''בחיפה ליד הים נחשב נחות. אנחנו נשנה את זה''

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט

הבוקר (ב') יחל שיווקו של אחד הפרויקטים הגדולים ביותר בשוק הדיור הישראלי והגדול זה עשרות שנים בחיפה על ידי היזמיות חברת גב־ים, מקבוצת נכסים ובנין שבשליטת קונצרן אי.די.בי, וחברת אוסיף מקבוצת ישרס־רסקו, שבשליטת שלמה אייזנברג.

מפרטים שהגיעו ל"כלכליסט", לאחר שנים של המתנה קיבלו השותפות אישור לפרויקט שיכלול שכונה בשם רמת הנשיא, שתתפרש על פני כ־60 דונם במורדות המערביים של הכרמל בסמוך לשמורת טבע, כשכונה סגורה של 18 מגדלי מגורים בני 9–22 קומות ובהם 1,063 דירות. תהליך השיווק יחולק לשלבים, ובשלב הראשון יוצעו למכירה רק 280 דירות בשלושה בניינים.

תחילת שיווק הפרויקט היא הזדמנות יוצאת דופן לשיחה משותפת עם שני האנשים שחתומים על הוצאתו לדרך - יו"ר גב־ים רפי ביסקר, ובעלי ישרס־רסקו שלמה אייזנברג. השניים נפגשו בעבר עוד בתקופה שבה ביסקר שימש מנכ"ל דנקנר השקעות, שנרכשה בהמשך על ידי יצחק תשובה ובנו יחד בעיקר בגוש דן. מאז הפך ביסקר לאחד האנשים החזקים בקונצרן אי.די.בי שבראשות היו"ר נוחי דנקנר, והוא חובש כיום הרבה מאוד כובעים עסקיים. אייזנברג השתלט לפני כשנתיים על חברת אוסיף, וכך "ירש" את הקרקע המקורית במתחם הפרויקט והפך שותף בו.

שלמה אייזנברג. "אם בחיפה אישרו תב"ע לאלף יחידות דיור בשלוש שנים, אז אפשר לעשות דברים אחרת"

אישור הפרויקט הזה היה מורכב. כמה שנים למעשה עברו מאז שהחל?

אייזנברג: "את הקרדיט ליוזמה צריך לתת פה למשפחת אביב שהיתה הבעלים של אוסיף, אשר החזיקה היסטורית בקרקע הזו. לפני כחמש שנים הם הגישו תב"ע (תוכנית בניין עיר) ראשונה לפרויקט, אבל מאז מצב החברה הידרדר כידוע והיא עברה לא מעט ידיים. במהלך התקופה הזו הם חיפשו שותף, וגב־ים, שבונה הרבה בצפון, היתה שותפה טבעית בשל היכרותה עם האזור".

אוסיף עברה לא מעט תהפוכות בשנים האחרונות. זה החל במכירתה ב־2007 בכ־600 מיליון שקל לאוליגרך ארקדי גאידמק, המשיך במשבר שהביא כמעט לקריסתה הסופית, והסתיים שנה לאחר מכן במכירת השליטה בה לישרס של אייזנברג בסכום של 135 מיליון שקל.

ביסקר: "זה באמת לקח הרבה זמן. אבל האמת היא שזה מעט מאוד זמן למה שעשינו בתקופה הזו. אנחנו בגב־ים רכשנו בינואר 2007 מחצית מהזכויות בקרקע של רמת הנשיא מאוסיף. הובלנו הליך השבחה שבסופו אושרה למתחם תב"ע. ואז קרה משהו שנחשב למאוד יוצא דופן, אולי אפילו תקדים בשוק שלנו. בא ראש העירייה ב־2008 (יונה יהב - ש"פ), וביקש מאיתנו לוותר על כל תהליך ההשבחה ולחזור לתכנן את הפרויקט מחדש, והסכמנו".

אז בעצם נוצרו לשכונה שתי תוכניות שונות שכל אחת מהן אושרה?

ביסקר: "בדיוק. רק שבתוכנית השנייה העירייה דרשה דרישות חמורות שבהתחלה היה לנו מאוד קשה לקבל. יהב אמר, 'אם תפעלו לרווחת הציבור בחיפה, אנחנו נפעל מהר מאוד לאשר את זה'. היו בינינו לא מעט ספקנים, שכן אישור תב"ע בישראל יכול לקחת גם 5 ואפילו 10 שנים בקלות, אם עירייה מעכבת את העניין".

