מי מעכב את שיווק יחידות הדיור

כתבתם של שי פאוזנר ודותן לוי מהאתר כלכליסט

פסח 2009 היה נקודת מפנה בשוק הנדל"ן למגורים בישראל. קצת יותר מחצי שנה לאחר שרעדו השווקים הפיננסיים בעולם כולו והכניסו את הענף בישראל ובעולם כולו לקיפאון עמוק, הופשר שוק הנדל"ן ורבים בישראל אצו־רצו לקנות דירה ומיד. בתוך כחודשיים קפצו מחירי הדירות בעשרות אחוזים, וביוני 2009 כבר היה ברור שתקופת "פריחה נדל"נית" שוטפת את הארץ.

 בנובמבר 2010 חזר הקיפאון לשוק הדיור, לאחר שורת הצהרות והבטחות של הממשלה ופעולות שונות של בנק ישראל, שהביאו את הרוכשים להמתין לירידה במחירים. וכך, פסח 2011 עלול להוות נקודת מפנה דומה בשוק הדיור בישראל. בדיוק כמו לפני שנתיים, יש לא מעט רוכשים שמשוכנעים שמחירי הדירות יצנחו בקרוב בעשרות אחוזים, והשוק עשוי להראות יציאה מהקיפאון וחזרה לביצוע עסקאות.

אולם כמה אנשי נדל"ן מציעים שלא להמר על כך. רק בחודש האחרון נסגרו שלוש עסקאות בולטות בתחום, שמעידות על כך שבענף מצפים דווקא לעוד עליית מחירים. בשבוע שעבר חתמה שיכון ובינוי נדל"ן על עסקת קומבינציה לקבלת שטח ל־1,000 דירות בחדרה. בעסקה אחרת הצליחה י.ח דמרי - עוד אחת מבעלות הקרקעות הגדולות במדינה - למכור שטח לבניית 120 דירות בנתניה, בסכום שיא של 91.5 מיליון דולר.

החברות ממשיכות לאגור ולרכוש קרקעות, אולם אינן משחררות חלק גדול מהקרקעות שלהן לבנייה. לפי הערכות בענף, מתחילת השנה רכשו יזמים שטחים ליותר מ־4,000 יחידות דיור בעסקאות פרטיות ובמכרזי מינהל מקרקעי ישראל.

מבדיקת "כלכליסט" בדו"חות החברות הנסחרות בבורסה של תל אביב עולה תמונה עגומה. עשר חברות גדולות מחזיקות כיום בשטחים שכמעט כולם מעוגנים בתב"ע, המאפשרת להקים עליהם כ־17 אלף יחידות דיור - חצי ממחזור מכירת הקרקע השנתי שעליו קיבל אשתקד שר השיכון אריאל אטיאס שבחים. בשנה שעברה, כשהשוק שיווע לדירות, הוציאו החברות הללו לדרך פרויקטים בהיקף של פחות מ־2,500 דירות בלבד.

"כלכליסט" פנה לחברות ובדק מה הן מתכוונות לעשות עם הקרקעות הללו כעת, כשישראלים רבים כל כך אינם מוצאים פתרון דיור במחיר סביר. מהתשובות עולה כי חלומו של הישראלי הממוצע לרכוש דירה ימשיך להתרחק השנה.

אשדר: "היתרים יתקבלו במהלך השנה"

1,700 יחידות

אשדר, שבשליטת משפחות נוסבאום, משורר וגירון, מסרה כי היא מקדמת את התכנון בכל הקרקעות שבבעלותה שיש להן תב"ע מאושרת לבנייה. מתחילת השנה קיבלה החברה היתרי בנייה ל־429 יחידות דיור עם שותפים ובעלי קרקע בעסקאות קומבינציה. לפי נתוני החברה, בקשות היתרים ל־676 יחידות נוספות נמצאות בשלבים שונים של הליכי רישוי, והחברה צופה שיתקבלו בהמשך השנה.

נוסף על כך, אשדר מחזיקה בעוד 600 דירות פוטנציאליות שלגביהן לא ביצעה שום פעולה - כמעט כל מה שבונה רבוע כחול נדל"ן, למשל, בשוק הסיטונאי בתל אביב. וגם כאן מאשרת החברה כי עד שלא תמכור חלק גדול מהדירות בכל פרויקט, לא יתחילו הקבלנים לעבוד באתרי הבנייה.

