מלחמת הרפורמות: שר השיכון מגיש תוכנית לסבסוד משכנתאות

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט

שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס יוצא למאבק נגד שר האוצר יובל שטייניץ, לאחר החלטת משרדו של שטייניץ לא לאשר תוכנית שיזם אטיאס בסוף אוקטובר לסבסוד משכנתאות לזוגות צעירים בפריפריה. שר השיכון הצהיר באחרונה כי אם לא תאושר על ידי האוצר הבקשה שלו - הוא יפנה למסלול עוקף אוצר, וכך יעשה השבוע.

מחר יניח ח"כ יצחק וקנין הצעת חוק על שולחן ועדת השרים לענייני חקיקה שמאחוריה עומד השר אטיאס. במרכז ההצעה תוכנית להענקת החזר של המדינה על תשלום משכנתה בגובה של 800–500 שקל בחודש לכל זוג צעיר באזורי הפיתוח, שירכוש את הדירה הראשונה שלו. אטיאס הצהיר בעבר, כשהחל לקדם את התוכנית, כי כדי למנוע כניסת משקיעים לשוק הזה, יחייב המשרד את רוכשי הדירות להחזיק בהן חמש שנים לפחות.

אטיאס אמר ל"כלכליסט" בעניין זה כי "אף שאין צורך בחקיקה בתחום החזרי המשכנתאות אלא בהחלטת ממשלה בלבד, אני נאלץ לעבור את המסלול הזה מאחר ששר האוצר מתעלם מצורך דחוף". אטיאס הוסיף: "אני מביא לוועדה חוק עם תמיכה של 29 ח"כים מכל סיעות הבית. אני מאמין שיהיה לוועדה קשה מאוד להתעלם מכך. אם לא תהיה ברירה, נגיע עם ההצעה אל הכנסת".

במקביל להצהרתו של אטיאס, לפני כשבועיים הציג השר לפיתוח הנגב והגליל סילבן שלום תוכנית משלו לסבסוד משכנתאות לזוגות צעירים בפריפריה. שלום הגדיר את יעד היקף הסבסוד החודשי בכ־1,000 שקל לזוג.

ביקורת על תוכנית שטייניץ

הליכתו של אטיאס אל הכנסת מחר תהיה שיא חדש במאבק בין משרד השיכון למשרד האוצר שנמשך כבר כמה חודשים, ושבמרכזו הועלו כמה אפשרויות שיזם אטיאס לטיפול בצד הביקוש לדירות. זאת לאחר שביום חמישי האחרון הופיע אטיאס עם שטייניץ במסיבת עיתונאים, שבה הוצגה תוכנית שקיבלה את גיבוי משרד השיכון. תוכנית זו אמורה, לפי האוצר לפחות, לחתוך משמעותית את חלקם של המשקיעים בדירות בעוגת הנדל"ן של המשק. ההחלטות, שכללו שני צעדים מרכזיים - הפחתת מס שבח למי שימכור דירות להשקעה, והעלאת מס הרכישה לרוכשי דירות כאלה בשנתיים הקרובות - התקבלו במשק במנעד תגובות שנע בין אכזבה לביקורת קשה מאוד נגד השרים. הביקורת היתה בעיקר על כך ששוב הממשלה בוחרת בפעולה הפשוטה והזולה מבחינתה, ועוסקת בהעלאת ההיצע במקום בטיפול בצד הביקוש של המתקשים לרכוש דירה.

השר אטיאס שב ביום חמישי והזכיר בכל שיחה עמו בעקבות מסיבת העיתונאים, כי הוא רואה בהחלטות החדשות שהתקבלו חלק מהחבילה הגדולה של טיפול הממשלה בבעיית שוק הדיור. לצופה מהצד נראה אטיאס במסיבת העיתונאים עם שטייניץ כמי שאינו מרוצה מהתוצאה הסופית של הדיונים שהביאו להחלטות אלה.

כאשר נשאל בעניין זה אמר שר השיכון שהוא תומך בתוכנית האוצר, אך הוסיף עקיצה קטנה משלו: "יותר מהכוונה להעלות את מס הרכישה, חשובה בעיניי התוכנית להפחית את מס השבח. זו דרך טובה לשכנע עכשיו בעלי דירות להשקעה לשחרר אותן לשוק".

