פרוייקט מגורים משותף: על קבוצות רכישה

מאת רן בן עזרא

אחד הטרנדים הנפוצים שצמחו בשנים האחרונות נקרא קבוצות רכישה. לא מדובר בארגון או בעסק שיוזם פעולה עסקית, אלא בקבוצה של אנשים פרטיים שמטרתם לרכוש יחדיו קרקע כדי לבנות עליה פרויקט מגורים משותף.  קבוצות הרכישה עוקפות את הצורך ביזם וקבלן חיצוני וזהו יתרונן הבולט. הקבוצה מגייסת משקיעים פוטנציאליים לפרויקט הבינוי, ומתנהלת באופן עצמאי מול כל הגורמים הרלוונטיים. ביצוע הבניה מתבצע על ידי קבלן שקבוצת הרכישה בוחרת.

גורמים לצמיחת קבוצות רכישה

קבוצות הרכישה התרבו בשנים האחרונות בעיקר בשל הזינוק העצום במחירי הנדל"ן. קבוצת רכישה מאפשרת לרכוש פרוייקט נדל"ן במחיר זול משמעותית לעומת קניה מיזם או מקבלן. זהו הפתרון האופטימלי לאנשים שמעוניינים להקים פרוייקט מגורים חדש מן היסוד, ולרכוש דיור איכותי וברמה גבוהה, אך בעלות מופחתת משמעותית. וזו אחת הדרכים הטובות ביותר להתמודד עם עליות המחירים בשוק הנדל"ן.

יתרונות קבוצת רכישה

אחת ההוצאות הגדולות ביותר אותה קבוצת רכישה אינה צריכה לשלם הוא המע"מ על שווי הקרקע, זאת בניגוד לקבלן. בנוסף, ברגע שקבלן מוכר לרוכשי דירות נדל"ן, הוא מכניס לתוך התמחור גם הוצאות בלתי צפויות של סיכון (במידה ולא ימכור את כל הדירות, למשל).

בקבוצת רכישה לא מגולמת הוצאה כזו מהסיבה הפשוטה שרוכשי הדירות הם חברי הקבוצה עצמה. מלבד זאת ישנן עוד הוצאות שקבלן כולל במחיר הפרוייקט, שקבוצת הרכישה אינה נדרשת להן. קבוצת הרכישה נעזרת בגוף ניהולי שמאגד את כולם ומקשר בינם לשאר הגופים המנהלים את הבנייה וההקמה של הפרוייקט על הבטיו השונים.

סיכונים פוטנציאליים

קניית נדל"ן היא כמעט תמיד עסק מורכב. קניה של נדל"ן קיים ומתפקד כמו אולם אירועים  או גני אירועים, יכולה להיות פשוטה יחסית וגם מניבה. קניית נדל"ן על ידי קבוצת רכישה במטרה לבנות פרויקט מגורים, עלולה להיות מורכבת מאד ואף להסתבך בדרך. בכל הקמת קבוצת רכישה ישנם סיכונים מרכזיים: ראשית, במידה ואחד מחברי הקבוצה מתמוטט כלכלית בתהליך הרכישה, עשוי הדבר לעכב את הפרוייקט כולו.

שנית, מכיוון שמדובר בעסק של מספר אנשים, תמיד ישנו סיכון לסכסוכים פנימיים על כל נושא אפשרי. הויכוחים והריבים פוגמים באווירה הקבוצתית ובמקרים קיצוניים אף גורמים  להתפרקותה של הקבוצה ולביטול הפרויקט. לביצוע הפרוייקט מזמינה הקבוצה קבלן שמנהל את העבודה בפועל. גם הקבלן הוא שחקן על המגרש המורכב הזה, וחוסנו הכלכלי חיוני לעתיד הפרויקט.

לסיכום, לקבוצת רכישה קיימים יתרונות וחסרונות, ברוב המקרים, כשמצליחים להשלים הקמת פרויקט מגורים עם קבוצה, ההשקעה מתבררת כמשתלמת.