כיצד מחשבים תשואה עבור נכס להשקעה?

רכישת נכסים להשקעה נראית פעמים רבות כהשקעה סולידית ורגועה, בהשוואה להשקעות מסוגים אחרים. ישראלים רבים אשר בבעלותם סכום כסף זמין לרכישת נכסים להשקעה בוחרים באפיק זה על מנת שיניב עבורם רווחים לטווח הארוך. אך לא תמיד רכישה שכזו מאפשרת רווח מהיר ומלא. רבים מהרוכשים נכס להשקעה שוגים בחישוב התשואה שהנכס יוכל להניב, ומכאן מסתכנים בתמורה נמוכה או לעיתים אפילו בהפסד. במאמר נסביר כיצד לחשב נכונה את התשואה של הנכס בו אתם מעוניינים תוך דגש על המשתנים שיהיה עליכם לקחת בחשבון. 

כיצד מחשבים תשואה עבור נכס להשקעה?

דרך חישוב התשואה מתייחסת לנכסי נדל"ן כגון דירות למכירה או דירות להשכרה, היות ובמקרים אחרים מדובר בסוגיה מורכבת יותר. בטרם רכישת נכס חשוב להבין באיזה סוג השקעה אתם מעוניינים. האם אתם רואים את עצמכם מושקעים לאורך זמן בתחזוק דירה אשר מניבה רווח בצורת שכירות חודשית, או שהמשיכה שלכם נוטה יותר לשוק דינאמי כמו הבורסה, אשר משתנה חדשות לבקרים. במידה ורכישת דירה כנכס להשקעה היא הנישה שלכם, יהיה עליכם לשקול את כל המשתנים על מנת לחשב נכונה את הרווח שתניב הדירה. בעת קביעת גובה שכר הדירה חשוב לזכור כי מעבר להוצאה על המשכנתא (בהנחה כי לפחות חלק מהסכום להשקעה מקורו במשכנתא) יש לכלול בחישוב מיסים לדוגמא, אשר עלולים להשתנות באופן קיצוני מאזור לאזור בארץ. בעת רכישת דירה באזור מיוחד ייתכנו שני מצבים. הראשון יכול להניב רווח מהיר – התייקרות מחירים בשכונה לדוגמא. 

התייקרות המחירים יכולה להעניק לגיטימציה להעלאת שכר הדירה ולהעניק לכם רווח נוסף מעבר לזה שנקבע בעת חישוב התשואה הראשוני. השני יכול לגרום להפסד – לדוגמא במקרה של החלטה אזורית או מקומית לשפץ בניינים ישנים. במידה והבניין בו נמצא הנכס שלכם עתיד לעבור שיפוץ מקיף, הדבר עלול לדרוש מכם השקעה של אלפי שקלים אשר תוביל לפגיעה בחישוב התשואה. חשוב לכלול בחישוב התשואה גם את ההוצאות אשר חלות על משכיר מעת לעת. מדובר בתיקונים ותוספות כגון דוד שמש, מזגן, תיקון צנרת ועוד. קחו בחשבון גם מצב בו תידרשו להיעזר בשירותיו של עורך דין. קיימים כיום ברשת האינטרנט מחשבונים לחישוב תשואה עבור נכסים להשקעה. המחשבונים נוחים מאוד לשימוש וכוללים את מרבית הגורמים שיש לקחת בחשבון (פרט למקרים יוצאי דופן). שימוש במחשבון שכזה יכול להאיר את עיניכם בנוגע לגורמים אותם לא שקלתם לשלב בחישוב התשואה. 

לא רק חישוב תשואה

כמובן שמעבר ליכולת לחשב את התשואה היטב ולגזור ממנה את הרווח, ישנה חשיבות לקריאה נכונה של מפת הנדל"ן הארצית. פעמים רבות נוצר "באז" תקשורתי סביב אזורי השקעה אשר אינם עומדים במצופה מהם. בטרם רכישת נכס להשקעה ישנו צורך ברור בפיתוח בקיאות והבנה של שוק הנדל"ן, אפיקי השקעה שונים וכמובן כפי שנאמר – יכולת חישוב תשואה.