שוק הדירות: המשקיעים לא ברחו, הם פשוט מבולבלים

כתבתה של שירלי ששון-עזר מהאתר כלכליסט

בנתונים שפרסם משרד האוצר בשבוע שעבר, שהסעירו את שוק הנדל"ן המקומי, בלטה במיוחד הירידה בשיעור רוכשי הדירות להשקעה, שבבעלותם כבר היתה דירה אחת. הנתונים בישרו, לכאורה, על מגמה של בריחת המשקיעים משוק הדירות הצפוף ממילא.

לפי אותם נתונים, ברבעון השלישי של השנה נרכשו כ־23 אלף דירות חדשות ויד שנייה, מתוכן 6,328 דירות להשקעה. אלה היו 27.6% מכלל הדירות שנרכשו ברבעון, זאת בעוד שמשקלן הממוצע של הדירות להשקעה מכלל הדירות הנרכשות עמד על 30.5% בשבעת הרבעונים הקודמים. "את הירידה בביקוש לדירות להשקעה אפשר לייחס במידה רבה להעלאות הריבית", הסבירו במסמך של האוצר. סיבות נוספות שמנו מחברי המסמך כללו את הקשחת תנאי המשכנתה בעקבות הוראה של בנק ישראל, וירידה בתשואות לאחר שגובה דמי השכירות לא הדביק את העלייה במחירי הדירות.

"כלכליסט" בדק עם פעילי הנדל"ן בשטח האם אכן מדובר במגמה של יציאת המשקיעים מהמירוץ לדירה, ומיהם אותם משקיעים שלהם מיוחסת, בין היתר, העלייה במחירי הדירות בישראל.

"אני לא חושבת שהמשקיעים נפגעו", אומרת מנכ"לית רשת התיווך אנגלו־סכסון עדינה חכם. "הם יושבים על הגדר כרגע. הם מפחדים שבעוד רגע יטילו עליהם מס כזה או אחר ומעדיפים לבחון מה קורה". גם איציק לוי, יועץ בתחום הנדל"ן ומנכ"ל חברת התיווך אמבסדור ירושלים, מסכים עם חכם. "המשקיעים מבולבלים ולוקח להם היום הרבה יותר זמן להחליט אם לקנות נכס", הוא אומר. לוי מאמין כי העלאת הריבית היא המשתנה המכריע בירידת שיעור המשקיעים בשוק, אולם לדבריו, מצב זה לא יימשך הרבה זמן. "אם לא יהיו צעדים דרסטיים שיגדילו את היצע הדירות בשוק - המשקיעים יחזרו ובגדול", אומר לוי. "הם מזהים את הזוגות הצעירים שיצטרכו לשכור. זה עוד דלק שמתמרץ את המשקיעים לקנות דירות".

דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל, מספר כי הבחין במגמה של מימוש הנכסים מצד המשקיעים, אך לדבריו המבחן האמיתי למגמה זו יהיה בחצי השנה הקרובה. "השקעה בדירות לא מספקת תשואה גבוהה כאפיק השקעה", הוא אומר. "האטרקטיביות של דירה נמדדת בכך שהמחיר עולה. אם המחירים יתחילו להתייצב — התיאבון לרכישת דירות להשקעה לא יהיה גבוה כמו קודם".

אנשים שחיפשו השקעה סולידית שתסדר את הפנסיה

גם לדברי המומחים בשטח וגם לפי הסטטיסטיקות של האוצר, הפרופיל של המשקיע הממוצע בשוק הדיור רחוק מלהיות מסנוור עיניים. לדברי חכם, אותם משקיעים הם "אנשים שחיפשו השקעה סולידית, כאלה שהשתחררה להם קופת גמל. החשיבה שלהם היא בעיקר לסדר לעצמם את הפנסיה". מייזליק, לעומת זאת, מבחין בשני פרופילים של משקיעים: "לרוכש הקלאסי של דירות להשקעה יש תיק השקעות, ניירות ערך ובתוך זה גם נדל"ן. בשנים האחרונות הצטרפו גם משפחות רגילות. הן ראו את הריביות הנמוכות על משכנתה וקנו דירות".

לפי נתוני האוצר, שכר הברוטו החציוני של רוכשי הדירות להשקעה בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה עמד על כ־10,800 שקל לחודש. "שכר זה אמנם גבוה בכ־36% מהשכר הממוצע במשק, אולם עדיין רחוק מהתפיסה הרווחת שלפיה המשקיעים הם אמידים במיוחד", כותבים מחברי הדו"ח. הגיל הממוצע של רוכשי דירות להשקעה ב־2010 עמד על כ־49 שנה. בסקירה דומה שפרסם האוצר בסוף 2009 מצוין כי כ־61% מרוכשי הדירות להשקעה הם שכירים ו־12% הם פנסיונרים.

מבחינת העדפות המשקיעים, ברבעון האחרון המספר הגבוה ביותר של רכישת דירות להשקעה נרשם באזור חיפה, אחריו אזור המרכז (לא כולל תל אביב) ובמקום השלישי - אזור באר שבע. דווקא חלקה של העיר באר שבע קטן יחסית, ולמקום הגבוה הגיע האזור הודות לאשקלון ולקריית גת - השייכות מינהלית לאזור באר שבע.

"פגיעה במשקיעים תעלה את שכר הדירה"

בסקירה הרב־שנתית על רוכשי הדירות להשקעה, שפרסם האוצר בסוף השנה שעברה, הוזכרו שני אירועים משמעותיים שגרמו לעלייה בשיעור רוכשי הדירות להשקעה בישראל בעשור האחרון. ב־2003 נכנסה לתוקף רפורמה שקבעה כי ישראלים ישלמו מס הכנסה גם על הכנסות מחו"ל. הרפורמה הפכה דירות להשקעה בחו"ל לפחות רווחיות, וגררה אחריה ירידה של כ־48 מיליון דולר בהשקעות הישראליות בנדל"ן בחו"ל בשנים 2003–2005. במקביל, שיעורם של המשקיעים בדירות מגורים בישראל רשם עלייה מתמדת שהגיעה לשיא בשנים 2007–2008.

גידי בר זכאי	צילום: בועז אופנהיים

האירוע הדרמטי השני התרחש בסוף 2008 עם פרוץ המשבר הפיננסי העולמי - בטווח המיידי מספר רוכשי הדירות להשקעה ברבעון הרביעי של 2008 נחתך משמעותית, אך בטווח הארוך המשקיעים התאוששו מהר ואף הגבירו את הרכישות אחרי שהבורסה שידרה חוסר יציבות כחלופה להשקעה.

האם הרגולטורים מכינים למשקיע הנדל"ן המקומי עוד תהפוכה? עו"ד גידי בר זכאי, לשעבר סמנכ"ל ברשות המסים, אומר כי על הרגולטורים להיזהר מפני זעזוע השוק. לדבריו, המשקיעים מספקים מגוון דירות להשכרה לשוק, וכל פגיעה בהם רק תעלה את שכר הדירה ההולך ומתייקר גם כך.

"לעתים צריך להזכיר לפקידי האוצר שמכשיר המס לא תמיד פוטר את כל תחלואי המשק. צריך להיזהר כשמפעילים מדיניות של הגדלת מסים במטרה להקטין פעילות, מכיוון שקשה לצפות את הנזק שמדיניות כזו תגרום. לטעמי, הדרך הנכונה היא לעודד את ההיצע ולא להכות בביקוש".

כתבתה של שירלי ששון-עזר מהאתר כלכליסט