השבחת נכסי נדלן לשמירה והעלאת ערכם

כאשר אנו רוכשים/מחזיקים בנכס כלשהו, יש לנו אינטרס משמעותי לגרום לערכו לעלות עם הזמן, או לפחות לא לרדת. "השבחת נכסים" הוא שם כולל לדרכים ואסטרטגיות שונות לגרום לנכסי נדל"ן לשמור על ערכם ולהעלות אותו. קיימות שיטות שונות להשבחת נכסים, ובקטע הבא נסקור כמה מהן, כמו גם מונחים בסיסיים מתחום השבחת הנכסים –  

השבחה סבילה מול השבחה אקטיבית

בתור התחלה, חשוב להכיר בכך כי במרבית שווקי הנדל"ן כיום, ובוודאי בשוק הנדל"ן הישראלי, ערכם של נכסי נדל"ן עולה עם השנים, גם אם בעליו של הנכס לא עושה יותר מדי על מנת לתרום לכך. לפחות במרכז הארץ, ובאזור שבין חדרה וגדרה, ניתן לומר כי עצם הרכישה של נכס נדל"ן וההחזקה בו תאפשר לבעל הנכס ליהנות מעלייה בערכו עם השנים, כתוצאה מעליית המחירים הכללית והבלתי פוסקת בשוק הנדל"ן הישראלי. זוהי למעשה השבחה סבילה של הנכס.

לעומת זאת, קיימת כמובן גם השבחה אקטיבית – דרך בה אנו יכולים לפעול על מנת לגרום לערך הנכס לעלות עוד יותר. בגדול, ניתן לחלק את ההשבחה האקטיבית לשני חלקים עיקריים – שיפוץ נכס אשר מצבו הפיסי טעון שיפור (למשל – ביצוע שיפוץ מקיף בדירה ישנה ורעועה אשר מעלה את גובה דמי השכירות שנוכל לגבות בעבורה), והרחבה או הגדלה של נכס קיים (לדוגמה – הוספת קומה עם מספר דירות לבניין מגורים).

השבחת נכס על ידי מיגון וחיזוק הבניין

אחת הדוגמאות המוכרות יותר בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן המקומי הוא פרויקטים של תמ"א 38 ו"פינוי בינוי", במסגרתם זוכים בניינים בשיפוץ מקיף הכולל חיזוק ומיגון בפני רעידות אדמה, הוספה של מעלית, הוספת שטח לכל אחת מן הדירות (מרפסת, שטח אחסון וכד') ועוד. פרויקטים אלו מביאים כמובן להשבחתם של אותם נכסים ומעלים את ערכם באופן משמעותי.

השבחת נכסים כאסטרטגיית השקעה

תכניות להשבחה אקטיבית של נכסים משמשות גם כאסטרטגיות השקעה עבור משקיעי נדל"ן רבים. כאשר יזם או משקיע בתחום הנדל"ן בוחן נכס כלשהו המוצע למכירה, הוא יכול לראות את הערך הפוטנציאלי של אותו נכס, ולבנות תכנית להשביח אותו על מנת לממש פוטנציאל זה. לדוגמה – מבנה ישן ומוזנח המוצע למכירה במחיר כלשהו, כאשר ההערכה היא כי לאחר שיפוץ כולל ואולי אף הוספה של חלקים מסוימים למבנה המקורי, ערכו יעלה בצורה משמעותית. חישוב עלות ההשבחה נכנסת לשיקולי הרכישה, ובמידה והערך לאחר השיפוץ יעלה על המחיר המבוקש + עלות השיפוץ, מדובר באסטרטגיית השקעה אטרקטיבית.

תכנון מפורט להשבחת נכס

הן עבור משקיעים המתכננים להשביח נכס כאסטרטגיית השקעה והן עבור בעלי נכסים המעוניינים להשביח את נכסם מכל סיבה אחרת, חשוב להבין כי תכנון מפורט ומדוקדק של תהליך ההשבחה הינו הכרחי על מנת שתהליך זה יהיה משתלם. תכנון מפורט זה כולל כמובן חישובים מפורטים של ההוצאות השונות הצפויות, לוח הזמנים הצפוי עבור הפרויקט וכו'. בנוסף, חשוב לקחת בחשבון את ההתנהלות מול הגורמים המוניציפאליים הרלבנטיים (וועדות תכנון ובנייה מקומיות וכד'), את העיכובים ואת המכשלות הפוטנציאליות אשר עלולות להגיע מכיוון זה.