היזם מבקש להפחית במטרים? התבצרות דיירים יכולה להיות להיות טעות גורלית

שילוב קטלני של 6 שנות תהפוכות כלכליות מימי הקורונה, מלחמה ממושכת, זינוק בעלויות המימון ותשומות הבנייה, לצד קיפאון במכירות ועליית הריבית- הביא פרויקטים רבים של התחדשות עירונית למבוי סתום. בימים אלו, יזמים רבים מגלים כי הרווחיות הכלכלית של הפרויקטים התרסקה, והם נאלצים לחזור אל בעלי הדירות במטרה לפתוח את ההסכמים החתומים ולצמצם את התמורות והמטרים שהובטחו להם בעבר. 

התבצרות הדיירים
במשך שנים, שוק ההתחדשות העירונית בישראל התנהל ע"פ נתוני "השוק" שהיו ידועים באותה עת, וכן באופן של פיזור הבטחות נדיבות ומרחיקות לכת של יזמים במטרה לזכות במתחמים נחשקים. הדיירים חתמו על הסכמים בציפייה לתוספות מ"ר גבוהות, מרפסות שמש ומפרטים עשירים. אלא שבמציאות הנוכחית, שלב הוודאות התכנונית המתרחש עם אישור התב"ע או החלטת הועדה המקומית, הופך לשלב ההתפכחות. עם גיבוש הנתונים הסופיים, ובפרט לאור התהפוכות בשנים האחרונות, יזמים רבים מגלים שהרווחיות התרסקה, ולכן הם מבקשים לצמצם את התמורות, בין אם על ידי הפחתת מטרים משמעותית ובין אם ע"י  אי מתן תוספות שטח כלל. 


עורכת דין דורין רפאל | קרדיט: אוהד סולימן

ברוב המקרים, התגובה האוטומטית של הדיירים היא התבצרות עמדות עקשנית, מתוך ראייה של המצב כהפרת חוזה קלאסית, אך האמת היא שלא מדובר ביזם ספציפי אר מנסה לשפר עמדות, אלא באילוצים של שוק הנדל"ן. אם המספרים לא מתכנסים לרווחיות, הבנק לא יעניק ליווי פיננסי, ואף קבלן אחר לא יוכל להיכנס בנעליו. לכן, לפי דעתי המקצועית, עקשנות עיוורת פשוט תשאיר את הדיירים בבניין הישן והרעוע.

כמקרה בוחן, פרויקט תמ"א 38/2 המלווה מצד בעלי הזכויות ע"י משרדינו, ברחוב ברנדה בפתח תקווה, אשר נדרש לעשות בחינה מחדש בשל תנאי שוק. יזם הפרויקט הציג כי לאחר קבלת החלטת ועדה, רווחיות הפרויקט צנחה מ14.5% ל6.5%. כדי להגיע לרף המינימלי הנדרש לקבלת ליווי פיננסי, נדרשה הפחתת תמורות (צמצום תוספות השטח מ10 מ"ר ל3 מ"ר). לבסוף, בעלי הדירות הכריעו, בליווי שמאי מטעמם, על בסיס אינטרס פרקטי שעדיף להתפשר על מ"ר ולקבל נכס חדש, מודרני וממוגן, מאשר להחזיק בחוזה תיאורטי : על הנייר. 

ניהול סיכונים VS כניעה 
הסכמה להפחתת תמורות מהווה פתח לניהול סיכונים חכם, ולאו דווקא ויתור או כניעה. בפרויקט המוזכר לעיל בפתח תקווה כמו גם פרויקטים נוספים שאני מלווה, גובש מודל עבודה המבוסס על שלושה מנגנוני הגנה קשיחים שמומלץ לאמץ: 
1.    בדיקה אובייקטיבית על ידי מינוי שמאי מקרקעין מטעם הדיירים, לבחינה מדוקדקת של הדו"ח הכלכלי כדי לאשש את השחיקה ברווחיות. 
2.    קביעת תנאי חוקי לפיו אם מחירי הדירות יעלו או עלויות המימון ירדו והרווחיות תעבור רף מסוים בהמשך הפרויקט, היזם יחויב להחזיר או לחלוק את עודפי הרווח עם הדיירים.  
3.    התחייבות לפיה הפיצוי בגין עודפי הרווח ככל ויהיה, לא יתורגם בהכרח לשדרוג המפרט הטכני, אלא לערך הנטו לדייר, כמו תשלום דמי ועד בית והאחזקה השוטפת של הבניין החדש למשך תקופה ממושכת, וחלופות נוספות שיטיבו עם הדיירים. 

לסיכום, המהות בפרויקטים של התחדשות עירונית היא בראש ובראשונה דירות עם מיגון (ממ"ד), שדרוג אורח החיים והנדסת המבנה. דיירים שישכילו לפעול בגמישות מסחרית מבוססת הגנות משפטיות, הם אלו אשר יבטיחו את עתיד הנכס שלהם. כל השאר יישארו עם הבטחות ריקות על חוזים ישנים וחלומות מנותקים מהמציאות.