מה כללו דרישות העירייה?

ביסקר: "הבקשה המרכזית היתה לפזר את הבניינים, ליצור שטחים פתוחים גדולים, ובמרכז פארק של יותר מ־20 דונם".

אייזנברג: "דרשו גם שיהיה שם רק כביש אחד פנימי והרבה מבני ציבור".

רפי ביסקר. "יונה יהב אמר, 'אם תפעלו לרווחת הציבור בחיפה, אנחנו נפעל מהר מאוד לאשר את זה'. היו בינינו לא מעט ספקנים, שכן אישור תב"ע בישראל יכול לקחת 10 שנים בקלות"	צילום: יונתן בלום

בסופו של דבר נכנעתם?

ביסקר: "הסכמנו לרוב הדרישות, ואני אומר לך שאני לא מצטער. התוכנית הסופית הופכת את השכונה להרבה יותר אטרקטיבית. אני רואה את זה בביקושים".

אבל טרם התחלתם.

ביסקר: "תרשה לי לגלות לך, שעוד בטרם פתחנו את השיווק כבר יש לנו 50 חוזים חתומים עם רוכשי דירות".

"מצפון תפתח הטובה"

חיפה היא כנראה החידה הנדל"נית הגדולה של העשור האחרון. בעוד שהמחירים של דירות במרכז הארץ עלו במאות אחוזים, בחיפה נרשמה עלייה של כ־30% בלבד ורובה בשנה האחרונה. השניים לא נבהלים מהנתונים. "חיפה באמת נשארה מאחור, אבל יש פה ביקוש כבוש (ביקוש מצטבר שאינו מתממש - ש"פ) בעיר שיביא להדבקת הפיגור. ועדיין, בגלל מחירי קרקע המחירים יהיו זולים יותר מאשר במרכז", מעריך ביסקר. המחירים בשכונה יתחילו ב־785 אלף שקל לדירת שלושה חדרים עם מרפסות בינוניות, דרך דירת 4 חדרים ב־950 אלף שקל, דירת 5 חדרים ב־1.02 מיליון שקל, ועד פנטהאוזים מפוארים ב־1.8 מיליון שקל.

"אני מעריך שיש פה פוטנציאל לעליית מחירים של 20%–30% בשנה הקרובה. החברה שלנו בונה בחיפה ובצפון כבר 60 שנה, ולראשונה נתחיל לבנות בבת אחת שלושה בניינים. זה עניין שאין לו תקדים בחיפה", אומר אייזנברג.

שכונה להייטקיסטים

האם אתם מחפשים מקומות נוספים באזור לבנייה?

אייזנברג: "שמע, אני אומר לך - מצפון תיפתח הטובה. בוא אגלה לך סוד. התהליך שעברנו פה עם העירייה שינה אצלנו את התפיסה לגבי הפוטנציאל. הרבה שנים התלבטנו אם לבנות בקרקע אחרת שלנו בעיר ברחוב הגליל בנווה שאנן, והחלטנו להתחיל לבנות שם בקרוב. מעבר לזה, בכל מקום בצפון שבו תוצע קרקע ל־300–500 יחידות דיור במחיר טוב, נקנה. אני יכול לספר שלפני 15 שנה בנינו בחוף הצפוני של נהריה, ועכשיו לראשונה אנחנו מתכננים לחזור לבנות שם".

ביסקר מוסיף, "גם אנחנו מאמינים בצפון. גב־ים בנתה את השכונה הגדולה ביותר בקריית מוצקין - נווה גנים, עם יותר מ־1,500 דירות, ונמשיך לבנות".

