במה כדאי להשקיע? דירה או קרקע?

רבים חולמים לרכוש דירה, אך האם מדובר בהשקעה הנכונה? במציאות הישראלית של ביקושים גבוהים בשוק הנדל"ן וריביות נמוכות, כמו גם ההון העצמי הגבוה שנדרש ללקיחת משכנתא, האם נכון לקנות דירה או שאולי עדיף להשקיע בקניית קרקע?

שוק הנדל"ן היום נמצא במצב של חוסר איזון - קיים ביקוש רב לרכישת דירות הרבה מעבר להיצע, דבר שהעלה בשנים האחרונות את מחירי הדיור בצורה חדה. העלייה החדה במספר שנים קצר במחירי הדירות גורמת לרבים תסכול והשאיפה לרכוש דירה נהפכה לחלום שנמצא הרחק מהשיג ידם. ככל שהחלום מתרחק, שוק הנדל"ן ממשיך לרתוח והריביות במשק נשארות נמוכות, רבים מחפשים אפשרויות השקעה אלטרנטיביות.

ההשקעה בדירה
קניית דירה עדיין נחשבת לאפיק השקעה אטרקטיבי עבור רבים, הן מכיוון שמדובר בהשקעה שבסופה אתם יוצאים "עם משהו ביד", והן מכיוון שהיצע הדירות לא צפוי לגדול באופן דרמטי בשנים הקרובות (בעיקר עקב חסמים ממשלתיים-פוליטיים ובירוקרטיים), במיוחד באזורים מבוקשים מאד כמו תל-אביב. למרות זאת, קניית דירה דורשת לרוב לקיחת משכנתא, כאשר לכך נדרש כיום 30% הון עצמי, וכשמחיר דירת 4 חדרים ממוצעת ברוב אזורי הביקוש עומד על 1,500,000 ש"ח (ומעלה), משמע שרובנו צריכים כ-500,000 ש"ח לפחות, רק עבור האפשרות לקחת משכנתא. כל זה כמובן עוד לפני שדיברנו על עלויות נוספות כגון ביטוח משכנתא, ביטוח דירה, ריהוט, שידרוג או שיפוץ הדירה וכו'. אז מדוע קניית דירה עדיין נחשבת אטרקטיבית?

• תשואה - למרות העלות הגבוהה, מצב השוק מכתיב שמחירי הדירות ימשיכו לעלות בשנים הקרובות (הן עקב הביקושים הגבוהים והן עקב ההיצע הנמוך) וזה אומר עליית ערך הנכס באופן קבוע בשנים הקרובות.
• פסיכולוגית – אנו מעדיפים לרכוש נכס מכיוון שזה נותן לנו תחושת יציבות, או במילים אחרות אנחנו קונים "בית" ולא משקיעים בנכס כלכלי שנועד להפיק תשואה.
• ריביות – כבר תקופה ארוכה שהעולם כולו, וישראל בתוכו, נמצאים תחת אקלים כלכלי בו הריביות נשארות נמוכות ע"י בנקים מרכזיים. במציאות כזאת הכסף זול, ומכאן שהלוואות המשכנתא כדאיות ביותר מחד גיסא, וחיסכון בבנק (בפיקדון) אינו אטרקטיבי מאידך גיסא. לכן עדיין כדאי לרכוש דירה, כאפיק אלטרנטיבי לפיקדון בבנק ו/או ניירות ערך המושפעים מריבית המשק (מק"מים למשל).
כאמור, לצד הכדאיות של קניית דירה עדיין ישנם עלויות נוספות וכדאי לזכור שכאשר לוקחים משכנתא לקניית הדירה הנכס הוא למעשה בבעלות הבנק, עד סיום התשלום על ההלוואה. מכיוון שכך, רבים פונים להשקעה אלטרנטיבית אך קרובה, האפשרות של קניית קרקע. קניית קרקע נתפסת כאפשרות חלופית לרכישת דירה, הן מכיוון שהיא דורשת הון עצמי נמוך יותר באופן משמעותי מזה הנדרש עבור רכישת דירה והן מכיוון שמדובר ברכישה כמעט ללא עלויות נוספות. 

השקעה בקרקע
כבר כמה שנים, שבעקבות מצב שוק הנדל"ן ועליית המחירים, טרנד קניית קרקעות להשקעה הגיע גם לארץ וישראלים רבים בוחרים להשקיע בקניית קרקע חקלאית שמיועדת להפשרה או במגרש באזור ביקוש חם במטרה להפיק תשואה עודפת על זו שניתן לקבל בבנקים או באפיקים מסוימים בשוק ההון. אז מהם היתרונות לקניית קרקע להשקעה?

• עלות רכישה – בניגוד לרכישת דירה, רכישת קרקע להשקעה מצריכה הון עצמי נמוך בהרבה. מדובר בסכומים לא גדולים יחסית לאלו הנדרשים לקניית דירה. נכון, ישנם מגרשים רבים שחוצים את רף המיליון וחצי ואפילו את רף ה-2 מיליון, אך קרקעות ומגרשים רבים מתומחרים כיום בטווחים שבין 600,000 עד 800,000 ש"ח, משמע שהם נגישים יותר מדירת 4 חדרים ממוצעת.
• עלויות נלוות – בניגוד לקניית דירה שמצריכה אותכם להשקיע בשיפוץ, שדורג, קניית רהיטים, ביטוח דירה וכו', בקניית קרקע העלויות הנלוות שואפות לאפס ולמעשה מדובר כמעט אך ורק במיסים והיטלים.
• תשואה – עקב הדרישה העצומה לשטחים וההיצע ההולך ומצטמצם במדינה של קרקעות פנויות לבנייה, לשנים הקרובות צפויה תשואה גבוהה יחסית על קרקעות ולכן מדובר באפיק אטרקטיבי.

שורה תחתונה - מה יותר כדאי?
קשה לקבוע באופן חד משמעי איזה אפיק יהיה טוב יותר, או בעל תשואה גבוהה יותר. מה שניתן להגיד הוא שהשקעה בקרקע מתאימה לאלו מכם שאינם מסוגלים לקנות דירה ו/או אינם מעוניינים להשקיע את כספם בנכס מסוג זה, לעומת זאת היתרון שבקניית דירה הוא האלמנט הפסיכולוגי – אתם קונים לכם בית ויוצרים יציבות וביטחון. אז מה יותר כדאי? תלוי בכם.
שיהיה בהצלחה!