טיפים להשקעה ויזמות במבני תעשיה, כיצד לעשות זאת נכון

מספר דברים שאולי לא ידעת אודות מבני תעשיה:

מבנה תעשיה הוא מבנה המיועד, ברוב המקרים, לאחסון, כלומר נפח המבנה הפנימי הוא המבטא את ערך הנכס. במבנה תעשיה, נהוג גם למקם את משרדי הלוגיסטיקה של החברה והאפשרות למקם משרדים אלה מהווה ערך מוסף לנושא האחסון. 

שימושים שונים של מבני תעשיה יכולים לשמש לאולם תצוגה (מוסך), אולם ארועים,  אחסנה ו/או ייצור (מפעל). מבנה תעשיה אינם ממוקמם לרוב באזורי מגורים. ניתן למצוא אותם באזורי תעשיה מרוחקים ממרכז העיר, ולפיכך הם בעל גישה נוחה לנתיבי תחבורה ראשיים.

שיטות הבניה הנפוצות במבניה תעשיה הן בניה טרומית, בטון דרוך, לוח"דים וכן בנייה קונבציונאלית (בטון, ברזל ובלוקים). את קירות מבנה התעשיה ניתן לבצע לפי דרישות המזמין, כלומר ניתן לבצע קירות מבלוקים, קירות מפח מרוג, פנל מבודד או מבנייה טרומית.

רשויות בישראל מחליטות על אזורי תעשיה. אזור למגורים – בנייה רוויה או פרטית ואזור למסחר.

אופי ההשקעה במבני תעשיה

השקעה במבנה תעשיה מתאימה הן לבעלי עסקים והן למשקיעים פרטיים. משקיע פרטי, המעוניין להשקיע בתחום זה, יכול לרכוש או לחכור קרקע, לבצע תכנון של מבנה תעשיה ע"י אדריכל, מהנדס בניין ויועצים נוספים ולצאת לביצוע. את הנכס הבנוי, יכול המשקיע למכור או להשכיר לטווח ארוך (10-30 שנה) בתשואה קבועה לפי המקובל בשוק 8-12%.

השקעה במבנה תעשיה, מתאימה כאמור גם לבעלי עסקים לצרכי העסק; כאשר בעל עסק, משלם שכר דירה גבוה ומגיע למסקנה שעדיף לו מבחינה כלכלית, לרכוש מגרש, לתכנן ולבנות מבנה תעשיה בעזרת מימון. במקרה זה, עדיף לבעל העסק לשלם משכנתה (מימון) מאשר שכר דירה גבוה.
השקעה במבנה תעשיה מתאימה גם לבעלי קרקע עם זכויות בנייה של מבנה תעשיה המעוניינים למקסם רווחים, לתכנן, לבנות ולהשכיר במקום למכור את הקרקע (תשלום מס כבד).

 תכנון וביצוע מבנה תעשיה

תכנון מבנה תעשיה חייב להתחיל בבפגישה בין מהנדס בניין, אדריכל ויזם. הסינרגיה בין שלושת בעלי תפקידים אלו תביל למוצר מתאים ואיכותי. היזם יבהיר את הנושאים החשובים לו במבנה. אדריכל המתמחה בתכנון מבנה תעשיה יבקש מהמהנדס להסביר לו על מיקום העמודים, כך שלא יפריעו להתנהלות התקינה במבנה. דוגמה: תכנון נכון של מיקום העמודים יאפשר לייעל את מערך האחסנה במפעל ועשוי להגדיל את נפח האחיסון וכך לשפר משמעותית את המבנה עבור היזם. אם ייעשה שימוש במלגזות בתוך המבנה יש להתאים את מקום העמודים כל שישאר להן מספיק מרחב תמרון.

נושא חשוב נוסף בתכנון מבנה תעשיה הוא התיחסות של מהנדס הבניין והאדריכל לתקציב היזם. תכנון נכון, לפי תקנים, תו"כ גמישות והקשבה לצרכי היזם, יוביל לקבלת פיתרון אפקטיבי תו"כ עמידה במגבלות התקציב (כל עוד מדובר כמובן במגבלות הגיוניות).

 20 הסנט (או הרבה יותר מכך) של מהנדס הבניין

מהנדס הבניין נכנס לתמונת התכנון מהרגע הראשון, ביעוץ והכוונת האדריכל והיזם לפתרון הכלכלי האופטימלי בכפוף למגבלות העמידה בתקני הבניה המחייבים. בשלב הבא, מספק המהנדס תמיכה לאדריכל בשלב ההיתרים כולל ההיתר של המ.מ.מ (מקלוט) מול פיקוד העורף. לאחר קבלת ההיתר, מקבל המהנדס את תוכניות האדריכלות המפורטות ומפתח אותם לתוכניות הנדסה מפורטות. תוכניות אלו, עוברת למכרז הקבלנים המקבלים תשובות לשאלותיהם מהאדריכל והמהנדס כך שיוכלו לתת הצעת מחיר ליזם.

תכנון הנדסי נכון, תלוי בגובה המבנה, במפתחים וברצון הלקוח לבנות קומות נוספות בעתיד. דרישות כגון מעבר מוביל או רכב אחר (מלגזה) או התקנה של מיכשור הרמה ישפיעו גם הם על התכנון כמו גם העומס לאחסנה הנדרש ע"י היזם.

מהנדס הבנין מחויב לבצע פיקוח עליון לעבודת הבניה. במסגרת הפיקוח העליון, על המהנדס להגיע  לאתר לפני יציקה גדולה (ביסוס, ריצפה, תקרה, מקלוט), לבצע בדיקה של עבודת הקבלן, כולל בדיקה מדוקדקת של פריסת הברזל לפי תוכנית קונסטרוקציה. לעיתים מתגלות חריגות של הקבלן מהתוכנית. במקרה כזה יוציא המהנדס דרישה לתיקון לבסוף,לאחר ביצוע התיקון ומשנחה דעתו של המהנדס, הוא מוציא אישור לביצוע יציקה.

לסיכום: ביצוע מקצועי ועמידה בלוחות זמנים של מבנה תעשיה, מתחיל בתכנון הנדסי ואדריכלי נכון. אדריכל ומהנדס מנוסים ובעלי ראיית עולם רחבה, יידעו גם לעזור ליזם לשמור על תקציב הבניה ויעזרו לו להימנע מטעויות גדולות, כגון בחירת שיטת בנייה לא נכונה המשפיעה ישירות על התקציב ועל התוצר הסופי.

ניתן למצוא מידע שימושי נוסף בנושא ייזום והקמה של מבני תעשיה באתר ב.צ.ת אילון מהנדסים.

המאמר נכתב ע"י מהנדס צבי איילון