פתרונות מומחים למצוקת הדיור: המסים יכניסו היגיון לשוק הנדל''ן

כתבתה של הדר קנה מהאתר כלכליסט

במקביל למאבק השקט שמנהלים ועדת טרכטנברג וצוות רוטשילד על לגיטימציה ציבורית ובכורה בהצעת פתרונות ליוקר המחיה, ממשיך תחום הנדל"ן לבעור. דמי השכירות עדיין עולים, והדיווחים הסותרים על שוק הנדל"ן לרכישה אינם משנים הרבה. גם אם מתעלמים מנתוני השמאי הראשי על עליות מחירים ומקבלים את טענת הלמ"ס למגמה הפוכה - רכישת קורת גג בישראל נותרה משימת חיים, כזאת שצריך לשלם עליה במשך עשרות שנים.

כמו בתחומים אחרים, גם בשוק הדיור יכול מרכיב המס להשפיע משמעותית על המחיר לקונה. כדי לבחון אפשרויות לשימוש בתחום המס כדי להשיג השפעה חיובית על מחירי הדיור, כינס "כלכליסט" מומחי מיסוי המציעים פתרונות מקוריים לשינוי תחום הדיור: עו"ד דורון שוופי, ראש מחלקת מיסוי במשרד ש. פרידמן ושות'; עו"ד עופר אלבוים, שותף בכיר במשרד שקל ושות'; עו"ד שמואל בורנשטיין, ראש מחלקת מסים במשרד גרוס, קלינהנדלר, חודק, הלוי, גרינברג ושות'; ועו"ד אורי כליף, מומחה למסי נדל"ן.

הגישה הקשוחה: להגביל את התשואה מהשכרת דירה ל-2.5%-5%

עו"ד אורי כליף מציג גישה קשוחה: על המדינה להגביל את תשואות בעלי הדירות מדמי שכירות. "התשואות בארץ על שכירות די גבוהות יחסית לעולם. בעלי הדירות מקבלים תשואה של כ־6% ומעלה לשנה על דמי שכירות. בחישוב פשוט, על דירה בשווי מיליון שקל ירוויח הבעלים כ־60 אלף שקל בשנה.

"אם נגביל את התשואה ללא יותר מ־2.5% בשנתיים הראשונות, ואז נוכל לעלות הדרגתית עד למקסימום של 5% אחרי עשר שנות שכירות, יקרו שני דברים מקבילים. האחד הוא שאנשים שהיום אין להם יכולת לשכור דירה יוכלו לשכור בחצי מהעלות הנוכחית. השפעה שנייה של הגבלת התשואה תהיה צמצום של רכישת נדל"ן להשקעה ופנייה לאפיקי השקעה אחרים. כך הביקוש יקטן והמחיר יירד. יש לזכור גם שאם מחירי השכירות יירדו, תתרחש במקביל ירידה גם במחירי הנכסים עצמם, שתסייע לאחרים לרכוש דירות במחירים נמוכים יותר".

מתחם השוק הסיטונאי. עד לפני עשור הוטל מס על קרקעות פנויות	צילום: יובל חן

עו"ד שמואל בורנשטיין מסכים עם כליף, אך מציע נתיב מעט שונה: הטלת מיסוי על שכר דירה במקום הגבלת התשואה מראש. "הפטור ממס לדמי שכירות גורם לכך שהדירה הופכת להשקעה אטרקטיבית ומחירה עולה. ביטול הפטור אולי יגולגל לשוכרים בשלב הראשון, אך בהמשך יביא להפחתת מחירי הדיור, להגדלת התשואה המחושבת לפי אחוז דמי השכירות לעומת מחיר רכישת הדירה, ובסופו של דבר גם להפחתה בדמי השכירות, וזאת במקביל להפחתה במחיר הדירה".

