יריד המציאות

מאת: דני דניאל, בעלי חברת התחדשות

במשך שנים רבות תנועת המבקרים ביריד דירות למכירה הארצי של מרכז הבנייה שיקפה את מצב השוק והיוותה מדד למגמותיו העתידיות. בעוד משרדי המכירות שקועים בתרדמת ארוכה מאז החל גל מחאת הדיור, ליריד  דירות למכירה שנערך בסוף השבוע האחרון זרמו אלפי מבקרים שלא הגיעו לסגור עסקות, אלא כדי לבדוק את השטח ולמצוא מציאות. לאכזבתם, לא היו כאלו. אף ביתן לא שידר מכירת חיסול של סוף שנה וההנחות שדיברו עליהם המציגים הסתכמו רק באחוזים בודדים.

ושוב במאזן האימה בין הקבלנים לרוכשים - הקבלנים ניצבים איתנים עם אורך רוח וסבלנות לעומת הסדקים המתגלים בחומת מחאת הדיור של הרוכשים. הקיפאון העמוק מזכיר את המשבר האשראי העולמי שנחת בישראל לפני 3 שנים. לקראת סוף 2008, שעצר את שוק הנדל"ן, מחירי דירות למכירה ירדו ב-7% ומספר העסקות צלל ב-43%. הכותרות בעיתונים ספדו לקבלנים. משרדי המכירות נותרו שוממים והקונים ציפו לירידות של עשרות אחוזים שיאלצו הקבלנים לתת רגע לפני שיקרסו תחת הוצאות המימון והמחסור באשראי.

מספר חודשים אחרי, נפרץ הסכר על-ידי מבצעי דירות למכירה גדולים ששווקו לעמיתי "חבר" ואחרים ובכך נתנו לגיטימציה לקונה הישראלי לקנות מהר ובזול לפני שיגמר. לאחר הגל הראשוני, הצטרפו כל השאר ושנת 2009 הסתמנה כשנתם של הקבלנים שהעלו בכל חודש את מחירי הדירות כדי לשמור על המלאי הקיים והותירו את מי שלא רכש דירה רק עם החלום.

הירידות צפויות בפריפריה

בין המשבר הקודם לנוכחי ישנם מספר הבדלים: הביקוש הצטמצם - מחירי  דירות למכירה שהאמירו בעשרות ועד למאות אחוזים הגיעו לפסגות גבוהות במיוחד למשפחות צעירות. בנק ישראל יצא במדיניות נוקשה להגבלת היקף המשכנתאות. מדיניות המיסוי דיכאה את שוק המשקיעים ותושבי החוץ נטשו עקב המשבר הכלכלי העולמי. ומנגד, ההיצע גדל, מנהל מקרקעי ישראל שיווק קרקעות לאלפי יח"ד. תב"עות רבות קודמו, מספר התחלות הבנייה צמח ומלאי  דירות למכירה החדשות עלה משמעותית.

למרות כל זאת עדיין קיים פער בין הביקוש להיצע. יזמים רבים רכשו קרקעות במחירים גבוהים בהתאם לעליית מחירי הדירות - וחרב הבנקים המלווים, הנוהגים כיום במשנה זהירות, מרחפת מעל צווארם. קבלן שהתחיל לבנות מחויב למחירים הגבוהים ומי שטרם החל בבנייה לא יקבל ליווי מתחת לרווחיות של כ 20-25%. יזמים חוששים להיכנס לעסקות חדשות בגלל חוסר הוודאות בענף מה שיגרום לצמצום ההיצע בשנים הקרובות.

מכאן שיתכנו ירידות קלות בלבד באזור המרכז המוגבל יותר בהיצע הדירות. לעומת זאת, דווקא בפריפריה שהייתה רדומה שנים רבות תורגש יותר ירידת מחירים בעקבות ירידת מחירי הקרקעות במכרזי המנהל ותמשוך אליה משפחות צעירות רבות מהמרכז.

כפי שנוכחנו ביריד דירות למכירה האחרון הרוכשים עברו משלב הפסיבי של ישיבה על הגדר לשלב האקטיבי של בדיקות וגישושים, השלב הצפוי הבא מצד הקבלנים הוא תחילת המבצעים וההנחות ההמוניות שישווקו בעיקר לחברי מועדונים כמו "חבר" - ולקראת האביב הם ישובו חזרה למשרדי המכירות.