אותו. "בדירות הסטנדרטיות לא משנים בדרך כלל את כל הדירה, אך שינויים קטנים נערכים על ידי לפחות 90% מרוכשי הדירות", היא אומרת.

דוגמה לשינויים אפשריים שמציעה עברי היא הגדלת הנפח שאינה מערבת את הזזת הקירות. "בעזרת חיפוי קירות אפשר לשנות את צורת המרחב בחדר. למשל, אם משתמשים באריחים גדולים של 15X60 או 20X60 בחדרי רחצה מתקבלת תחושה שהחדר רחב יותר. יש גם הרבה מקרים שמנמיכים את התקרה עם גבס — זה יוצר חדר פחות קלסטרופובי".

שנהב מוסיף כי בדירה צריכים להיות דברים מסוימים שיכולים להקל על שינויים אפשריים. "דברים שמשפיע על יכולת השינויים בדירה הם עובי המילוי מתחת לריצוף וסוג הריצוף בדירה כולה. אנחנו תמיד מנסים לשכנע את היזם שיעשה 15 ס"מ מילוי לפחות, מכיוון שהדבר מאפשר גמישות במקרה של שינויים בשיפועים בצנרת". עוד מוסיף שנהב כי יש להביא בחשבון את סוג הריצוף בכל הדירה, מכיוון שאם יש ריצוף שונה בסלון ובחדר השינה והלקוח מעוניין לחבר את שניהם — זו בעיה. "אנחנו משתדלים לעבוד עם מוצרי גבס ואיטונג על פני בלוקים, כי רבים מהחומרים הללו מאפשרים להזיז את הקירות בלי לפגוע בריצוף", הוא אומר.

במקביל נותן שנהב עצה לרוכשי הדירות שמעצבים: "חשוב לחשוב על העתיד כי דברים משתנים. צריך לחשוב איך התכנון החדש של הדירה יכול להשתנות מאוחר יותר בעלות מינימלית. אנשים עושים שינויים לפני הכניסה לדירה, אבל עליהם לזכור שהדירה אמורה לשמש אותם בעתיד ולא צריכה לחפות על דברים שהיו חסרים להם בעבר. אם זוג מבוגר קונה דירה גדולה כי בדירה הקודמת שלו לא היו מספיק חדרים לכל הילדים זו טעות, כי הילדים כבר בחוץ. בגלל זה התפקיד שלנו הוא גם לתכנן דירה שתאפשר שינוי גם בעתיד".

סלון בלחיצת כפתור

לדברי ניב־פרומצ'נקו, אם יש ילדים קטנים בבית, הרוכשים יישארו בדרך כלל עם מספר החדרים המקורי בדירה וישנו בעיקר את המפרט או את החומרים שבהם נעשה שימוש.

מטבח פתוח לכיוון הסלון   
   

"הרבה מהדיירים נוטים לשנות מטבחים, זו אחת הפינות החמות של הבית ושם הלקוחות יודעים מה בדיוק הם רוצים", היא אומרת. "כשלרוכשי הדירות יש ילדים גדולים, הרבה פעמים הם מגדילים את שטח הסלון בדירה על חשבון חדר אחר. אפשרות אחרת היא ליצור חדר אירוח או חדר עבודה. במרבית המקרים קונים 5 חדרים ומבטלים אחד לטובת הגדלת הסלון".

מבחינת המחיר, מספרת ניב־פרומצ'נקו, היזמים מפעילים שיטה של חיובים וזיכויים: "אם מורידים קיר, מקבלים עליו זיכוי, ואם מחליפים גרניט פורצלן בשיש, מחייבים את הלקוח. השינויים יכולים לרדת לרזולוציות קטנות מאוד. המפרט הטכני התפתח מאוד לטובת הלקוח".

לדברי עברי, התוספת הכספית שמלווה את השינויים אינה משמעותית. "לא מדובר בהשקעה גדולה כל כך", היא אומרת. "עלות השינויים בעיצוב בדירה בשטח של 120–130 מ"ר תהיה כ־100 אלף שקל, אבל במקביל צריך לזכור שהעיצוב המחודש גם מעלה את ערך הדירה בהתאם".

תהליך רכישת הדירה הולך לכיוון ברור: חוויית קנייה גדולה יותר ללקוח והרבה אפשרויות להחלטה אישית. ומה השלב הבא? לפי החזון של שנהב, השיא עדיין רחוק. "בעתיד נגיע למצב שבו התכנון הפרסונלי יתקדם אפילו עוד יותר. בעתיד נוכל לתכנן חלל בצורה של כדור, תיבה, מנסרה או כל דבר אחר, והדייר יקבל חלל ריק. באמצעות חומרים מתקדמים נוכל ליצור דירות ואביזרים בדירה שיהיו ניתנים להזזה כפי שהיום מזיזים רהיטים. אם אתה מזמין את המשפחה לליל הסדר, בלחיצת כפתור תהפוך את הסלון ל־100 מ"ר, ואם יש לך פגישה רומנטית תהפוך אותו לחדר של 20 מ"ר עם נרות. השינויים יהיו נגישים כל כך שנוכל לתכנת את הדירה לכל מצב".

שנהב לא חושב שהפנטזיה שלו רחוקה כל כך מהמציאות. "ברגע שתהיה דרישה גדולה לדברים הללו, הם יקרו. אחד הדוברים בכנס מהנדסים שהתקיים השבוע הוא אדריכל שתכנן בניין בעל דירות מסתובבות. אין גבול לשינויים. ככל שתתפתח הטכנולוגיה יהיה אפשר גם לשנות את הגימורים בהתאם לתקופה או מצב הרוח, צבעים שונים על הקירות או מרקמים". 

כתבתו של אורי חודי מהאתר כלכליסט