המפרטים משתדרגים: היוקרה נמצאת בפרטים הקטנים

כתבתו של דותן לוי מהאתר כלכליסט

בשנות השמונים והתשעים די היה בהצצה חטופה אל מפתח הדירה כדי לדעת באיזה עשור נבנה בניין המגורים. כך למשל, מרצפות טרצו או קרמיקה לבנה העידו מיד על התקופה שבה הן הונחו, והדבר היה נכון גם לגבי חלקי האלומיניום והברזל, הדלתות בחוץ ובפנים הדירה והמטבח.

בעוד שבעבר ההיצע היה מוגבל וכמעט אחיד לחלוטין בין פרויקט לפרויקט, הרי כיום מגוון המפרטים והאבזור כמעט אינסופי, וללקוח מן השורה שאינו מכיר את המותגים יהיה קשה לאבחן את רמת האבזור ולהסיק מכך אם היזם חוסך עליו או מפנק אותו בחבילת מוצרי פרמיום.

"המפרט הטכני" - אותו אוסף פריטים שמציע היזם בעסקה של מכירת דירה, נהפך בשנים האחרונות מנושא אפור לאחד ממקדמי המכירות הבולטים. עם זאת, ללקוח הקצה שישלם 1–1.5 מיליון שקל עבור דירה ממוצעת באזור טוב יישמעו הסכומים המושקעים במפרט נמוכים. בדירות היקרות מדובר על לא יותר מ־50–100 אלף שקל לכל דירה.

דירה לדוגמה שנות ה-90. מרצפות קטנות, דלת כניסה סטנדרטית ומטבח בסיסי

המנהלים קובעים

"מפרט הדירה השתנה בעשור האחרון בהתאם לבקשות הצרכנים", אמר יוסי פרשקובסקי, מנכ"ל חברת פרשקובסקי השקעות. "משדרגים לדירה חדשה יודעים מראש שהם לא הולכים להתעסק בשיפוצים ובפשרות כמו ברכישת דירה מיד שנייה. הדרישות שלהם גבוהות, ומה שלא יעשו כשייכנסו לדירה - ייקח כבר הרבה זמן לשנות, להחליף ולשדרג. לכן הרוכש דירה מיד ראשונה מקבלן ישאף לא לעגל פינות ולסיים את התהליך כשכל הפנטזיות והחלומות שלו כבר בפנים".

בעבר היה נהוג כי המפרטים הטכניים של הדירות נקבעים בהסכמה בין היזמים לספקים לפי סכום ידוע מראש. למרות העלייה בחשיבות שנותנים הלקוחות לעניין - גם כיום, עד כמה שהדבר נראה מוזר, מי שקובעים ברוב המקרים את המפרט הטכני של הדירה הם לא אדריכלי הפנים אלא דווקא מנהלי השיווק. אלה נמצאים עם היד על הדופק, וכך כאשר לקוח מגיע ומדווח כי אצל השכן הוא מקבל מזגן מיני־מרכזי, המנהל יעביר את המסר ליזם שבדרך כלל יעדיף ליישר קו עם הפרויקט השכן.

"חברות קבלן נוטות כיום להשתמש במפרט הטכני גם ככלי שיווקי, כדי לקדם את המכירות בפרויקט ואפילו דירות מסוימות בתוך הפרויקט", אומר רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק פרויקטים. "לכן נוהגים ליישר קו בנושא עם החברות המתחרות באותו אזור כדי לעמוד בסטנדרטים ולהימנע מלהציג מוצר נחות".

לדברי אריאלה שניאור, יו"ר ארגון אדריכלי הפנים, יש מקרים שבהם היזמים נכנעים לגחמות השוק בחוסר רצון, כמו במקרה של תוספת האסלות התלויות שיקרות יותר ליזם וגם חושפות אותו לתיקונים עתידיים במקרה שההתקנה לא בוצעה כראוי. אך עם כל התוספות והמגוון הגדול שמציעים הספקים, באזורים מסוימים המפרטים של חברות שונות נראים זהים לחלוטין. התוצאה של זה היא שוק עיצובי משעמם, כשההבדלים בין החברות והפרויקטים אינם גדולים בתוכנם והחידושים האחרונים בתחום הם דירות ממוזגות (מערכת מיזוג מיני־מרכזי), ריצוף באריחי גרניט פורצלן גדולים (60 על 60 ס"מ), פרקט בחדרי השינה, יחידת "אי" במטבח ודלתות כניסה מעוצבות.

דירה לדוגמה ב-2010, ריצוף רחב, חלונות כפולים וגימור פלדה עם מעקות זכוכית

במקרים חריגים, כחלק ממהלך של מיתוג פרויקט, יבחר היזם לרכוש "קו ריצוף" ייחודי לפרויקט שלו. זה קורה רק כאשר ליזם יש אלפי מ"ר של שטחים לריצוף בייצור של חברות ישראליות.