השכונה הממוקמת במורדות המערביים של הכרמל, נמצאת אמנם במרחק הליכה מחוף הים וטיילת הכט, והיא סמוכה לצירי תחבורה ראשיים ובראשם כביש 2, כביש 4 ומנהרות הכרמל, אך כיום מדובר במתחם שנמצא בלב אזור חלש מאוד מבחינה סוציו־אקונומית. ביסקר מסביר את תפיסת העולם שתנחה את הליך השיווק: "קודם כל זה נכון שבחיפה יש 'עולם הפוך', כי כל מה שקרוב לים נחשב נחות. אבל שכונה של אלף יחידות דיור יכולה לשנות את זה, ואנחנו הולכים לשנות את זה. אנחנו מחפשים כרגע בעיקר את אנשי ההייטק של אזור התעשייה מת"ם. אנחנו שותפים לניהול מת"ם, יש שם יותר מ־7,000 מהנדסים וזה שוק חזק עם פוטנציאל גדול. מעבר לזה, אני כחיפאי יכול לומר לך שמפני שהשכונה תהיה גדולה מאוד, היא יכולה להשפיע ולהיות מושפעת לא רק מהחלק התחתון, אלא גם מהקרבה שלה לאזורים היותר יוקרתיים שבחלק העליון שלה בכרמל".

הדמיה של השכונה החדשה

באיזו מהירות תשווקו את הפרויקט, וכמה הוא יעלה לכם בסופו של דבר?

ביסקר: "השיווק יותאם לביקושים. אם נראה שיש ביקוש בקצב שראינו בשבועות האחרונים, נבנה מהר מאוד. אנחנו ערוכים לכך. אני מניח שהשכונה כולה יכולה להיבנות ב־3–5 שנים. אם זה יקרה, היקף ההשקעה יעמוד על כ־900 מיליון שקל עד מיליארד שקל".

חיפה הפכה בשנתיים האחרונות למוקד משיכה בולט למשקיעים מהמרכז. זה עלול לקרות גם פה?

ביסקר: "אני מסתכל על מי שביקשו לקנות פה דירה בינתיים, ורואה רק אנשים שרוצים לגור פה. אני מעריך שזה יהיה הקהל".

מחפשים הזדמנויות

שוק הנדל"ן למגורים נראה בשנתיים האחרונות כרכבת הרים, שנסיעתה הביאה למשברים שיצרו הזדמנויות לגופים החזקים בו. בשבוע שעבר נרשם בישראל אחד האירועים הבולטים בתחום הזה - מכירת השליטה בחברת אזורים לאיש העסקים הרשי פרידמן. כשביסקר נשאל מדוע אי.די.בי לא התחרתה על הבעלות, הוא השיב בדרכו המיוחדת: "ההחלטה שלנו לרכוש תלויה בתשובה לשאלה, האם זו באמת הזדמנות? אנחנו מקבלים הרבה מאוד הצעות לרכישה, אבל ניכנס לעסקה רק אם נאמין שיש בה פוטנציאל גדול מאוד".

ביסקר מוסיף, "גב־ים ונכסים ובנין שלנו ממשיכות לחפש עכשיו הזדמנויות. יש מחסור גדול בקרקע וזה מניע אותנו להמשיך לחפש. כולם מדברים על הורדת המחירים; במקום שבו יש מחסור של גורם ייצור, יש לכך השפעה על המחיר, וגורם הייצור מספר אחת בדירות הוא קרקע ואין מספיק קרקע". הוא לא מודה בכך בפומבי, אך עובדת המחסור בקרקעות, פירושה שהזדמנות יכולה להופיע גם ברכישה של חברה שיש לה קרקע היסטורית.

אז הפתרונות של בנק ישראל ומשרד השיכון לא יעזרו?

ביסקר: "צריך קרקע. אבל הפתרון האמיתי הוא תשתיות שיחברו כמו שצריך את הפריפריה למרכז. אם אדם בצפון יוכל להגיע למרכז בשלושת רבעי השעה, המחירים יירדו".

אייזנברג מפתיע בעניין זה, ומספר כי הוא לא חושב שיש בעיית מחירים אמיתית בשוק הדירות. "אם מנקים את 'הקצפת' של המגדלים בתל אביב ואת דירות היוקרה בירושלים, רואים שהמחירים עברו תיקון במבט רב־שנתי, וחזרנו ריאלית הרבה אחורה. זו לא חוכמה לבדוק מחירי דירות מול המדד, צריך לבדוק אותם מול כוח הקנייה. בבדיקה כזו חזרנו 5–7 שנים לאחור. אין בועה במרכז, ומובן שלא בפריפריה. מה שבאמת צריך הוא טיפול יסודי בעניין הוועדות. אם בחיפה הצליחו לאשר תב"ע לאלף יחידות דיור בשלוש שנים, אז אפשר לעשות דברים אחרת, ושם הפקק הגדול". 


כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט