חוק מיסוי על 3 דירות ומעלה - כל מה שצריך לדעת

לאחר שירידת מחירים בשוק הנדל"ן הישראלי לא נראית באופק, לאחר תכניות רבות שטרם הניבו תוצאות, ולאחר שני שרי אוצר ש"חטפו בראש" - מגיעה תורה של תכנית חדשה, שנמצאת במרכז השיח הציבורי הישראלי.

כחלק מהתכנית שיוזם שר האוצר משה כחלון, יוטל מיסוי כבד על מי שמחזיק שלוש דירות ומעלה בגובה של עשרות אלפי שקלים.

כחלון מפנה אצבע מאשימה כלפי המשקיעים, שלטענתו אשמים בחלק ניכר מהעלייה במחירי הדיור בשנים האחרונות, בעיקר אלו שמחזיקים בבעלותם שלוש דירות ומעלה.

מטרת התכנית בעצם היא לגרום לבעלי הדירות למהר ולמכור את נכסיהם, ובכך להגדיל את היצע הדירות, שסובל ממחסור חמור. כזכור, בחודש מאי האחרון, שר הבינוי והשיכון יואב גלנט, אמר שהמדינה זקוקה ליותר ממיליון דירות ב-20 השנים הקרובות, על מנת לראות ירידות מחירים. מספר כמעט הזוי.

בנוסף, במשרד האוצר מקווים שתהליך המיסוי יכניס כסף נוסף לקופת המדינה.

החוק במתכונתו המקורית

על פי התכנית המקורית של כחלון, מי שיחזיק בשלוש דירות ישלם מס על סך 10,000 ש"ח בשנה. בעלי 4 דירות ישלמו למדינה 22 אלף ש"ח, ומי שמחזיק בחמש דירות – ייאלץ להיפרד מ-37 אלף ש"ח מדי שנה. על כל דירה נוספת ייגבו 15 אלף ש"ח נוספים עבור כל אחת מהן.

גורל התכנית מונח על כתפיו של כחלון

החוק במתכונתו הנוכחית, לאחר תיקונים

התוכנית המקורית של כחלון הטילה מיסוי אחיד על בעלי שלוש דירות או יותר, ללא קשר לשווי הדירה וללא קשר למיקומה בארץ. זאת אומרת שאדם בעל 3 דירות בטירת הכרמל, היה אמור לשלם את אותו מס כמו אדם בעל 3 דירות בקו החוף של תל אביב.

לאחר הביקורת הרבה שנשמעה בתקשורת וברשתות החברתיות, נכנסו לחוק תיקונים. בתכנית העדכנית ישנה משמעות לשווי הדירה: המס המקסימלי שיוטל החל משנת 2017 יעמוד על 1% משווי הדירה עד לתקרה של 18 אלף ש"ח בשנה, שהם 1,500 ש"ח בחודש על כל דירה מעבר לשתי דירות. ברוב המקרים המס יוטל על הדירה בעלת הערך הנמוך ביותר.

לדוגמה, אם אדם מחזיק בבעלותו 3 דירות, והדירה הזולה ביותר עומדת על שווי של מיליון ש"ח, הוא ישלם מס של 10 אלף ש"ח בשנה. אם הדירה הזולה מבין השלוש שווה 1.8 מיליון ש"ח, ישלם האדם את המס המקסימלי - 18 אלף שקל ש"ח. אדם המחזיק בארבע דירות ששווין המצרפי של שתי הדירות הזולות מבניהן הוא 2 מיליון ש"ח, ישלם מס של 20 אלף ש"ח בשנה וכך הלאה.

סעיף נוסף בתוכנית העדכנית מציע לאפשר למוכרי דירות מגורים לבחור בין תשלום מס בהתאם למסלול המס הרגיל לבין מסלול מס של 20% מס סופי מהתמורה ללא ניכויים, קיזוזים או זיכויים. המטרה של קביעת המנגנון המקוצר היא לפשט את הליכי שומת השבח במקרים בהם לא שמר המוכר אסמכתאות או תיעוד בדבר עלויות או ניכויים המותרים לו מהשבח.

לכאורה, צעד כזה מתמרץ משקיעים לקנות דירות משום שהמס שישלמו יהיה נמוך יותר, אך באותה נשימה הוא גם מעודד משקיעים למכור דירות.

כמה כסף יכניס החוק לקופת המדינה?

לפי ההערכות של משרד האוצר ורשות המסים, ישנם כ-50 אלף איש בישראל שמחזיקים בבעלותם 3 דירות או יותר. לפי הערכות האוצר, המהלך יניב לקופת המדינה הכנסות של כ- 800 מיליון ש"ח בשנה.

הכנסה של כמעט מיליארד שקלים מדי שנה לקופת המדינה

איך יעבוד מנגנון המיסוי החדש?

רשות המסים יודעת למי יש שלוש דירות ומעלה, כי בעת רכישת דירה יש למסור לרשות הצהרה.

על הרשות לערוך רשימה ועל הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה להכין עד סוף השנה חלוקה סטטיסטית של הארץ כולה, לפי שווי מטר רבוע של דירה. הצלבה בין הרשימות תאתר את הדירה ששוויה הוא הנמוך ביותר מבין מינימום שלוש דירות. את השווי הזה יכפילו ב-1%, וכך יתקבל המס שיש לשלם עד לתקרה שנקבעה.

מי שברשותו שלוש דירות ומעלה יוכל להודיע לרשות המסים על איזו דירה הוא מעוניין לשלם. אם הבעלים לא יעשו זאת, הרשות תערוך את החישוב לפי הדירה בעלת השווי הנמוך מבין הדירות.

שאלה שנותרה פתוחה היא לדוגמה מה קורה אם הדירה השלישית התקבלה בירושה פתאומית. האם היורשים יקבלו הזדמנות למכור את הדירה בתקופת זמן מסוימת, או שהם יצטרכו לשלם מס מיידי? ככל הנראה תשובות לשאלות פתוחות כמו אלה, יינתנו בהצעת החוק שתוגש לכנסת.

מי המרוויחים הגדולים?

המרוויחה הגדולה ביותר תהיה קופת המדינה, שתתפח משנה לשנה. בתרחיש שהתכנית אכן תצליח להוריד את מחירי הדיור, שר האוצר כחלון יוכל לחייך חיוך רחב, שכן הוא זה שקידם את התכנית.

מי המפסידים?

החלטת שר האוצר צפויה להשפיע למעשה על עשרות אלפי אנשים בישראל המחזיקים בשלוש דירות ויותר. בשלב זה, במדינת ישראל ישנם 38,082 אנשים המחזיקים בשלוש דירות, 9,611 המחזיקים בארבע דירות, 3,157 המחזיקים בחמש דירות. 331 ישראלים נוספים מחזיקים ב-10 דירות ומעלה.

בנוסף למחזיקי הדירות, השוכרים יכולים למצוא את עצמם כנפגעים עיקריים מהחוק. בעלי דירות רבים כבר הודיעו לשוכרים שאם החוק אכן יעבור, הם יצטרכו בלית ברירה להעלות את שכר הדירה בטענה שלא יצליחו לספוג הפסדים של עשרות אלפי שקלים בשנה.

עשרות אלפים יפגעו מהחוק. ביניהם משקיעים ושוכרים.

היכן עומד החוק בדרך לחקיקה בכנסת?

ההצעה אושרה במסגרת אישור תקציב המדינה לשנים 2017 ו-2018 ובוועדת השרים לחקיקה ב-15.9.16. גורמים בכירים מעריכים שהחוק יעבור שינויים גדולים כשיגיע להכרעה בכנסת ישראל, שכן גורמי קואליציה רבים מתנגדים לחוק במתכונתו הנוכחית.

תגובות בעד החוק

תגובות בעד החוק נשמעות בעיקר ממפלגת "כולנו" של כחלון. בנוסף אמיר לוי, ראש אגף התקציבים באוצר ומיוזמי המיסוי על 3 דירות, מסביר שאין שום כוונה לבטל את החוק.

כרגע נראה כי שר האוצר נמצא כמעט לבדו במערכה. תרחיש שמזכיר מאוד את "חוק מע"מ 0" של לפיד, שגורמים רבים יצאו נגדו. כולנו זוכרים בסופו של דבר מה עלה בגורל הצעת החוק.

תגובות נגד החוק

מתנגדים רבים להצעת החוק, ביניהם בכירים במשרד האוצר שמציעים לגבש תחליף ראוי לחוק.

