דילמת המחיר למשתכן

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט

הנוסחה הנכונה למכרזי מחיר למשתכן היא יצירת מודל שעל פיו חלק מהדירות יימכרו לזכאים וחלק בשוק החופשי, והורדת מחירי המינימום לקרקעות. כך עולה מהערכות שמסרו בסוף השבוע בכירים בהתאחדות הקבלנים בכנס ההתאחדות באילת.

מכרזי מחיר למשתכן הם מכרזים שבהם הזוכה הנו היזם או הקבלן שקובע את מחיר הדירה הסופי הנמוך ביותר מבין המתמודדים על קרקע המדינה. המכרזים בוצעו עד לסוף העשור האחרון לפי מחיר מינימום של 50% ממחיר הקרקע שקבע השמאי הממשלתי, ואז החליטה הממשלה כי מחיר המינימום יעלה לשווי המלא שקבע השמאי.

הדיון החל בעקבות הודעת שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס בכנס התאחדות הקבלנים, שלפיה הוא לוחץ על ראש הממשלה ושר האוצר כדי שיאפשרו הפחתת מחירי מינימום במכרזי קרקע כאלה של המדינה.

אטיאס העריך בהופעה בכנס בסוף השבוע כי אם ישכנע את משרד האוצר להפחית את מחיר המינימום לקרקע במכרזים אלה, מחירי הדירות בהם יצנחו. במפגש עם הקבלנים בכנס מסר ח"כ אמנון כהן (ש"ס), שמשמש יו"ר ועדת הפנים של הכנסת, כי יפעל בכנסת לקידום הפחתת מחירי המינימום. לדבריו, "רוב המחוקקים לא מודעים לאפשרות להפחית כך את המחירים ויש מקום לפעול בעניין זה".

שלום שי, מנכ"ל חברת דונה, שייצג את הקבלנים שבנו בעשור האחרון במסגרת זו, חשף כי העלאת מחיר הקרקע על ידי המדינה חיסלה את הכדאיות הכלכלית של המכרזים. "מכרזי מחיר למשתכן עבדו מצוין כל עוד המדינה אפשרה הנחה של 50% ממחיר השמאי. במכרזים האחרונים דרשה המדינה מחיר שמאי מלא ולכן הם לא הצליחו, כי הקבלנים לא יכלו להציע מחיר אטרקטיבי לזכאים". שי וקבלנים נוספים הצהירו כי לא ישתתפו במכרזים כאלה עד שהפורמט שלהם ישונה.

שי חשף כי בפרויקט שלו במודיעין שהסתיים לפני שנה נמכרו 50% מהדירות לזכאי משרד השיכון במחיר הנמוך בכ־40% ממחיר השוק. דירות 3 חדרים נמכרו בפרויקט ב־600 אלף שקל בלבד בזמן שמחיר השוק עמד על כמיליון שקל.

גם יו"ר ארגון קבלני אשדוד עו"ד ורד צרפתי זבולון סבורה כי מכרזי מחיר למשתכן לא משתלמים לקבלן. לדבריה, "השינוי של הממשלה גרם לכך שמחירי הקרקע בהם כבר גבוהים יותר מהמחירים במכרזים רגילים".

בכירים בהתאחדות הקבלנים דורשים כי המדינה תיצור מודל של מכרזים שבהם מחצית מהדירות יימכרו במחיר ידוע מראש למשתכן ו־50% מהן במחירי השוק, כדי ליצור אינטגרציה בין הדיירים ולא למתג פרויקט כפרויקט של אוכלוסייה חלשה.

ערן ניצן, סמנכ"ל ההתאחדות, אמר בכנס כי שיטת "מחיר למשתכן" עלולה להצעיד את ענף הבנייה לאחור. "בשיטה זו הממשלה מכתיבה את מחיר הקרקע, מחיר הדירה, המפרט שלה ואפילו מי ישתכן בדירה. לשיטה עלולה להיות השפעה שלילית על האטרקטיביות של האזור שבו מבוצע הפרויקט".

טענה נוספת של הקבלנים במפגש היתה כי עתיד התחום לוט בערפל בשל התנגדות ראשי ערים למכרזים לאור הערכתם שהם יביאו לגידול באוכלוסייה חלשה בעירם.

בני וקנין, ראש עיריית אשקלון שייצג את ראשי השלטון המקומי באירוע, טען כי "החלו להיווצר סטריאוטיפים שלפיהם מחיר למשתכן מכוון לאוכלוסייה חרדית. מנסים לפתור בעיה של חוסר דיור לחרדים ביצירת בעיות אחרות. בעיה זאת מרתיעה גם יזמים", מסר וקנין.

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט