המומלצים של 2010: מה לקנות בערים המבטיחות?

כתבתה של שירלי ששון-עזר מהאתר כלכליסט

150 מנכ"לים וסמנכ"לים בחברות הנדל"ן הגדולות התבקשו על ידי פירמת ראיית החשבון דלויט ברייטמן אלמוג זוהר לדרג את ערי ישראל לפי פוטנציאל ההשקעה בהן. מתוך רשימה של 25 ערים בחר כל אחד את השלוש המבטיחות. "כלכליסט" מציג את השישייה הפותחת בדירוג המשוקלל.

מקום 1: הוד השרון

השכונה המומלצת : שכונת מגדיאל

מחיר דירת 3 חדרים: 970 אלף שקל

דמי שכירות חודשיים (ותשואה): 3,500 שקל (4.3%)

מחיר לפני שנתיים: 650 אלף שקל

שכירות לפני שנתיים (ותשואה): 2,200 שקל (4%)

הוד השרון. הודות לשכונות החדשות, כדאי לקנות בוותיקות. צילום: עמית שעל

הודות לשכונות החדשות, כדאי לקנות בוותיקות

אפילו עורכי הסקר הופתעו למצוא את הוד השרון בראש דירוג הערים בעלות פוטנציאל ההשקעה הגבוה ביותר של 2010. "לפני חצי שנה הוד השרון לא היתה ברשימה", אומר רו"ח אמיתי ובר מפירמת דלויט. "המחירים עלו באופן משמעותי. אמנם זו עיר מתפתחת, אבל לא תיארנו לעצמנו שהיא תגיע למקום הראשון".

גם מומחי נדל"ן מקומיים מופתעים מהקפיצה. שלומי חסון, מנכ"ל חברת פריזט חסון, אומר כי בשלוש השנים האחרונות נרשמו בהוד השרון עליות מחירים משמעותיות, דבר שלא נראה ב־40 שנות עבודתו בעיר. "נוצר ביקוש רב לדירות 3 חדרים בעיר, דבר שהוביל לרמת ביקושים גבוהה ולעליות חדות במחיר", הוא אומר. להערכתו, "הוד השרון תמשיך ליהנות מביקושים בגלל עתודות הקרקע שיש לה ושאין אצל שכנותיה".

מתחמי המגורים החדשים שנמצאים בקנה של עיריית הוד השרון, לדברי עירית טלמור, ממלאת מקום מהנדסת העיר, הם: מח 263 בסמוך למושב ירקונה (750 דירות), פינוי־בינוי ברחוב כנרת (282 דירות), סיפוח בית הספר אהרונוביץ מהמועצה האזורית דרום השרון (160 דירות), והמתחם בין רחוב סוקולוב לכפר מל"ל (4,300 דירות).

משה שנברון מסוכנות אנגלו־סכסון ממליץ למי שמחפש דירה להשקעה בעיר להיות זהיר: "מחירי הנכסים עלו מעבר לכל פרופורציה בשנים אחרונות, ואני מאמין שבגלל הבנייה המסיבית בסופו של דבר יופחתו המחירים". למי שמעוניין להשקיע בהוד השרון ממליץ שנברון "לחפש דירה קטנה במחיר של עד מיליון שקל באזורים הפחות טובים, כמו שכונת מגדיאל ושיכון שרת. באזורים האלה אושרו תוכניות עיבוי, אז מי קונה 3 חדרים יוכל להרחיב ל־5 חדרים.

עוד מקום טוב להשקעה הוא שכונת גיל עמל. לפני 12 שנה נבנו שם רחובות חדשים של קוטג'ים טוריים ודו־משפחתיים שיושבים על קרקע של 250 מ"ר. אפשר לקנות שם קוטג' ב־2 מיליון שקל ולהשכיר אותו ב־6,000 שקל לחודש, וזו שכירות יפה".

מקום 2: חיפה

השכונה המומלצת: בת גלים

מחיר דירת 3 חדרים: 450 אלף שקל

דמי שכירות חודשיים (ותשואה): 2,000 שקל (5.3%)

מחיר לפני שנתיים: 300 אלף שקל

שכירות לפני שנתיים (ותשואה): 1,300 שקל (5.2%)

חיפה. "מראה סימני התאוששות"

פיתוח התשתיות מביא לקו החוף את הכבוד הראוי

"חיפה מראה סימני התאוששות", מכריז השמאי המקומי דותן דרעי. "מבחינה תחבורתית נפתחו מנהרות הכרמל, כביש עוקף קריות וכביש דשנים, יש הפשרה של קרקעות על רכס הכרמל בגבעת זמר, מורדות לינקולן והמתחם של משפחת עופר, לא רחוק מכביש פרויד - בכל המתחמים הללו מתוכננות אלפי יחידות דיור".

להבדיל מהנהוג בערי ים ברחבי העולם, השכונות הקרובות לקו החוף - בהן בת גלים, עין הים וקריית אליעזר - עניות, ושכונות היוקרה ממוקמות על ההר. עם זאת, הנדלניסטים המקומיים מצביעים על מגמת פיתוח בשכונות החוף ומדווחים כי המחירים שם מתחילים לטפס מעלה.

דרעי מספר על תשואה טובה בשכונות העיר התחתית וגם בשכונות נווה שאנן ורמות רמז. המתווך המקומי רועי שווץ אומר כי מחירי הדירות בחיפה עדיין נמוכים יחסית למרכז הארץ, בעוד שדמי השכירות כבר לא נמוכים כמו פעם והתשואה היא 5% מינימום. לדברי שווץ ,ישנו סוג חדש של משקיעים בעיר שקונים דירות באזורים היוקרתיים יותר, כמו ציר מוריה במרכז הכרמל, ומשכירים אותן למשרדים או לבתי קפה בשכירויות גבוהות. "למשל, דירה שנמכרה ב־1.2 מיליון שקל ומושכרת ב־8,000 שקל בחודש", אומר שווץ.

"גם פיצול דירות מתחיל להיות פופולרי, ואנשים לא מפחדים כי אין ממש אכיפה", מספר שווץ. לסיכום הוא אומר כי "דירות מגורים מיצו את הפוטנציאל שלהן לעלייה. כמה ניתן למתוח את המחירים? הפוטנציאל היחיד הוא בדירות להשכרה, כי מחירי השכירות הולכים ועולים".

מקום 3: נס ציונה

השכונה המומלצת: לב המושבה

מחיר דירת 3 חדרים: 1.1 מיליון שקל

דמי שכירות חודשיים (ותשואה): 3,700 שקל (4%)

מחיר לפני שנתיים: 870 אלף שקל

שכירות לפני שנתיים (ותשואה): 2,800 שקל (3%)

צילום: עמית שעל
נס ציונה. "כולם רוצים לגור בנס ציונה" צילום: עמית שעל

המחירים השתגעו, אבל עדיין יש מציאות

"כולם רוצים לגור בנס ציונה", מכריז ראש העיר יוסי שבו. לדבריו, "בחמש השנים הקרובות ייבנו 2,000 יחידות דיור בעיר, ומעבר לזה לא נוציא מתחמי בנייה בעשר השנים הקרובות, כי אין מספיק בתי ספר". לביקוש לנכסים בשכירות תתרום תוכנית העירייה להקמת קמפוס בסמוך לפארק המדע ולהרחבת הפארק הקיים.

"מלאי הקרקעות מסתיים וזה נתון שחשוב להביא בחשבון", אומרת ליאת ישראלי, מנכ"לית אמבסדור ישראל, שמשווקת פרויקטים בעיר, "זו עיר כפרית, אין בה מגדלים והיא נחשבת אליטיסטית. גם אין כמעט דירות להשכרה בשוק, כל דירה שיש נחטפת מיד". מי שמחפש מציאות בנס ציונה מוזמן לשכונת רמת בן צבי או ליד אליעזר, שם לדברי שבו, עדיין ניתן להשיג דירות של עד מיליון שקל. ביד אליעזר מתוכנן גם פרויקט פינוי־בינוי שימנף את האזור, לדבריו.

לדברי המתווך יצחק בן זקן, המחירים האטרקטיביים ביותר עבור מי שירצה להשקיע בנס ציונה הם בשכונת הוואלי ובאם המושבה: "יש כאן ביקוש אדיר לשכירויות וזה עוד ילך ויגדל עם ההחמרה של תנאי המשכנתה. אני בתיווך כבר 32 שנה וכבר חמש שנים אני אומר לעצמי שהטירוף של המחירים חייב להיעצר, אבל בינתיים ממשיך להיות פה בית משוגעים".

מקום 4: יבנה

השכונה המומלצת: נאות בגין

מחיר דירת 3 חדרים: 930 אלף שקל

דמי שכירות חודשיים (ותשואה): 3,500 שקל (4.5%)

מחיר לפני שנתיים: 700 אלף שקל

שכירות לפני שנתיים (ותשואה): 2,500 שקל (4.2%)

צילום: עמרם כהן
יבנה. עדיין הכי זולה צילום: עמרם כהן

עדיין הכי זולה, אבל קשה למצוא מציאות

בשנה הקרובה צפויות להיבנות ביבנה 2,000 יחידות דיור, ובמקביל המחירים בעיר נמוכים יחסית לשכנותיה. "יבנה ממוקמת נכון תחבורתית, יש לה מוסדות חינוך טובים ולכן היא מושכת משפחות צעירות", מסבירה ישראלי. "בשכונה הירוקה שנבנית כיום נמכרת דירת 4 חדרים ב־1.2 מיליון שקל, והמחירים יעלו ב־10% בשנה הקרובה".

"המחירים אצלנו עדיין נמוכים אבל מציאות כבר אין", אומרת אסתי לוטן מרי/מקס. היא מציעה להשקיע בנאות בגין, בנאות שזר וברחובות הסביון והרקפת, שם הדירות זולות. "למשל, דירה שעולה 400 אלף שקל תניב דמי שכירות של 1,600 שקל".

מקום 5: פתח תקווה ופרדס חנה-כרכור

פתח תקווה

השכונה המומלצת: מרכז העיר

מחיר דירת 3 חדרים: 700 אלף שקל

דמי שכירות חודשיים (ותשואה): 2,800 שקל (4.8%)

מחיר לפני שנתיים: 500 אלף שקל

שכירות לפני שנתיים (ותשואה): 2,100 שקל (5%)

צילום: גלעד קוולרצ
פתח תקווה. "לשים לב לשכונות הוותיקות" צילום: גלעד קוולרצ'יק

כל קפיצות המחירים מובילות אל מרכז העיר

"המחירים עלו השנה בעיקר בשכונות החדשות ב-15%-20%, אומר ל"כלכליסט" ראש עיריית פתח תקווה יצחק אוחיון, "אבל חשוב לומר שככל שהזמן עובר אפשר לראות את השפעת הבנייה החדשה גם על השכונות הסמוכות לאזורים הנבנים כעת". אוחיון אומר כי להערכתו, בשכונות החדשות - אם המושבות, נווה גן וכפר גנים ג' - יימשכו עליות המחירים בשנה הקרובה. עם זאת, הוא ממליץ "לשים לב לשכונות הוותיקות שבהן עדיין לא עלו המחירים ובעיקר לאזור מרכז העיר".

המתווך רוברט בויביץ מרי/מקס מדווח על תקופת מעבר בשוק הנדל"ן בפתח תקווה, מה שמקשה עליו לחזות את המחירים בעיר: "המחירים בעיר קפצו בשלוש השנים האחרונות ב־50% בערך, ונוספו לזה שינוי המדיניות בתחום המשכנתאות וההצעה להעלות את המיסוי על דירה שנייה. התוצאה היא שקשה מאוד לדעת לאן המצב יתפתח".

בויביץ ממליץ למשקיעים לא לחפש דירות בשכונות החדשות בפתח תקווה כיוון שהמחירים הגיעו באזורים אלו למיצוי. דירות במחירים ריאליים ניתן למצוא, לדבריו, בלב העיר. עוד הוא מציע לחפש בניינים שמיועדים לתמ"א 38 או לפינוי־בינוי.

בשכונות ותיקות כמו שכונת שעריה או רמת ורבר ניתן למצוא דירות 3 חדרים ישנות בטווח מחירים שנע בין 500 ל־800 אלף שקל. דמי השכירות נעים בין 2,000 ל־3,500 שקל לחודש. לדבריו, "יש דירות ריקות שעומדות בשוק ולא מושכרות, אבל אם דירה מתומחרת במחיר ריאלי היא נחטפת. התשואה אמנם תהיה 5% ולא 7%, אבל לפחות הדירה לא תעמוד ריקה".

פרדס חנה־כרכור

השכונה המומלצת: רחוב דרך למרחב

מחיר דירת 3 חדרים: 400 אלף שקל

דמי שכירות חודשיים (ותשואה): 2,200 שקל (6.6%)

מחיר לפני שנתיים: 250 אלף שקל

שכירות לפני שנתיים (ותשואה): 1,300 שקל (6.24%)

צילום: נמרוד גליקמן
פרדס חנה. לא צפוני מדי צילום: נמרוד גליקמן

צפוני, אבל לא צפוני מדי

"בשנתיים האחרונות פרדס חנה הפכה למבוקשת יותר", אומר יעקוב אטרקצ'י, מנכ"ל חברת אאורה ישראל, "זה קורה הן בשל צביונה הכפרי, מיקומה הצפוני שהוא עדיין קרוב למרכז והממשק התחבורתי המצוין". אטרקצ'י צופה כי מחירי הנדל"ן במקום ימשיכו לעלות ב־12%–15%. דבורה חופשי, מרשת רילטי אקזקיוטיב, אומרת ש"המחירים פה השתגעו. היום כבר מדובר בתשואות נמוכות יותר".

חופשי מציעה למשקיעים להתמקד במרכז המושבה, ברחובות דרך למרחב ופיקא. ודירה ממוצעת נמכרת שם בכ־400 אלף שקל. בגזרת הבתים הפרטיים ממליצה חופשי על שכונות נווה אשר או יפה נוף, שם נמכרים קוטג'ים ב־1.5 מיליון שקל: "מומלץ למי שיש לו סבלנות לטווח ארוך לחכות שהמחירים יעלו כי זה אזור טוב".

כתבתה של שירלי ששון-עזר מהאתר כלכליסט