כליף מוסיף כי הביקורת על הגבלת התשואה עשויה להגיע מכיוון חוק יסוד חופש העיסוק וחוק יסוד כבוד האדם וחירותו - שני חוקים המעגנים את זכות הקניין, וקובעים כי אין פוגעים בקניינו של אדם אלא לתכלית ראויה ובצורה מידתית שאינה עולה על הנדרש. ניתן להתמודד עם החוקים האלה, אומר כליף: "אני מציע שיעשו זאת כהוראת שעה לחמש השנים הקרובות, ואז ישקלו אם להאריך את הגבלת התשואה. כך זה יהיה מידתי, כשהתכלית בהחלט ראויה".

הגישה ההוליסטית: כל העושר ממוסה, כל ההוצאות מוכרות

עו"ד דורון שוופי סבור שההפרדה בין מס ההכנסה בישראל לבין סעיפי ההוצאה בתחום הדיור פוגעת בישראלים. "בארה"ב", הוא אומר, "אפשר לנכות הוצאות על נדל"ן בסכום סטנדרטי שמוגדר מראש או בסכום שמוכח על ידי קבלות, במסגרת מס הכנסה. מדובר על ניכוי דברים כמו ריבית משכנתאות של זוגות צעירים, הוצאה על שכר דירה או תשלומי ארנונה. הפתרון הזה אמנם מצריך שגם שכירים ימסרו דיווח פרטי לרשויות המס, אבל אם 300 מיליון אמריקאים מסוגלים לעשות זאת, גם 7 מיליון ישראלים יכולים".

שוופי קורא לאמץ קצת מהחוכמה שנצברה במדינות מפותחות אחרות. "בתחום מסי הנדל"ן מדינת ישראל מתנהגת בשונות מוחלטת מרוב מדינות המערב. מיסוי הנדל"ן אצלנו נעשה במסגרת חוק מיסוי מקרקעין, שהוא חוק נפרד מפקודת מס הכנסה. זה אומר שבארץ ישנם עשרות משרדי מס שבח שנפרדים ממשרדי מס הכנסה, וכשעושים עסקת נדל"ן הולכים למשרדי מיסוי מקרקעין. למס הכנסה מודיעים על העסקה רק במסגרת הדו"ח השנתי. התוצאה היא הפרדה מלאכותית בין שני הנושאים, שלא כמו בארה"ב או באנגליה, שבהן הכל נעשה במסגרת מס הכנסה".

המסקנה ברורה: "אני מציע לאחד את המשרדים, כדי שנוכל להגיש דו"ח שנתי אחד ובו כל ההכנסות, כולל מנדל"ן - ולקזז אותן כנגד הוצאות. המתנגדים יגידו שזה יגרום קושי, כי יהיה צורך בדיווח פרטי גם של שכירים.

"בנוסף לכך, מס הכנסה יטען שאין לו מספיק כוח אדם לטפל בכמות האנשים שיצטרכו לדווח. אבל הטכנולוגיה החדשה מאפשרת לעשות את הדיווח דרך האינטרנט. מעבר לכך, מדובר בעניין של 'צדק חברתי'. השיטה הזאת היא פרוגרסיבית ומאפשרת למי שיש הוצאות גדולות לקזזן כנגד הכנסות. כך אפשר ליצור מצב שבו כל העושר ממוסה וכל ההוצאות מוכרות".

הגישה הביקורתית: ביטול הפטור ממס שבח ושימוש בקרנות ריט

בסוף חודש מאי השנה ניסה שר האוצר יובל שטייניץ לקדם הצעת שעה הנותנת פטור מלא ממס שבח עד תחילת 2013, על כל מכירה של דירת מגורים שייעודה הראשוני שונה ומשמשת לעסקים. המטרה היא כמובן להגדיל את היצע הדיור. נכון לימים אלה ממתינה הצעת שטייניץ לאישור ועדת הכספים של הכנסת.

עו"ד שמואל בורנשטיין סבור שעדיף שהיוזמה תיתקע בוועדה. "אם יש גורם לעליית מחירי הדיור הוא דווקא הפטורים", פוסק בורנשטיין. "החוק לא יועיל בכלום. בטווח המיידי אנשים מחכים לראות מה יקרה עם הוועדות שהוקמו, ולכן הרחבת הפטורים לדירות מגורים על פי הוראת השעה תביא להורדת מחירים רק סמוך לפני מועד סיום התקופה, ב־2013. בשלב זה ימתינו בעלי הדירות לראות לאן צועד שוק הנדל"ן - ובשום מקרה לא ימהרו להוריד מחירים".

בורנשטיין סבור שהפתרון צריך להיות אחר: "מפעם לפעם עומדת על הפרק המחשבה לבטל את הפטור ממס לדירות מגורים - מלבד הפטור לדירת מגורים יחידה - ולהשוות השקעה בדירות לכל השקעה אחרת שבה משולם מס. ייתכן שהגיעה העת להוציא את המחשבה הזאת אל הפועל".

בורשנטיין מציע פתרון נוסף: הקמת קרנות ריט לתחום הנדל"ן למגורים. נכון להיום פועלות קרנות מסוג זה בישראל רק בתחום הנדל"ן מניב. הקרנות מונפקות בבורסה, והן מחויבות לחלק מדי שנה את רוב רווחיהן למשקיעים, שנהנים מתשלום מס נמוך יחסית. "היתרון הוא ב'שקיפות' שלהן לצורכי מס", אומר בורנשטיין, "כך שבמקום שמשולם מס ברמת החברה וברמת בעלי המניות, של יותר מ־40%, משולם מס ברמה האישית של המשקיעים, בגובה 20% או 25%. אם המהלך יצליח, התוצאה תהיה הזרמת הון רב לשוק והגדלת היצע הדירות, תוך שיתוף חלקים נרחבים יותר מהציבור בהשקעה. המהלך עשוי לסייע להפוך את השוק ליותר מסודר ובעיקר להכניס בו יותר פיקוח. אם המדינה תיתן הקלות, כמו פטור ממס רכישה לקרנות ריט שיבנו דירות קטנות, דירות להשכרה או דירות לזוגות צעירים, היא תוכל לעודד בנייה המקדמת את המטרות החברתיות והכלכליות בתחום הדיור".

הגישה הנוסטלגית: להחזיר את מס הרכוש על קרקעות פנויות

עו"ד עופר אלבוים מציע דווקא להחזיר לתוקפו חוק ישראלי ישן, המטיל מס על קרקעות פנויות. "חוק מס רכוש קיים משנות השישים, והוא מחייב קרקעות פנויות במסי רכוש כדי לתמרץ בנייה למגורים ומשרדים. החוק הטיל חיוב במס של עד 2.5% על קרקעות פנויות, ופטור ממס מהרגע שבו הושלמה בניית 30% מזכויות הבנייה בקרקע לפחות".

אלא שהחוק, כמו חוקים סוציאליים רבים שחוקקו בשנים הראשונות של המדינה, רוקן מתוכן בעשורים האחרונים. "בסוף שנת 1999 תוקן החוק", אומר אלבוים, "כך ששיעור המס נקבע על 0%, ובמקומו הוטל מס מכירה שנועד לכסות את הגירעון התקציבי שייגרם מהפסקת גביית מס הרכוש. אבל גם מס המכירה בוטל לפני כמה שנים".

אלבוים מוסיף כי "במציאות הקיימת, השבת מס רכוש ואפילו הרחבתו יכולה לענות על כמה צרכים ומטרות. בהיבט של המדינה, הגבייה הנוספת תוכל לשמש להקלה במישורים אחרים. אפקט נוסף יהיה תמריץ לבעלי הקרקעות לבנות, כדי שהחיוב על הקרקע הפנויה ייעצר.

"ניתן לשלב בחוק גם מס על דירות שאינן נמצאות בשימוש, וכך למנוע את תופעת דירות הרפאים, שבולטת מאוד בעיקר בתל אביב ובירושלים. גם במקרה זה החיוב במס ייפסק ברגע שיתקבל אישור כי בעל הדירה משכיר אותה למגורים".

כתבתה של הדר קנה מהאתר כלכליסט