מה מכסה ביטוח משכנתא, ולמה חובה לרוכשו?

מרבית האנשים בישראל אינם מסוגלים לרכוש דירה או בית בהון עצמי בלבד, ונעזרים לצורך כך בלקיחת משכנתא מבנק למשכנתאות. בחירת הבנק למשכנתאות נערכת בקפידה תוך השוואה בין תנאי ההלוואה השונים הניתנים על ידי כל אחד מהבנקים, אולם מלבד החזר ההלוואה, נדרשים לוקחי המשכנתאות לשלם סכומים נוספים, דוגמת ביטוח משכנתא. מחירי רכישת פוליסת ביטוח משכנתא אינם כלולים בהלוואת המשכנתא, והם מהווים סכומים נוספים אותם יהיה על הלווים להוציא במהלך פירעון ההלוואה.

מה מכסה ביטוח משכנתא, ולמה חובה לרוכשו?

הלוואת משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך מאד שיכול להגיע גם לשלושים שנה. במהלך שלושים שנה דברים רבים עלולים להתרחש, ולא את כולם ניתן לצפות בעת מתן הלוואת המשכנתא. הבנק נותן ללווים סכום כסף גדול מאד, לתקופה ארוכה מאד, והוא למעשה מסתכן בכך שייתכן ובמהלך השנים יקרו דברים שימנעו מהלווים להשיב את סכום ההלוואה והריבית. כדי להגן על עצמו, הבנק למשכנתאות מחייב את הלווה לבצע מספר פעולות, המגנות על הבנק ועל ההלוואה שנתן, ובכך מגדר הבנק את הסיכון שהוא נטל על עצמו.

הפעולה הראשונה, אותה הבנק עושה, היא מישכון הנכס שנרכש. כל עוד הלוואת המשכנתא לא הוחזרה במלואה, הנכס שייך, למעשה, לבנק ולא לרוכש הדירה. במקרה בו, מכל סיבה שהיא, הלווים לא ימשיכו לשלם את החזר הלוואה המשכנתא, הבנק זכאי לממש את המישכון, לעקל את הדירה, למכור אותה במכירה פומבית, ולשמור את סכום המכירה לעצמו ובכך להבטיח את פרעון ההלוואה.

על מנת להבטיח כי מצב הדירה (וכמובן ערכה) ישמר כביום שבו נקנתה, מחייב הבנק את לוקחי- הלוואת המשכנתא לרכוש ביטוח מבנה לדירה. ביטוח מבנה לדירה מבטיח כי במידה ויגרם נזק לדירה עצמה (קירות, רצפה, תקרה, ארונות מטבח, כלים סניטריים, צנרת, וכדומה), הביטוח ישלם את הסכום הדרוש לתיקון הנזק שנגרם והשבת המצב לקדמותו.

מצב שונה הוא כאשר אחד הלווים או שניהם נפטרים ואינם מסוגלים להמשיך לשלם את תשלומי- המשכנתא. כדי להגן על עצמו ממקרה זה, הבנק מחייב את הלווים ברכישת ביטוח חיים למשכנתא. סכום הביטוח הנדרש הוא כגובה יתרת ההלוואה שטרם שולמה. במקרה בו אחד הלווים הולך לעולמו, חברת הביטוח תשלם לבנק את יתרת הלוואת- המשכנתא ותפטור את הלווה החי מהצורך בהמשך התשלומים.

היכן ניתן לרכוש ביטוח משכנתא?

בעבר, ביטוחי משכנתא נמכרו ללווים באמצעות הבנקים השונים למשכנתאות. הרעיון היה כי גופים גדולים, כבנקים, בוודאי יצליחו להשיג תנאים טובים יותר מחברות הביטוח מאשר האדם הפרטי. למעשה, הבנקים השתמשו בבלעדיות שהייתה להם על מכירת ביטוחי משכנתא כדי לגבות עמלות גבוהות במיוחד (לעתים עד 40% מסכום הפרמיה), ולא התאמצו במיוחד להשיג תנאי ביטוח טובים עבור לקוחותיהם. החל מתחילת השנה, מוגבלים הבנקים בעמלות אותן הם יכולים לגבות מהלווים ל20% מגובה הפרמיה בלבד.

לפני מספר שנים, על מנת ליצור תחרות בשוק, החוק אישר ללווים לרכוש את פוליסות ביטוח המשכנתא ישירות מחברות הביטוח. יותר מכך, החוק אף אישר לפצל בין הפוליסות השונות: ביטוח מבנה לדירה וביטוח חיים. כיום, יכול כל לווה להחליט היכן הוא מעדיף לרכוש את הפוליסות השונות. חברות הביטוח מציעות, על פי רוב, פוליסות ביטוח משכנתא שהן מקיפות יותר מאלו המוצעות על ידי הבנקים (לדוגמה – כוללות כיסוי מוגדל לנזק לצד ג') במחירים זולים יותר. ההפרש בעלויות לאורך כל שנות החזר המשכנתא יכול להגיע גם לאלפי שקלים.