חיקויים סיניים בסלון

כשבוחנים את ההיררכיה העיצובית מתגלה כי מי שקובע את מראהו של עולם העיצוב הישראלי היה ונותר השוק האיטלקי, שבמשך שנים ביסס את מעמדו כמשפיע העיקרי בענף וכמודל לחיקוי. במקרה זה לא מדובר רק בשוק הישראלי, אלא ההשפעה ניכרת היטב גם בשוק האמריקאי, הבריטי ובזה של מדינות סקנדינביה - כולם צועדים בעקבות האיטלקים.

אך אם חשבתם שבסלון דירתכם בנס ציונה או בחדרה מרצפות איטלקיות מקוריות - כנראה תתאכזבו. רוב המוצרים שמוצאים את דרכם לדירות העממיות בישראל הם חיקויים למוצרים איטלקיים שמיוצרים בסין ובטורקיה. אם תהיתם בעניין זה, את מותגי המקור האיטלקיים תוכלו למצוא בביקור אצל חבר עתיר ממון במגדלי היוקרה, שבהם מקובל להעניק ללקוח את ה"דבר האמיתי".

מרכז או פריפריה?

ההבדלים בין מחירי הדירות בפריפריה לבין אלה שבמרכז נובעים בעיקר מעלות הקרקע, אך לדברי שניאור, יזמים שבונים בפריפריה נוטים לצמצם גם במפרט הטכני. "כל מה שנמצא דרומית לראשון לציון מזוהה בדרך כלל עם מפרט נחות יותר, וכך גם מכפר סבא וצפונה", היא אומרת. "יש יוצאים מהכלל, כמו השכונות היוקרתיות של נתניה (עיר ימים ואגמים - ד"ל)". לדבריה, "גם בתוך הערים קיימים הבדלים כמו במקרה של ראשון לציון ונתניה, שבהן בשכונות המערביות המפרטים יוקרתיים לעומת השכונות המזרחיות שבהן מוצע לרוכשים מפרט זול יותר". רן בן אברהם, סמנכ"ל השיווק של חברת צמח המרמן, חולק על קביעתה של שניאור וטוען: "למעשה אין כיום כמעט הבדל בין המפרט הטכני שנותנת החברה בפריפריה לעומת צפון תל אביב".

היזם הקמצן

העלייה הבולטת ביותר בעלות המפרט מתבטאת במטבח הישראלי שנחשב לחלק היקר ביותר בתוך הדירה. אם בתחילת העשור הנוכחי רוב היזמים הציעו יחידות מטבח מוכנות במחיר של 1,500–2,000 שקל לדירה, כיום מדובר על כ־5,000 שקל בממוצע אשר נמדדים אצל הספק בזיכוי של 6,500–7,000 שקל לדירה. לדברי בן אברהם, המטבח הוא גם מוקד השדרוג הנפוץ ביותר בדירה, מאחר שהוא מכיל אביזרים ופריטים יקרים כמו פירזולים, מנגנוני מניעת טריקה למגירות ועוד.

מעבר למטבח ותוספות אחרות ברורות כמו מזגנים לדירה, קשה ללקוח לדעת אם המפרט שקיבל איכותי בסטנדרטים המקובלים או שנחשב דל. דוגמה לכך היא תחום הריצוף. "יזם קמצן יגיד לך שהוא נותן ריצוף של 60 על 60 שנחשב יוקרתי, אלא שבפועל ריצוף זה יהיה רק בחלל המרכזי בעוד בחדרים יהיו מרצפות קטנות יותר", מסבירה שניאור.

אז איך בכל זאת כדאי לבדוק את המפרט? מומלץ לקחת את נתוני המפרטים מכמה פרויקטים מתחרים, לגשת לאולמות התצוגה של הספקים, להתרשם בדיוק ממה שמקבלים ולהשוות מחירים. צרכנים מתוחכמים אף עושים זאת עם אדריכל פנים שמכיר את השוק ויידע לחוות דעה.

עו"ד צבי שוב ממליץ להיזהר מההגדרה החוזית "שווה ערך", אשר מאפשרת לקבלן לשנות כמעט את כל המובטח במפרט הטכני הקבוע בהסכם, ובמקרה של אי־הסכמה על הרוכש יהיה להוכיח שהמוצר שסופק אינו שווה ערך למה שנכתב בחוזה.

עוד אומר שוב כי הרוכשים אינם תמיד מודעים לכך שבגין כל תוספת ייאלצו לשלם תשלום נוסף, אשר מופיע וקבוע בהסכם. אך באותה המידה, הם זכאים לקבל גם זיכוי על פריטים רבים שאינם מסופקים להם בגין אותם שינויים. "בדיוק כשם שהם צריכים לשלם על תוספת של נקודות חשמל", שוב מציין, "כך הם זכאים לזיכוי בגין הפחתה של נקודות חשמל".

 כתבתו של דותן לוי מהאתר כלכליסט