''שפץ ביתך''- לאן פניו של ענף שיפוץ הדירות בישראל?

ביום שני הבא מרכז הבניה הישראלי מקיים את התערוכה השנתית למשפצי דירות ובתים, שנקראת "בתים ומבטים". מטרת התערוכה לסייע לאותן משפחות שמעוניינות לשפץ את ביתן או לבנות אותם במסגרת "בנה ביתך", לעשות זאת ביעילות ובמינימום הוצאות. בתערוכה מוצגות מבחר דרכים לשיפוץ בתים, מידע על חומרי בניה לשיפוץ בתים ודירות ועוד.

התערוכה מתקיימת בסוף חודש אפריל, עיתוי טוב שכן נתונים סטטיסטיים רבים על ענף הבניה לרבעון הראשון של שנת 2010 כבר פורסמו והם מהווים אינדיקציה טובה למה שצפוי בשנת 2010 כולה. הנתונים מלמדים על ירידה בביקושים ועל יציבות במחירים וזו כנראה תהיה המגמה בשנה כולה. יש קשר בין מה שקורה בענף הנדל"ן ושוק שיפוץ הבתים והדירות.

עדינה חכם, מנכ"לית רשת אנגלו סקסון, טוענת שנתוני הביקוש ברבעון הראשון של שנת 2010 מחייבים הסבר: "זה נכון שיש ירידה כללית בביקוש לדירות וזה משום שהביקושים ההשקעתיים פחתו. אולם, הביקוש לדירות למגורים היה חזק ברבעון הראשון של השנה וכנראה יישאר חזק גם בהמשך השנה. זאת ועוד, הנתונים לגבי הביקושים ברבעון הראשון של השנה מעוותים כאשר משווים אותם לרבעון הראשון של שנת 2009, שכן רבעון זה היה רע במיוחד לשוק הנדל"ן. אולם, להערכתי הביקוש למגורים בשנת 2010 לא יפחת ובדומה לשנים עברו הביקוש יעלה על ההיצע, שכן התחלות הבניה מוערכות השנה, כ- 32,000 יחידות דיור, נמוכות מהביקוש טבעי של כ- 37,000". במציאות של מחסור של כ- 5,000 יחידות דיור, מספרם של אלו שמשפצים את דירותיהם עולה.

קובי לנגליב, מנכ"ל מרכז הבניה הישראלי, סיפר לנדל"ן קום: "שנת 2010 תהיה שנה מעניינת בתחום הנדל"I, כי במובנים רבים, הענף נמצא על פרשת דרכים. אחד המאפיינים של שנת 2010 הוא מחסור בדירות ובמציאות כזו רבים משפצים את דירותיהם, בין השאר בכדי להתאים אותן למציאות שהילדים עוזבים את הבית בגיל הרבה יותר מאוחר".

על פי הנתונים שבידי מרכז הבניה, כ- 220,000 משפחות משפצות את ביתן מדי שנה. מתוך זה, כ- 5,000 משפחות בונות בתים במגרשים שלהן, כ- 40,000 מבצעות שיפוץ קל של עד 10,000 ש"ח ויתרת 170 אלף המשפחות מבצעות שיפוץ עמוק שיכול להגיע לסכומים משמעותיים. זה בהחלט שוק מכובד מאוד, שעל פי ההערכות של מרכז הבניה מגלגל מדי שנה כ- 14 מיליארד שקלים ומבוסס על ההנחה שהעלות של שיפוץ ממוצע מגיעה לכ- 42,000 שקלים ושעלות בניית בית ממוצע כמיליון שקלים.

אך שוק השיפוצים זה לא מה שיאפיין את שוק הנדל"ן של ישראל בשנת 2010. נגליב אומר "שהשנה תתאפיין בירידה חדשה בביקושים ההשקעתיים ובביקושים לאזורים פריפריאליים. ידה של הממשלה תורגש ביתר שאת השנה, שכן בכוונת משרד האוצר לבטל את כל הפטורים על מס שבח ולהטיל משטר רגולטורי יותר שיכביד על ענף קבוצות הרכישה".

ביטול הפטורים על מס שבח עשוי להקטין עוד יותר את הביקוש ההשקעתי לנדל"ן. כיום יש פטור על תשלום מס שבח לאלו שמוכרים דירה 4 שנים אחרי קנייתה. ביטול סעיף זה יקטין את כדאיות ההשקעה בנדל"ן, שכן מימושו עשוי לעלות כסף רב.

ממשרד האוצר נמסר לנדל"ן קום: "אנחנו נחושים לבטל את הפטורים. במשך השנים הוכנסו כל כך הרבה פטורים שכמעט לא משלמים את המס. אנחנו רוצים לעשות סדר, או שהפטורים מבוטלים או שחוק מס שבח מתבטל".

מס שבח הוא לא הדבר היחיד שיביא לצמצום הגל ההשקעתי בנדל"ן, שכן גם העלייה בשערי הריבית והעלייה במחירי הנדל"ן יקטינו את הביקוש ההשקעתי לנדל"ן. עליית שערי הריבית תייקר את המשכנתאות שהיוו מכשיר מימון פופולארי למשקיעים. שערי ריבית גבוהים יותר גם יגדילו את כדאיות ההשקעה בפיקדונות בנקאיים ובאגרות חוב. גם העלייה במחירי הדירות בשנת 2009 תרמה לירידה בגל ההשקעות, שכן גם אלמנט זה מצמצם את כדאיות ההשקעה בנדל"ן. העלייה במחירי הדירות בשנת 2009 מקטינה את הצפי לרווח הון על ידי מכירת הנכס בעתיד והתשואה יורדת, שכן דמי השכירות לא עלו באותו שיעור של עליית מחירי הנדל"ן.

שנת 2010 תתאפיין כנראה בביקושים מוגדלים באזורים פריפריאליים ונגליב מסמן את רמלה, לוד ובאר יעקב כיעדי ביקוש חשובים. לרמלה ולוד יש תדמית שלילית, אולם לגליב טוען שבימים אלו לתדמית יש פחות חשיבות. גם לראש העין הייתה תדמית גרועה, אך הצורך למצוא דיור זול במרכז הארץ הפך את ראש העין ליעד מבוקש ופופולארי. לרמלה, לוד ובאר יעקב יש יתרון גדול- כביש 431 שמחבר את הערים האלו לכביש 6".

אך יש התעוררות בערים דרומיות יותר, כמו באר שבע, דימונה וירוחם. ברנרד ראסקין, מנכ"ל רשת רימקס ישראל, מסביר שהביקושים הכבושים משתחררים ובנוסף בניית עיר הבהדים מעוררת ביקושים השקעתיים בדרום.