שוק הנדל''ן בעוטף עזה מתעורר

כתבתם של שירלי ששון־עזר ודותן לוי מהאתר כלכליסט

"מי שהגיע הנה בתקופת נפילות הקסאמים היה יכול לראות שעל 40% מהבתים בעיר היו שלטים למכירה. דירות נמכרו במחירי שפל של 20 אלף דולר לדירת 3 חדרים", כך אומר חיים קוזניץ, שמשמש יועץ לעיריית שדרות. לדברי קוזניץ, היו מי שראו נגד עיניהם קטסטרופה ועשו הכל כדי לברוח ממנה מהר ככל האפשר, אבל לעומתם היתה תנועה הפוכה של משקיעים שזיהו הזדמנות לקנות נכסים בזול ולהמתין עד שהמצב ישתפר.

"היה כאן מישהו מהמרכז שהגיע בתקופת הנפילות וקנה עשר דירות בבת אחת", מספר קוזניץ, "היום כל דירה שווה פי שישה או שבעה, ואפשר להשכיר אותה ב־1,500–2,000 שקל. זו תשואה של יותר מ־25%. זה יוצר עניין אצל קונים שרוצים לעשות את הרווחים האלה גם היום, אבל היום המצב השתנה: יש יותר ביקוש ופחות היצע".

פערי המחירים והביקושים אמנם ניכרים בצורה דרמטית ביותר בשדרות כעיר שמהווה סמל לנפילות הקסאמים, אבל גם בערים אחרות שבהן נפלו טילים הורגשו תנודות חדות בשוק הנדל"ן. יצאנו לאזורי הנפילות לבדוק אם עדיין ניתן למצוא הזדמנויות עסקיות באזורי הנפילות.

שדרות - מתקפת משקיעים וסטודנטים 

בסוף שנת 2007 הוציא מינהל מקרקעי ישראל מכרז למכירת 43 מגרשים בעיר. רק 12 אנשים ניגשו למכרז ולאחר עשרה חודשים הוא בוטל לחלוטין. לפני עשרה חודשים החליטו במינהל להוציא את המכרז הזה שוב. הפעם ניגשו אליו 300 אנשים, והמינהל נדרש להגריל ביניהם כדי לקבוע מי יהיו הזוכים.

המכרז הוא משל למצבה של שדרות, שהולכת ותופסת יותר ויותר את תשומת לבם של המשקיעים. "אף שמאז הנפילות כבר היו כאן עליות מחירים, המשקיעים לא מפסיקים להגיע", אומר כפיר אסולין, זכיין רשת התיווך רי/מקס בשדרות.

 שדרות, משכירים לסטודנטים. צילום: עמית שעל.

"רק אתמול עשיתי סיור בדירות של משקיע שפיצל כמה דירות 80 מ"ר לשני חלקים. כל חלק בדירה הוא משכיר ב־1,600 שקל לסטודנטים". לדבריו של אסולין היו דירות ישנות שנמכרו בתקופה הקשה ב־80 אלף שקל ונמכרות כיום בכ־450 אלף שקל.

דירות באזורים טובים יותר נמכרו ב־340 אלף שקל ונמכרות היום בכ־600 אלף שקל. מחירי השכירות עומדים על 2,000–2,300 שקל. לדברי אסולין, מספר הסטודנטים במכללת ספיר בעיר לא השתנה, אך בעת נפילות הטילים הם העדיפו לגור בקיבוצים. "הסטודנטים חזרו לשדרות כי זה נוח יותר לגור בעיר. בנוסף, הצעירים שפעם היו בורחים מפה מתחתנים ונשארים. יש פה מעט פרויקטים חדשים שנבנים. המצב הזה יוצר עודף ביקושים", הוא אומר. נציין כי מענקים של 5 מיליון שקל להוספת ממ"דים לדירות מעלים את ערכן.

אבל למרות דברי אסולין, יכול להיות שחלון ההזדמנויות בשדרות עומד להיסגר. בימים אלה מקדמים בעיר מתחם מעונות שיכלול כ־1,000 יחידות דיור. פיתוח המגורים המתוכנן בשנה הקרובה יכלול 300 יחידות דיור בשכונת רבין, ובהמשך יוקמו חמש שכונות בצפון מזרח העיר, בהן שכונת בן גוריון ב' ושכונה של 2,000 דירות סמוך לבית העלמין. כמו כן תוקם שכונת יוקרה על 100 מגרשים בני דונם כל אחד.

