המשבר הנוכחי בשוק הנדל''ן עשוי להגיע לסיומו בסוף השנה.

ארז כהן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין של ישראל אופטימי, בראיון שקיימנו עימו הוא טוען שהמשבר הכלכלי לא יפגע במחירי הנדל"ן בישראל ונראה התאוששות מחירים כבר במחצית השנייה של השנה.

"המשבר הנוכחי  משפיע על המשק הישראלי ובגדול. הנתונים שמתפרסמים באחרונה ממחישים את המעבר למצב של האטה כלכלית. אומנם עדיין מדובר בהאטה שהיא נמוכה יותר מזו של מדינות אחרות בעולם, אך בכל זאת האטה כלכלית!

המשבר בא לידי ביטוי גם בענף הנדל"ן אולם עד כה הפגיעה במחירי הנדל"ן קטנה יחסית, היא מורגשת חזק לגבי דירות שמחירם הוא מעל טווח מחירים של מעל לכ-  2.75 מיליון שקלים. לגבי הדירות הזולות יותר, ירידות המחירים הייתה מינורית.

במהלך השנה האחרונה מחירי הדירות מהסוג שנרכשים על ידי המעמד הבינוני ירד בכ- 5% בממוצע בו בזמן שמחירי הדירות העממיות ירד בפחות מ- 3% בלבד.

לעומת זאת, המחירים של הדירות היקרות יותר מהסוג שנרכשים על ידי המעמד העשיר ירד בשיעור ממוצע של כ- 15% עד 20% שאינן חריגות.

עוד עולה, כי ישנה מגמה של ירידת מחירים אך היא לא אחידה וגדולה. אולם גם מגמה זו עשויה להתהפך כבר במחצית השנייה של השנה ואני צופה מגמה של עליית מחירים באזורי הביקוש של ישראל".

הקביעה שמחירי הנדל"ן היקרים יותר פגיע מזה של הנדל"ן הזול יותר הוא בניגוד לתורות כלכליות מושרשות. מקובל לחשוב שהביקוש מצד אלו שיש להם הרבה כסף לא יורד בשום מקרה, כי כסף לא חסר להם.

כהן מסביר שהמשבר הנוכחי שונה ממשברים קודמים, "במשבר הנוכחי תורות כלכליות רבות שהיו  מושרשות עמוק התגלו כלא נכונות לפחות לא בעת הנוכחית. המשבר הנוכחי בא לידי ביטוי בירידות חדות בהשקעות הפיננסיות. לעשירים יש הרבה השקעות פיננסיות ואני מעריך שבאופן כללי נכסים פיננסיים אלו נשחקו בגדול בכמה עשרות אחוזים. אני מכיר מקרים והם לא מעטים של "עשירים" שהשקעותיהם הפיננסיות נחתכו ביותר מחצי, ולזה יש השפעה כפולה על שוק דירות היוקרה.

לירידה החדה בערך השקעותיהם השפעה פסיכולוגית קשה על נכונותם להוציא כסף. זאת ועוד, גם אלו עם עצבים חזקים שלא יושפעו פסיכולוגית אינם ימהרו לממש נכסים שערכם ירד מאוד, הם ירצו להמתין לזמנים טובים יותר.

הדירה החדשה במרומי איזה מגדל יוקרה יכולה לחכות, והעשירים ממתינים ולא קונים מה שמשפיע קשה על שוק הנדל"ן היוקרתי היקר שבא לידי ביטוי בירידת מחירים".

הירידה במחיר דירות היוקרה מעניינת כשלעצמה, אך מה שמעניין יותר היא ההערכה שמחירי הנדל"ן יתחילו להתאושש כבר במחצית השנייה של השנה. שכן רוב המומחים הכלכליים הגדולים סבורים שהמשבר ימשך הרבה מעבר לכך.

כפי שכהן מסביר, "המשבר אכן משפיע על ענף הבניה ועל ענף הנדל"ן, אך יש להבדיל בין השפעת המשבר על המחירים והשפעתו על הענף עצמו. הענף מושפע לרעה מהמשבר בתחום הפעילות העסקית וזה בא לידי ביטוי בירידה בהתחלות הבניה.

הערכה היא שבמהלך שנת 2009 התחלות הבניה עשויות לרדת לכ- 10,000 יחידות דיור וזה לעומת כ- 30,000 יחידות דיור בשנים האחרונות.

הקבלנים מושפעים לרעה מהמצב ולא מוכנים לקחת סיכונים ולהיכנס להשקעות בהתחלות בניה, במיוחד כשהבנקים כבר לא נדיבים כבעבר במתן אשראי במסגרת ליוויים פיננסיים.

ידוע לי  שהממשלה הכריזה על ערבויות לקבלנים בסך של כ- 200 מיליון שקלים עם אפשרות להרחיב אותם ל- 500 מיליון שקלים. זה יפה, אולם עד שזה ייתן את אותותיו בשטח ייקח עוד שנה מהיסבה שזהו פרק הזמן שיידרש מהקבלנים להתארגן לבנייה חדשה.  

צריך להבין שכשאני טוען שהמחירים יתחילו להתאושש במחצית השנייה של השנה, אני מתבסס על נתוני התחלות הבניה. אני צופה שכבר בחודשים אוגוסט ספטמבר נוכל להרגיש את עוצמת משבר ההיצע. לא יהיו מספיק דירות והביקוש יעלה על ההיצע".

כהן מעריך שקיים ביקוש קשיח לדירות מצד זוגות צעירים, ועולים חדשים. לדעתו הביקוש של משפרי דיור ירד פלאים אך הביקוש מצד עולים חדשים וזוגות צעירים קבוע פחות או יותר, למי שאין קורת גג אין ברירה.

"אך יש גורם  נוסף שמאיץ את הביקוש לנדל"ן, וזה הכסף הפנוי הרב שנמצא בידי הציבור.

הציבור ואף רבים מאוד ממנו מימשו נכסים פיננסיים והכסף הזה שוכב ביתרות עו"ש או יתרות שקליות אחרות. זאת ועוד, שערי הריבית ירדו לשיעורים נמוכים מאוד וכדאי לקחת משכנתא כדי לרכוש נכס נדל"ן.

אין ספק שהבנקים מקשים את התנאים לקבלנים אך הם נדיבים יותר לאלו שרוצים משכנתאות. כך שבמציאות זו הנדל"ן שוב נחשב להשקעה אטרקטיבית וזה כנראה יאיץ את הביקושים".