שיכון ובינוי: 15 שנים של הליכי תכנון

5,000 יחידות  

שרי אריסון	צילום: אוראל כהן

לחברת שיכון ובינוי נדל"ן, שבשליטת קבוצתה של שרי אריסון - החברה הגדולה ביותר בענף הדיור בישראל - היו בסיום השנה שעברה קרקעות המתאימות להקמת יותר מ־5,000 יחידות דיור חדשות. מאז החלה השתוללות מחירי הדירות ב־2009 שבים ראשי החברה ומדווחים כי האשמים המרכזיים בחוסר היכולת של שיכון ובינוי לממש חלקים נכבדים מהשטח העצום הזה הם הגופים הרגולטורים השונים בענף, ובראשם ועדות התכנון המחוזיות ומינהל מקרקעי ישראל, שתקעו במשך שנים ארוכות את הליכי התכנון.

"חלק מהקרקעות נמצאות כבר 15 שנה בהליכי תכנון שונים", מדווחות החברות. מבדיקת הדו"חות עולה כי מדובר בקרקעות בקריית אונו, גני יהודה, רמת אפעל וירושלים. "אם הממשלה תחל בקיצור תהליכי התכנון והבנייה, ישתחררו מיד קרקעות לעשרות אלפי דירות חדשות לשוק, מה שיענה על הביקושים וימתן את המחירים", אמר מנכ"ל החברה תמיר דגן.

עוד אמר דגן כי גם הפשרת קרקעות, אישור תוכניות בנייה מהירות, הוספת מקומות תעסוקה ושיפור תשתיות יעזרו גם הם להגדיל את היצע הדירות בישראל. אולם דגן צודק רק חלקית. בענף מעריכים כי לפחות 2,000 דירות מתוך היחידות שברשות שיכון ובינוי נדל"ן היו כבר יכולות להיות בתהליכי בנייה - אם החברה רק היתה רוצה בכך באמת.

מנרב: "הכל מקודם"

568 יחידות

חברת מנרב, שבשליטת משפחת קוזניצקי, החזיקה בסוף 2010 בקרקע לבניית 568 יחידות דיור. לדברי ראשיה, היא אינה מחזיקה כעת בקרקעות שלא מתוכנן ומקודם עליהן פרויקט למגורים כלשהו.

הנתונים שמסרה החברה מצביעים על שתי נקודות בולטות. הראשונה היא המספר הכולל של יחידות הדיור שהיא בונה כיום, שמותיר אותה עם 60 יחידות שאינן כלולות ברשימת הפרויקטים שכבר יצאו לדרך.

הנקודה השנייה - והחשובה יותר - היא תופעה שחוזרת על עצמה אצל כל השחקניות בשוק שבונות פרויקטים גדולים: החברה משווקת מתחמים של מאות יחידות דיור, אולם מציעה אותן לשיווק בשלבים בלבד.

למנרב קרקע במתחם צוריאל בראשון לציון, ועליה היא בונה פרויקט של 90 יחידות דיור בשלושה בניינים ששווק כמעט במלואו. לפני כשמונה חודשים רכשה החברה עוד קרקע באותו מתחם להקמת פרויקט המשך של ארבעה בניינים, הכולל 178 דירות, אולם רק שניים מהבניינים שווקו. בכפר סבא בונה החברה בשכונת כפר סבא הירוקה עוד 240 דירות בשישה בניינים, שרק ארבעה מהם שווקו עד כה.

אפריקה ישראל מגורים: "יש חסמים רבים"

550 יחידות 

לב לבייב	צילום: עמית שעל

חברת אפריקה ישראל מגורים, שבשליטת לב לבייב, שמרה על קצב פעילות נאה בשנתיים האחרונות ושימשה כחלק החזק בקבוצה של לבייב. החברה מצהירה כי היא פועלת "בראש ובראשונה לקידום ושיווק מהיר ונמרץ ככל האפשר של כל פרויקט מגורים בתוכנית מאושרת שברשותה".

אם כך, מדוע בסוף 2010 היו לה קרקעות ללא פחות מ־1,300 יחידות דיור ברחבי הארץ שלא נמצאו בבנייה? "ידוע על קיומם של חסמים רבים למימוש פרויקטים גם באתרים שבהם התוכנית עצמה מאושרת", אומרים בחברה של לבייב, ומפנים גם הם אצבע מאשימה להתנהלות הקלוקלת של תחום תכנון הבנייה בישראל.

באפריקה ישראל מגורים מסבירים כי שני מתחמי בנייה של החברה שקיבלו היתרים, בירושלים ובראש העין, מעוכבים עד לקידום ביצוע התשתיות הציבוריות שבאחריותם של הגורמים הממלכתיים.

י.ח דמרי: "מקדמים את הקרקע המאושרת"

2,493 יחידות

י.ח דמרי, שבשליטת יגאל דמרי, היא השנייה בגודלה בתחום אחזקת הקרקע. בניגוד לוותיקות בענף, שמחזיקות שטחים למאות או אלפי דירות שרכשו עוד בגלגולים קודמים, החברה של דמרי ביצעה את עיקר הרכישות שלה בעשור האחרון. דמרי משתתף במכרזי קרקע רבים של המינהל, שבהם לא משתתפות כמעט החברות הוותיקות, ויש לציין כי חלקה ביצירת המחסור בקרקעות במשק קטן בהרבה משל החברות הוותיקות.

י.ח דמרי דיווחה כי היא מקדמת כיום את הליכי אישור התכנון והבנייה בכל הקרקעות שנמצאות היום ברשותה שיש עליהן תב"ע מאושרת. "החברה מתקדמת בכל פרויקט בהתאם לשלבי הביצוע שלו", נמסר מהחברה.

קרדן נדל"ן: "נמשיך לשווק דירות בשלבים"

1,077 יחידות 

קרדן נדל"ן, שבשליטת קבוצת קרדן של יוסף גרינפלד, מסרה כי היא מחזיקה בקרקע בבאר יעקב שעליה קיימת תב"ע מתארית, וכמו כן, היא הגישה תב"ע מפורטת המהווה תנאי לקבלת היתרי בנייה, שטרם אושרה למתן תוקף.

בבית שמש השלימה החברה את התכנון המפורט של הבנייה הרוויה, ויצאה לשיווק עם שלב א' הכולל 128 יחידות דיור. "החברה תמשיך לשווק דירות בשלבים הבאים עם התקדמות השיווק", נמסר מקרדן נדל"ן.

אלעד ישראל מגורים: "נשווק השנה 1,000 דירות"

1,186 יחידות 

יצחק תשובה	צילום: בלומברג

אלעד ישראל מגורים (לשעבר דנקנר השקעות), זרוע הנדל"ן למגורים של יצחק תשובה בישראל, צברה גם היא לאורך השנים קרקעות עם פוטנציאל לדירות רבות במיקומים מבוקשים, בהם תל אביב וירושלים.

קידום הפרויקטים שלה בשיכון בבלי, בשכונת הארגזים ובשוק בצלאל יכול להוסיף כ־1,000 דירות ולהשפיע על מחירי הדירות באזורים אלה.

"החברה פועלת בשנה האחרונה במרץ כדי לקדם את שלושת הפרויקטים, הנמצאים בשלבי תכנון מתקדמים", נמסר מהחברה. החברה מסרה כי תתחיל לשווק את הפרויקטים כבר השנה.

חנן מור: "בנייה בהדרגה"

319 יחידות 

חנן מור הוא דוגמה ליזם צעיר יחסית שצמח במהירות בשנים האחרונות בעקבות המחסור הקריטי בדירות. מור מדווח כי "כל מלאי הקרקעות של החברה נמצא בהליכי בנייה". לצד זאת, הוא מודה בפה מלא כי חלק מהפרויקטים שלו נבנים ומשווקים בהדרגה במכוון.

החברות אזורים ונכסים ובנין לא הגיבו לפניית "כלכליסט".

כתבתם של שי פאוזנר ודותן לוי מהאתר כלכליסט