לדברי בכיר באוצר "התעוררו מספר בעיות בקשר ליישום הרעיון למיסוי 3 דירות, וייתכן שיהיה מקום להמירו במס אחר. גם אין ספק שיוגשו עתירות לבג"ץ, שכן מי שאינו משכיר את הדירות יטען שלא ניתן יהיה לגבות ממנו מס על דירה שאינו מרוויח עליה".

בכיר נוסף באוצר התריע: "מדאיגה העובדה שמחירי שכר הדירה כבר עולים בשיעורים משמעותיים, משום שבעלי הדירות מפילים את תשלום המס החדש על השוכרים. כמו כן, אנשים כבר רושמים דירה שלישית על שם ילדיהם, וכך יהיו פטורים מהמס המוצע. לכן המס החדש יכניס פחות כסף לקופת המדינה מההערכות המוקדמות".

ח"כ סתיו שפיר, שיזמה את חוק שכירות הוגנת, אמרה כי לא יעלה על הדעת שיוטל מס על השכרת 3 דירות ומעלה מבלי שיחוקק גם חוק משלים לשכירות הוגנת שימנע מבעלי הדירות להקפיץ את שכר הדירה ללא שום פיקוח.

ח"כ משה גפני, יו"ר וועדת הכספים, הוא מהמתנגדים הבולטים להצעת החוק: "כשאני מסיים תפילה בבית הכנסת בבני ברק מקיפים אותי מתפללים ומשמיעים את רוגזם על הממשלה, שהבטיחה להוריד את מחירי הדירות אך זה לא קרה". על הצעת החוק אמר גפני: "חוק מיסוי דירה שלישית לא יעבור את ועדת הכספים. העלאת מס הרכישה לא הובילה להוזלה של מחירי הדיור. במקום לטפל בשורש הבעיה, הפסקת ספסור המדינה בקרקעות, הגדלת ההיצע, מתעסקים במקומות הלא הנכונים".

נחמה בוגין, שמאית מקרקעין מהמוכרות בשוק הנדל"ן הביעה גם היא את התנגדותה להצעת החוק: "לדעתי זהו עוד צעד פופוליסטי שלא ייתן פתרון אמיתי למצוקת הדיור. ראשית, אין הגיון להטיל מס ללא התייחסות לשווי הדירות! 3 דירות בשווי מיליון ש״ח כל אחת ימוסו ודירה אחת בשווי 30 מליון ש״ח לא תמוסה! שנית, המס כבר מגולגל על השוכרים והם אלה שישלמו את המחיר. ובכלל, הגיע הזמן להפסיק להתייחס למשקיעי הנדל״ן כ״כבשה השחורה״ של שוק הדיור בישראל ולהתמקד בהגדלה משמעותית של היצע הקרקעות!"

מס של עשרות אלפי שקלים בשנה. בעלי הדירות בתל אביב ישלמו יותר.

מ', תושבת העיר רחובות, משפצת בתים ומעצבת פנים, בעלת 4 דירות, שלחה מסר תקיף לכחלון, עם חומר למחשבה: "שר האוצר היקר, אם היה לך ניסיון צבאי, היית מבין שלירות לכל הכיוונים יכול אולי לפגוע באויב, אבל היית גם הורג את חבריך לנשק! בבואך לפתור את בעיית הדיור בארצנו, יש לקחת בחשבון שבעיה כל כך נרחבת ועמוקה, צריכה להיפתר עם תכנית מגובשת ועם ייעוץ של מביני דבר, ולקחת בחשבון שזו תכנית ארוכת טווח.

אין פתרונות קסם בתחום הזה שיביאו לשינוי גם לא בשנה אחת ולא בשנתיים. אומנם בפוליטיקה יש צורך "בקטיפת פירות" מהיר, אבל מהלכים אלה יפגעו פגיעה  קשה מאוד במדינת ישראל... תוצר של מפלגת כולנו, לצערי! תכנית מחיר למשתכן לא אפקטיבית כלל. כמות הדירות שיוקמו בפרויקטים אלו, הינה מזערית ובוודאי שלא תביא לפתירת בעיית הדיור או שתצמצם את הפערים. בעלות נמוכה יחסית, יבנו בניינים מכוערים וחסרי שיק עיצובי כי אין אינטרס להשקיע בחזות: לא החיצונית ולא הפנימית. במהרה אלה יהפכו למשכנות עוני.

מיסוי על דירה שלישית ומעלה: ישנו ציבור רחב בארצנו ובעולם כולו, שיכולים להרשות לעצמם לעבור לדיור אישי ולא להיתקע אצל ההורים, רק בשל המצאות הדירות להשכרה. זה פלח שוק גדול, שרובו של חבר'ה צעירים וזוגות צעירים בתחילת דרכם. מעצם הרעיון של למסות את המשקיעים, שכר הדירה עולה ויעלה עוד בעשרות אחוזים. מה שתגלגל על החזקים שהינם בעלי הדירות...יגולגל במיידי על שוכרי הדירות!

בכל העולם נהוג להשכיר ולשכור דירות. בשום מדינה בעולם לא הנהיגו מיסוי שכזה, כי הרי ברור שזה יפגע במי שרוצים להטיב עמו. לכן אני מציעה לך... אל תחשוב על כותרות בעיתונים. אל תחשוב על החלום שלך להראות גרף שיחמיא לך כי מחירי הדירות יורדים. זה לא יקרה.

עתודת האדמות בארץ הינה קטנה ביחס לביקוש. המרכז הוא איזור מבוקש וימשיך להיות כך, כי אין לנו ארץ אחרת. ישנם שווקים שרצוי לפעול בהם בעדינות רבה עם ראייה למרחק - כזה הוא שוק הנדל"ן! מה שאתם עושים, זו התערבות לשם מנדטים וכותרות, ואתם עצמכם יוצרים בעיה חריפה עוד  יותר ממה שיש כרגע."

כחלון צונח בסקרים לעומת נסיקה של מפלגת 'יש עתיד'

מתנגד נוסף הוא שר האוצר לשעבר, חה"כ יאיר לפיד. לפיד נהנה בשבועות האחרונים מסקרים מחמיאים במיוחד בעוד כחלון מתרסק. מסקר מנדטים שערך ערוץ 1 בשבוע שעבר, יש עתיד זוכה ב-27 מנדטים - עלייה של 16 מנדטים (!) בעוד מפלגת כולנו נחתכת בכמעט מחצית כאשר היא מקבלת 6 מנדטים בלבד, לעומת 10 בכנסת הנוכחית.

לפיד בתחילת החודש הביע התנגדות נחרצת להצעת החוק של כחלון:  "אני נגד המס על דירה שלישית כי זה לא הגיוני. אם למישהו יש שלוש דירות קטנות בבאר שבע או בדימונה וכל חייו הוא עבד בשביל הילדים, אז הוא ישלם מס, ואם למישהו יש פנטהאוז ב-30 מיליון שקל הוא לא ישלם מס?". לדבריו, "זה חוק משונה בעיניי. האוצר נוהג למכור לשר שלו כל מיני רעיונות כשבסוף מטרתם לגבות עוד כספי מסים".

לפיד התייחס גם ליוזמתו כשר אוצר לתכנית 'מע"מ אפס': "קודם כל מע"מ אפס לא הייתה תכנית דיור, אם כבר אתם רוצים אמיתות היסטוריות. אני רציתי לתת 250 אלף שקל הנחה לזוגות צעירים על הדירה הראשונה שלהם, אלוהים יודע איך זה הפך להיות בכלל נושא לוויכוח ומה רע בזה, אבל תכנית הדיור שלנו עסקה בעיקר בבנייה מסיבית של 150 אלף דירות להשכרה וחבל שאת זה הפסיקו".

הפופולריות של לפיד מזנקת בעוד של כחלון צונחת. צילום: מגד גוזני

מתנגדים רבים יש להצעת החוק של כחלון, ובהם דברים שחייבים להישמע. ציבור השוכרים לא מקבל אף הגנה בהצעת החוק, הזכות לקניין נפגע וחוק דומה שיזם כחלון לא הוכיח את עצמו בפועל: חוק מס הרכישה.

האם כחלון ישמע לקולות ויבטל את הצעת החוק? האם הוא יקדם אותו בכל כוחו וישלם מחיר פוליטי במידה ויכשל? ימים יגידו...