"אני לא חושב שהחגיגה הזו תימשך עוד הרבה זמן. אחוזי התשואה הולכים ונעלמים, כי השוק מתאזן והמחירים עולים בהתאם".

מועצה אזורית שער הנגב - הבנים חוזרים הביתה וקצב המכירות בעלייה

תושבי הקיבוצים והמושבים במועצה האזורית שער הנגב הרגישו היטב את נפילות הטילים, אבל מכיוון ששוק הנדל"ן מתנהל בצורה שונה מהשוק העירוני, המצב הביטחוני לא בא לידי ביטוי במחירי הבתים, אלא בביקושים של משפחות להתגורר באזור.

"הרגשנו עצירה בצמיחה הדמוגרפית", אומר עודד פלוט, מנהל המטה האסטרטגי ומ"מ ראש המועצה האזורית שער הנגב. "מרגע שהחלו נפילות הטילים ועד לעופרת יצוקה בינואר 2009 היו לנו שתי הרחבות שהתקדמו בקצב אטי מאוד במפלסים ובכפר עזה. ביחד מדובר ב־130 יחידות דיור שהמכירה שלהן היתה קשה מאוד, אולי 7–10 יחידות דיור שנמכרו בשנה", אומר פלוט.

 מועצה איזורית שער הנגב. חשו עצירה בצמיחה דמוגרפית. 

על פי הערכות מומחים, בית ממוצע בשטח של כ־140 מ"ר נמכר בתקופת נפילות הטילים בכ־900 אלף שקל. כיום, מחירו של בית זהה עומד על כ־1.1 מיליון שקל. לדברי פלוט, בניגוד למה שקרה בשדרות, בשער הנגב לא היתה קרקע נוחה למשקיעים שרצו לעשות רווחים גדולים בתקופת שפל, גם משום שהמחירים לא ירדו בצורה משמעותית וגם משום שרכישת בית בהרחבות מותנה בחוקים של מינהל מקרקעי ישראל ומצריכה מהרוכש לעבור ועדת קבלה. עם זאת, החל מינואר 2009 מדווח פלוט על שינוי משמעותי במכירות הבתים. "בברור חיל יצאו 60 מגרשים, ובאור הנר נמכרו 70 מגרשים עוד לפני שהתחילו לבנות את הבית הראשון. בעקבות הרגיעה גם בני המקום חוזרים לגור במקומות שבהם גדלו, ויש הגירה חיובית מובהקת".

אשקלון - הקבלנים: המלחמה עשתה לנו טוב

מתקפת הטילים על אשקלון זעזעה את השוק המקומי לזמן קצר בלבד. במשך שלושה חודשים היתה הקפאה מוחלטת של העסקאות, אך לא דווח על צניחת מחירים. מאז שנרגע המצב הביטחוני נהנה השוק המקומי מהמשך הבנייה, ויזמים ואנשי נדל"ן בעיר בהחלט מרוצים מההתפתחויות שהפכו אותה ליעד החוף הבא אחרי אשדוד.

לדברי דידי ימין, מנכ"ל ארגון הקבלנים באזור אשקלון והסביבה, מחירי הדירות הזולים בתקופה של לפני כשלוש שנים לא נבעו רק מנפילת הטילים, אלא גם מהמשבר הכלכלי. "זו היתה תקופה קשה שבה לא היה הגיוני לצפות מהרוכשים לקנות דירות במקום כזה", אומר ימין ומוסיף כי "זמן קצר אחרי המלחמה חזרו הרכישות ביתר שאת. המלחמה, עם כל הצער שבדבר, עשתה לנו טוב".

לדברי השמאית אביגיל ביטון, בתקופת "עופרת יצוקה" דירות 4 חדרים חדשות היו נמכרות במחיר של 650–700 אלף שקל, ואילו היום הם נמכרות ב־800 אלף שקל. תמורת 850 אלף שקל אפשר לקבל דירה ייחודית עם נוף לים. בית דו־משפחתי שזקוק לשיפוץ בשכונת אפרידר, שנחשבת לשכונה האיכותית ביותר באשקלון, נמכר לאחרונה ב־1.9 מיליון שקל. לפני שלוש שנים עמד מחירו על 1.3–1.4 מיליון שקל. 

כתבתם של שירלי ששון־עזר ודותן לוי מהאתר כלכליסט