על הטענות כי ההחלטות בעניין המסים יביאו להתנהלות לא בריאה או לא חוקית של רישום דירות על שם בני משפחה, והצהרה על מחירי דירות נמוכים מהמחירים האמיתיים שלהן, אמר אטיאס, "גם כיום יש אפשרות להתחמק ממס. השינוי לא נראה לי משהו שיגרום לעלייה בפשיעה. בכל אופן, זה עניין שבו צריכה לעסוק רשות המסים".

טענה נוספת שהושמעה לאחר מסיבת העיתונאים ביום חמישי היתה כי ירידה מהותית במספר הדירות להשקעה - שרובן מיועדות כיום להשכרה - תביא לעלייה בדמי השכירות במשק. "זו טענה מופרכת", אמר אטיאס. "הרי הדירות שישחררו משקיעים יעברו לידיים של אלה שכיום שוכרים, כי אין מספיק דירות למכירה. הירידה במספר השוכרים לא יכולה להביא לעליית דמי השכירות".

אריאל אטיאס ויובל שטייניץ, במסיבת העיתונאים ביום חמישי	צילום: דימיטרי שבצ'נקו

ל"מחיר למשתכן" יש מחיר

המאבק של אטיאס ושטייניץ לא התחיל סביב נושא התוכנית לסבסוד משכנתאות בפריפריה. אטיאס מנהל שני מאבקים נוספים נגד שטייניץ כבר כמה חודשים. המאבק הראשון הוא הדרישה שלו להפחית את הריבית למשכנתאות מסובסדות שיכול משרדו להציע. לאחרונה אטיאס היה צריך להתמודד עם ביקורת על כך שמשרדו נותר עם עודף תקציבי של כמעט 700 מיליון שקל שיועדו לסיוע במשכנתאות לנזקקים. אטיאס לא נותר חייב, והצהיר כי מה שאמור להיות תמיכה בעניים נהפך לעוד דרך של האוצר לעשות כסף על חשבון הציבור. "הריבית שבה מוכר האוצר את המשכנתאות לזכאים עומדת על 4%, בעוד שהבנקים מוכרים את הכסף הזה למדינה הרבה יותר בזול", טען אטיאס. "לכן רק מעטים משתמשים בכסף הזה". אטיאס הצהיר בשיחה עם "כלכליסט" כי הוא מתכנן להעביר את כל הכסף הזה לתוכנית שאותה הוא מנסה כעת לאשר.

 מאבק נוסף בין האוצר למשרד השיכון בראשות אטיאס הוא סביב הצורך בסבסוד מכרזי קרקעות מדינה מסוג "מחיר למשתכן". הכוונה היא למכרזים שבהם היזם שמתחייב למחיר הדירה הסופי הנמוך ביותר זוכה בקרקע. המחיר שישלם אותו זוכה יהיה תמיד קבוע מראש לפי הערכת שמאי. בפועל נוצר כמעט תמיד פער גדול בין מה שהמדינה היתה יכולה לקבל עבור הקרקע, לבין המחיר המשולם בפועל על ידי היזמים שמוכנים למכור בזול אם המדינה מוכרת להם בזול את השטח. "הפער הזה עולה כסף. משרד האוצר צריך, גם בעניין הזה, להכניס את היד לכיס והוא לא רוצה. לכן ההיקף של מכרזים כאלה נשאר קטן יחסית", אמר אטיאס.

אטיאס פעל גם בצד ההיצע, כאשר הוביל את מינהל מקרקעי ישראל לעלייה של כ־49% בהיקף הקרקעות שהמדינה מכרה ליזמים וקבלנים ב־2010, לעומת היקף המכירות ב־2009. אולם למרות זאת, אטיאס ספג ביקורת קשה על ההחלטה למכור בעיקר קרקע לבניית דירות גדולות בלבד. אטיאס הגיב בעניין זה פעמים רבות, והאשים את ראשי העיריות בכך שאינם רוצים שיבנו בשטחם דירות קטנות, עקב התפיסה כי אלה יגדילו את מספר המשפחות החלשות כלכלית בערים.

