השקעה נכונה זה שם המשחק

ישבנו לשיחה מעניינת עם אלחנן ליזרוביץ, מבעלי קבוצת ELG השקעות נדל"ן, מה הוא חושב על המצב ומה יש לו להציע לאותם משקיעים שלא מוכנים לשבת ולחכות.

ספר לנו קצת על החברה, מי אתם ומה אתם מציעים?

קבוצת E.L.G  השקעות נדל"ן הינה חברה בבעלות משותפת שלי ושל יוחאי אפינגר, שנינו בעלי ניסיון רב בניהול השקעות ושיווק פרויקטים ממגוון תחומי הנדל"ן והבניה.

עיקר הפעילות של החברה הוא באיתור נכסים בעלי פוטנציאל השבחה גבוה. אנחנו רוכשים נכסים אלו וע"י ניהול נכון מייצרים תשואות גבוהות במיוחד עבור משקיעים.

כחלק מהאמון של החברה ברכישת נכסים אלו ובפוטנציאל הרווח, ניתן לראות כי בכל העסקאות שאנו מבצעים, החברה מממנת מכיסה חלק לא מבוטל מהעסקה ובכך מהווה שותפה פעילה למשקיע וזה מה שמבדל אותנו משאר החברות הפועלות בתחום.

הפרויקט העיקרי בו עוסקת כיום החברה הוא פארק ההייטק באשדוד. החברה רכשה קרקע בת 20 דונמים עליהם עתידים להיבנות ע"פ התכניות 4 מגדלים ובסה"כ כ-65,000 מ"ר, בשווי כולל של יותר מחצי מיליארד שקלים. למעשה, אנו מחזיקים כיום את השטח הגדול ביותר בפארק. 

הדמיה - פרויקט פארק ההיי-טק באשדוד 

ספר קצת על עצמך? כמה זמן אתה פעיל בשוק הנדל"ן? איזה השקעות מוצלחות עומדות מאחורייך?

אלחנן ליזרוביץ, נשוי לעדי ואב ל - 4 ילדים מקסימים. אני עצמאי ואיש עסקים כבר משנת 96. בשוק הנדל"ן אני פועל מזה כ – 10 שנים בווריאציות שונות בתחום.

בשנים האחרונות מיקדתי את פעילות החברה להשקעה בקרקעות בעלות פוטנציאל השבחה.

לאחר שעסקתי ולמדתי על סוגים שונים של השקעות בנדל"ן, אני יכול להעיד כי את הרווחים הגדולים ביותר בענף הנדל"ן ניתן להניב מהשבחת נכסים.

דוגמא ראויה לכך היא הפעילות שלנו בחדרה בפארק המיועד לתעשייה עתירת ידע, מסחר ומרלו"גים (מרכזים לוגיסטיים ואחסנה). רכשנו בפארק זה כ - 85 דונם, אשר במועד הרכישה עמדו אחוזי הבניה על כ 210%, היום בתכנית האחרונה שהוגשה לוועדה המחוזית עומדים אחוזי הבנייה על 280%.

התחלנו בתהליך רכישת הקרקעות לפני כ - 3 שנים, כיום מחירי הקרקעות הכפילו עצמם.

כך גם קרקע ששיווקנו בהוד השרון לפני כ- 4 שנים, היא הכפילה את שוויה והקונים נהנו מרווחים לא מבוטלים.

התב"ע של הקרקעות שנרכשו ע"י החברה לאחרונה בפארק ההייטק באשדוד, עמדה במועד הרכישה על אפשרות  לבניית מגדלי משרדים בהיקף של 168% בניה, בימים אלו שוקדת החברה על הפקדת תב"ע נקודתית חדשה לפי 400% בניה.

לצורך הליך זה נועדו נציגי החברה עם מספר גורמים רלוונטיים ביניהם נציגי עיריית אשדוד, אשר תומכת במהלך.

פרויקטים בהם היתה מעורבת קבוצת ELG השקעות נדל"ן. 

מיהם העובדים בחברה? מה הרקע שלהם? מה ההבנה שלהם בנדל"ן?

הצוות המנהל את החברה בנוי מאנשי מקצוע בעלי ידע עשיר כל אחד בתחומו.

בראש צוות העובדים עומד הסמנכ"ל, ד"ר יוסף כהן (ד"ר לפסיכולוגיה שיווקית), בעל וותק של למעלה מ - 20 שנה בתחום. בעברו המקצועי ליווה ונתן יעוץ לכ - 630 חברות אשר מינפו באמצעות הידע שלו את השקעותיהם והרווחים שלהם.

בתפקיד משמעותי בחברה משמשים שני צוותי משפטנים:

עו"ד המתמחה בקידום תב"ע הדואג לעבודה מול הוועדות השונות, עיריות, גופים ממשלתיים וכיו"ב.
ועו"ד המלווה את הלקוח החל בהכנת ההסכמים וכלה ברישום הנכסים ע"ש המשקיעים.

בחברה עובדים מנהלי פרויקטים ויועצי נדל"ן בעלי וותק וניסיון רב בענף ההשקעות בנדל"ן, המלווים את המשקיעים בכל התהליך החל מרגע הרכישה ועד למימוש הרווח.

צוות של יועצי מס המלווים את ההשקעות מול רשות המיסים למען מקסום הרווח.

מנהלי רכש הבוחנים מידי יום עסקאות חדשות פוטנציאליות.

מנהלי ביצוע מקצועיים המלווים את הביצוע של הפרויקטים החל משלב התכנון ועד שלב המסירה.

אנחנו מקפידים על הכשרות, קורסים להעשרת ידע ופעולות לריענון ידע קיים בתחום הנדל"ן עבור כלל העובדים. ההכשרות כוללות ימי עיון, הצגת מחקרים, שיחות עם מומחים כגון עורכי דין בתחום ועוד.

אנו מכוונים לאנשי מקצוע ולא אנשי מכירות, אנו מעוניינים להעביר ללקוחות שלנו ידע "נקי" ללא סופרלטיבים מיותרים ודיוק בעובדות, אנו מאמינים בשקיפות מלאה בנושא.

עבור כך, הקמנו את פורטל הידע שלנו, היחיד מסוגו, אשר מאפשר לצוות שלנו להסביר את פרטי העסקה כפי שהיא נסמכת על מקורות מהימנים כגון, רשות המיסים, עיריות שונות, למ"ס, בנק ישראל ועוד.

פורטל זה זמין גם לצוות החברה וגם למשקיעים פוטנציאלים שלנו אשר יצרו קשר והתעניינו בפרויקטים.

בשל הקיפאון העכשווי בשוק הדיור, לאן פני השוק לדעתך?

אני יכול להציע את הפרשנות האישית שלי שמבוססת על פעילות רצופה בשוק הנדל"ן, מחקרים ונתונים זמינים ממקורות כגון, בנק ישראל, למ"ס וכיו"ב.

בשביל להבין או לנסות לחזות לאן פני השוק, ראשית, צריך להבין את שני הגורמים העיקריים לקיפאון:

הגורם הראשון הוא בריחת המשקיעים

שוק הדיור נמצא במצב של אי וודאות, לכן בשנתיים האחרונות אנו עדים לבריחה של משקיעים מהשקעות בנדל"ן למגורים.

מחירי הדירות הגיעו לתקרת זכוכית ולא סביר שנמשיך לראות את קפיצות המחירים שראינו בעשור הקודם.

זוג צעיר שרוכש היום דירה ממוצעת ומטה בעלות של 1.5 מיליון שקל, יידרש להביא הון עצמי של כ -  500,000 שקל ואת היתרה הוא יוכל לקבל כמשכנתא, זאת בהנחה שהוא מציג הכנסה סבירה ויכולת החזר.

אם אותה דירה תטפס לכיוון ה - 2.5 מיליון שקל, הרי שלא יהיה לאותם זוגות מספיק הון עצמי לרכישת דירה ובטח שהבנק לא יאשר משכנתא מפאת כח החזר נמוך. לכן לא סביר שמחירי הדירות יעלו, בטח לא באחוזים שהיינו רגילים אליהם בעשור וחצי האחרונים.

בנוסף, התשואות מהשכרת הדירות מאד נמוכות (כ - 3% בממוצע). אם בעבר משקיע שרכש דירה הרוויח פעמיים, פעם אחת מעליית ערך הנכס ופעם שניה מתשואה, היום הוא מבין שאין לו לא את זה ולא את זה.

נוסיף לכך את הרגולציה שעבר ועובר עדיין הענף מבחינת המיסוי הגבוה למשקיעים, נבין מדוע משקיעים בורחים מהשקעות בנדל"ן למגורים.

הגורם השני – זוגות צעירים

תכנית "מחיר למשתכן" אותה מקדמת הממשלה ומפזרת אין ספור הבטחות, שאין אנו יודעים לומר בוודאות כמה מהן אכן יצאו אל הפועל וכמה לא. מה שכן אנו יודעים להגיד כי הזוגות הצעירים יושבים ברובם על הגדר ומחכים לראות מה יקרה.

כל זה יוצר האטה משמעותית במכירות דירות, מה שמגדיל את ההיצע על פני הביקוש. הגדלת ההיצע על הביקוש תוביל בסופו של דבר לירידת מחירים ולא לעליה.

מהן האלטרנטיבות להשקעה ?

בשנתיים האחרונות אנו עדים לתופעה בה המשקיעים מחפשים אלטרנטיבות להשקעה.

הישראלי הממוצע מאמין מאד בהשקעה בנדל"ן ויש לו סיבה טובה. השקעות בנדל"ן במדינת ישראל הוכיחו את עצמן מאז קום המדינה. לעומתן, השקעה בשוק ההון למשל הינה ספקולטיבית למי שלא מכיר את השוק ויודע כיצד הוא מתנהל.

המשקיעים מזהים פוטנציאל חדש - משרדים ומרלו"גים

שוק המסחר בעולם עובר שינוי משמעותי בשנים האחרונות, מי שיפעל בהתאם, לדעתי, יקנה את עולמו.

המסחר הפך להיות ברובו מקוון. אם בעבר היינו רואים חברות קמעונאיות פותחות סניפים חדשים תחת כל עץ רענן, הרי שהיום הבינו בעלי הרשתות שאם הם יושיבו אדם מול מחשב, אותו אדם ייצר עבורם מחזור מכירות גדול יותר מהסניף על כל הוצאותיו.

לאחרונה אנו עדים לרשתות ענק הסוגרות סניפים ומצמצמות את פעילותן בשטחי מסחר, אך מרחיבות את פעילותן המסחרית ברשת.

אני מניח שהילדים שלנו כבר לא יסתובבו עם ילדיהם בקניונים.

על מנת לנהל מערכי מכירות ברשת, זקוקות החברות לשטחי משרדים אשר מתוכן הם מנהלות את האופרציה מחד ולמרלו"גים (מרכזים לוגיסטיים ואחסנה) מאידך.

אכן, בשנתיים האחרונות אנו עדים לתפוסות יוצאות דופן בשטחי המשרדים (88% בממוצע ארצי ע"פ סקר חברת מאן נכסים האחרון) וביקושים אדירים לשטחי מרלו"גים כאמור.

הביקושים הגבוהים לשטחים אלו יוצרים עליות מחירים בדיוק כפי שראינו בשוק הדירות בעשור הקודם.

לקפוץ על העגלה

משקיעים חכמים שמנתבים את ההון שלהם להשקעה בשטחי משרדים ומרלו"גים היום מרוויחים פעמיים. פעם אחת מעליות ערך הנכס ופעם נוספת מתשואות גבוהות (פי שניים ויותר מבמגורים).

לסיכום, אני מאמין כי בעתיד הקרוב מחירי הדירות ירדו מעט ובוודאי שלא יעלו ואילו מחירי המשרדים והמרל"וגים ימשיכו לטפס לפחות בהתאמה למחירי הדירות (היום עלות מ"ר במשרד הינו בממוצע של 50% ממ"ר בדירה – עוד נתון לא הגיוני).

מה ה- DNA שצריך להיות במשקיע?

ההבדל היחיד בין משקיע ללא משקיע, הוא הרצון לעשות. עשייה, פרושו ללמוד ולפעול בהתאם.

אני יכול לספר על עצמי שאת דרכי בתחום ההשקעות בנדל"ן התחלתי עם הון נמוך של כ - 90,000 ₪ שחסכתי במאמץ רב והיום אני בעלים של חברה המחזיקה בנכסים בשווי של יותר מ - 100 מיליון שקל, כך שלדעתי לא מדובר על יכולת פיננסית.

המצליחן נמצא בעשיה מתמדת ומבורך ברצון לפעול כל הזמן. יעזור מאוד למשקיע לדעת, להבין לחקור וכן להעיז.

אני מציע למשקיע להקיף את עצמו באנשי אמון ובעלי מקצועי אשר מבינים בתחום.

איך מאתרים עסקה טובה להשקעה? מהם הגורמים שהופכים עסקה להשקעה נבונה ורווחית?

שאלה מאד מורכבת ולא בטוח שאפשר לענות עליה בכמה מילים, אך כמובן שבשביל לאתר עסקה טובה צריך ללמוד, ללמוד ושוב ללמוד, אין כמעט יום שבו אני לא לומד משהו חדש.

אם בכל זאת מתעקשים, אני יכול להגיד לכם בגדול שעסקה טובה מורכבת ממספר רב של פרמטרים, שמתחברים לכדי מאזן שנמדד בתהליך שנקרא "ניהול סיכונים".

בעיניי, המשקיע "החכם" הוא זה אשר יודע לנהל סיכונים בצורה טובה ומחושבת. מחד, אני לא מכיר עסקת נדל"ן ללא סיכון אך מאידך ארצה לדעת בטרם כניסתי לעסקה, שמדובר בעסקה בעלת סיכון נמוך ככל שניתן.

ראשית, כשאני בוחן עסקה אני רוצה להבטיח קודם כל את הקרן ורק אז חושב על התשואה.

שנית, אני מתמקד בעסקאות "בטוחות" יחסית. לדוגמא: בשנים האחרונות אנו שומעים על עוד ועוד "יזמים" כאלה ואחרים המציעים השקעות בקרקעות חקלאיות.

אז הנה אני אומר כאן ועכשיו, השקעה בקרקע חקלאית היא השקעה ספקולטיבית ולא מתאימה למשקיעים קטנים.

מצד שני אני מאד מאמין בהשקעה בקרקעות וחושב שפוטנציאל הרווח הכי גדול בענף הנדל"ן טמון דווקא בקרקע ולכן, אני מחפש השקעה בקרקעות בעלות תב"ע מאושרת ובעלות פוטנציאל השבחה.

כאשר מונחת לפני קרקע בעלת תב"ע מאושרת אני יכול למדוד את הרווח הצפוי מהפרויקט ע"פ נתוני התב"ע, אותם "יש לי ביד" ואם אני יודע שניתן עוד להשביח את הקרקע ולקבל יותר זכויות אז אני יכול לומר שהעסקה כנראה משתלמת.   

למעשה, אם נסכם, יש מספר פרמטרים אותם אני מודד לפני שאני נכנס לעסקה:

בטוחה על הקרן – אם רכשתי נכס לפי שוויו האמיתי, בשוק שנמצא במגמת עליה אני די בטוח בקרן שהשקעתי.

פוטנציאל ההשבחה – תמיד אחפש עסקאות בהן אני מרוויח מספיק במצב הקיים אך יכול לייצר השבחה ולהרוויח יותר לאחר שרכשתי את הנכס.

בחינת השוק – לא לפחד משינויים. ללמוד להשתנות בהתאם לשוק ולביקוש. לפני 3 שנים החלטתי שהחברה שלנו תעצור את השקעותיה בקרקעות המיועדות למגורים ותתחיל להתמקד בקרקעות המיועדות למשרדים ולמרלו"גים. זה היה מהלך קשה שדרש המון שעות לימוד מכל הצוות במשרד אך זה היה המהלך הכי משתלם שעשינו עד היום.

לוקיישן – יש לבצע בחינה של הביקוש באזור בו אתה משחק, מה קרוב למגרש אותו אני רוכש ואיך זה עוזר לי לאכלס אותו.

תחבורה – הנושא התחבורתי הוא נושא חשוב ורגיש מאין כמוהו ואחת הנקודות הראשונות אותן אני בוחן כבר בתחילת התהליך לבחינת עסקה. אני חושב שבעוד 10-15 שנה המודעות לתחבורה ציבורית (בעיקר רכבות) תעלה משמעותית ואנו נראה פחות כלי רכב בכביש. אנשים לא יוכלו לבזבז שעתיים ביום בפקקים בדרך לעבודה. לכן, אם אני רוכש מגרש המיועד למשרדים אני ארצה שהוא יהיה בצמידות לתחנת רכבת וכבישים בין עירוניים.

אז בעצם היום כשמדובר על השקעה, אתה ממליץ ללכת על נדל"ן מסחרי ומשרדים?

אנחנו כחברה נמצאים כבר שם! אני חושב שזה עונה על השאלה.

האם הרשויות מעודדות השקעה במסחר? מהן ההטבות שניתנות אם בכלל?

כן בהחלט. בשנים האחרונות עוסקת הממשלה ובראשה שר האוצר במטרה אחת והיא הורדת הביקוש לדירות, זאת באמצעות הרגולציה שתפקידה להוציא את המשקיעים מהשוק.

בחודשים האחרונים אנו רואים ירידה של מחירי הדירות כך שאין ספק כי מהלך זה מוכח כהצלחה מחד. אך מאידך, מעודדת הממשלה את המשקיעים להעביר את הכסף להשקעה בנכסים בעלי אופי מסחרי.

כך למשל, אם משקיע הרוכש דירה להשקעה ישלם 8% מס' רכישה, בנכס מסחרי הוא ישלם רק 6%.

אני חושב שבתקופה הקרובה הממשלה תבין יותר כי בכדי שהמהלך יצליח לאורך זמן היא תהיה חייבת לתת הטבות נוספות למשקיעים בנדל"ן בעל אופי מסחרי.

מלבד הממשלה והמיסוי בנכס המיועד למסחר, המינוף באמצעות הבנקים גבוה וקל יותר. אם ברכישת דירה להשקעה הבנקים ימנפו את המשקיע בכ – 50% משווי הנכס, הרי שברכישת נכס המיועד למסחר ניתן להגיע למינוף של 70% משווי הנכס ואף יותר כאשר מדובר בקרנות כאלו ואחרות.

בנוסף, הרשויות המקומיות מעודדות מאד הקמה ובניה של שטחי מסחר ומשרדים בהם היא רואה רק הכנסות שלא כמו בשכונות מגורים בהן היא רואה המון הוצאות.

חשוב להבין שכשמדובר בבנייה של שכונת מגורים, העיריה חייבת להכניס את היד לכיס, לבנות מבני ציבור כגון בתי ספר, גני ילדים, בתי כנסת, קאנטרי וכד' ואף לדאוג להפעלתם.

אולם כשמדובר באזור המיועד למסחר ומשרדים אין לעירייה את ההוצאות האלו וההכנסות מארנונה גבוהות יותר מאשר בדירות מגורים, לכן אם דיברנו קודם על פוטנציאל השבחה, הרי שהעירייה תתמוך תמיד בהשבחה והגדלה של אחוזי הבניה בקרקעות המיועדות למסחר ומשרדים, מה שיקרה פחות באזור המיועד למגורים בהם היא צריכה להשקיע כספים שלא תמיד יש לה בקופה.

כלומר, המודל הכלכלי היעיל ביותר ואולי היחיד שעובד לעיריות כיום הוא של ארנונה ממשרדים!

הדמיה - מיקום פרויקט פארק ההי טק באשדוד

מה הפרויקט שלכם באשדוד מציע למשקיע? ואיפה טמון פוטנציאל הרווח?

ELG הינה בית השקעות אשר פועל בשיטה ייחודית בענף (פיתחנו מודל עסקי ייחודי, דיי סנונית ראשונה בתחום).

קהל היעד שלנו הינו דווקא "המשקיע הקטן" כזה שחסך בין 200 ל - 500 אלף שקל ומחפש אלטרנטיבה לבנק.

למעשה אנו מציעים למשקיע להתחבר אתנו כשותף ולהרוויח אתנו שווה בשווה.

למשל, לאחר שביצענו בחינה לרכישה של קרקע מסוימת והבנו שמדובר בעסקה כדאית, אנו רוכשים את הקרקע מכיסנו הפרטי ורק לאחר שרכשנו אנו מציעים למשקיעים לרכוש חלקים באותה הקרקע וזאת כמינוף לעסקה הבאה שנרכוש.

המשקיע אצלנו מרוויח כמה פעמים, פעם אחת הוא מרוויח מכך שאנו פועלים בשמו להשבחת הקרקע והוא נהנה מהשבחה זו באופן שווה עם החברה, למעשה, כל החברות היזמיות שמוכרות נכסים לא נותנות למשקיע ליהנות מהשבחות ותוספת יח' שאושרו ליזם מעבר לתב"ע הקיימת וזה מה שמבדל אותנו משאר החברות.

פעם שניה, מרוויח המשקיע אותנו כיזם הפועל עבורו ובשמו למימוש ההשקעה ובניית הנכסים. זה כולל עבודה מול הצוות התכנוני, מול הוועדות בעירייה וקבלת אישורי הבניה ומול בעלי המקצוע השונים עד לקבלת המפתח לנכס.

המשקיע אצלנו ישלם את עלויות התכנון והבניה לפי חלקו היחסי בדיוק כפי שהם יהיו והחברה לא תגזור עליו קופון בדרך.

ופעם שלישית, מימוש התשואה על ההשקעה כאשר החברה פועלת בשם המשקיעים ובמקומם. במקרים מסוימים ע"י מכירת הנכסים, כאשר הגענו למקסימום רווח ובמקרים אחרים ע"י השכרת הנכסים ודאגה לתשואה פאסיבית למשקיע.

בפרויקט הקיים שלנו בפארק ההייטק באשדוד, אנו מציעים ללקוחות המצטרפים אלינו בתנאי טרום השקה, ליהנות  מהתב"ע הקיימת וכן ליהנות מהרחבת הזכויות אותן אנו פועלים להשגה, הרווח הכלכלי בפרויקט זה מתעתד להיות אדיר.

הדמיה - פארק ההי טק באשדוד

מה היתרונות שלכם כחברה?

המשקיע שלנו הוא לא לקוח, הוא שותף – מטרת העל של החברה היא להקים פול של משקיעים אשר פועלים יחד לצורך מימוש החזון ומשכך אנו דואגים שהמשקיעים שלנו ירוויחו אתנו כשותפים מלאים (כמובן שכל אחד ע"פ חלקו היחסי).

מושקעים ביחד – אנו לא נכניס משקיע להשקעה אלא אם כן אנו מושקעים בה בעצמנו. אנו מתחייבים ללקוח להישאר מושקעים בחלק מסוים בפרויקט עד לסיומו.

זהו חלק חשוב מאד והייתי ממליץ לכל משקיע נדל"ן קטן, בבחינת הצעה להשקעה מסוימת, חשוב לוודא שהמציע מושקע בעצמו בפרויקט ושהוא מתחייב להישאר מושקע בפרויקט (דהיינו לא למכור את נכסיו/חלקיו בפרויקט) עד לסיומו.

שקיפות – אנו עובדים בשקיפות מלאה עם השותפים שלנו ולצורך כך הקמנו פורטל ידע ייחודי אשר באמצעות שם משתמש וסיסמה יכול המשקיע להיכנס בכל רגע נתון ולראות באופן שקוף ביותר את קצב ההתקדמות של הפרויקט, את העלויות וכד'.