כעת עניין זה עשוי להשתנות. משרד המשפטים ומשרד הפנים עוסקים בימים אלה בהכנת תוכנית שתגדיר מראש היכן ובאיזה היקף יהיה על העיריות והוועדות המקומיות לאשר הקמת דירות קטנות. בעקבות מסיבת העיתונאים שאלנו את אטיאס אם הוא תומך בתוכנית זו. "אני חושב שזה פתרון טוב", אמר שר השיכון. "צריך בהחלט לכפות על ראשי עיריות שמסרבים לאשר דירות קטנות לעשות את זה. אני התחלתי את המהלך הזה אצלי. במשרד השיכון יש הוראה שכל תוכנית שהמשרד מתכנן תכלול 20% דירות קטנות".

כרמל שאמה. "באוצר אמרו לי שזה לא כלכלי למשק"	צילום: עמית שאבי

שאמה כבר הציע - ונדחה

באוקטובר 2009 הגיש ח"כ כרמל שאמה, שמונה לאחרונה לתפקיד יו"ר ועדת הכלכלה בכנסת, הצעה דומה מאוד. בסוף השבוע אמר שאמה בשיחה עם "כלכליסט", "כשבאתי עם ההצעה הזו לאנשי האוצר בשנה שעברה, הם אמרו לי שזה לא כלכלי למשק, ושהם מעריכים שזה יעלה את מחירי הדירות הזולות ואת דמי השכירות בשוק".

על ההחלטה הנוכחית אמר שאמה, שבהכשרתו הוא שמאי מקרקעין, כי היא טובה אך יש לבצע בה שינויים כדי שתהיה אפקטיבית. לדבריו, "על הדירות הקטנות והממוצעות יש להטיל מס רכישה מקסימלי כי משם אנו רוצים להרחיק את המשקיעים; יש להקל את מס הרכישה על דירות יוקרה כדי שהמשקיעים יפנו לפלח זה שאינו מעניין 99% מעם ישראל". שאמה סבור גם כי יש להגביל את הפטור ממס שבח לדירות ששוויין עד 3 מיליון שקל. "אין סיבה בעולם שמישהו ימכור דירת גג במגדלי אקירוב בפטור ממס", אמר.

המתנגדים והמברכים

חיים פייגלין, מנכ"ל חברת הבנייה צמח המרמן, אמר כי ההחלטות שעליהן הכריזו שר האוצר ושר השיכון הן לא יותר מ"עוד קומבינה מיסויית". לדבריו, "ההחלטות אולי פוגעות קצת בשוק המשקיעים, אבל בעיקר בשוק שוכרי הדירות. הממשלה כבר נכשלת מספיק שנים ביצירת שוק ראוי של דירות להשכרה, ומהלכים אלה כעת רק מחבלים במעט שקיים". עמי פרץ, מנכ"ל חברת הנדל"ן בוני התיכון, אמר כי ביטול המס לשנתיים אכן יתמרץ את מי שהחליט למכור את דירתו השנייה והשלישית ממילא, אך לא יציף את השוק כפי שמצפה הממשלה. הסיבה לכך היא לדבריו כי רוב המשקיעים בונים על תשואות לטווח הארוך.

ואילו עו"ד אמיר חן, ראש מחלקת נדל"ן במשרד פישר בכר חן וול אוריון ושות', אמר: "הלא מי שקונה דירה להשקעה ונאלץ לשלם מס רכישה גבוה יותר, יגלם אותו במחיר המכירה של הדירה. מלבד זאת, תוספת של 10,000 שקל במחיר דירה להשקעה לא תגרום למשקיע להימנע מלרכוש אותה". לדבריו, בהטבה במס השבח יש אי־צדק מכיוון שמוכרי הדירות ירוויחו כספים ניכרים כתוצאה מהפטור וככל הנראה ישקיעו חלק גדול מהתמורה בדירות חדשות. "בשורה התחתונה, סביר שרשויות המס ייצאו נפסדות". אמר.

מנגד, יש כאלה המאמינים כי הצעדים הננקטים ייצרו שינוי לטובה בשוק הדיור בישראל. "תוכנית האוצר ומשרד השיכון שפורסמה היא צעד מבורך, שבהחלט יתרום לירידה במחירי הדירות", העריך דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל. "ברגע שרוכשי הדירות להשקעה יחזרו להיות כ־10% מכלל הרוכשים, כפי שהיה מקובל עד לפני 2–3 שנים, במקום כ־25% מהרוכשים, כפי שקורה היום, נראה ירידת מחירים במקומות שבהם בחרו המשקיעים לרכוש דירות - בעיקר באזורי הפריפריה".

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט